Vì vậy, trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, cần xóa bỏ một cách triệt để những nguyên nhân từ quy định của pháp luật dẫn đến các khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Thay đổi quan điểm về người bị thu hồi đất

Theo ông Lê Thanh Khuyến, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), một trong những điểm mới sẽ được bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”, sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anh ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội”.

Tuy nhiên, Luật sư Lê Thanh Sơn, Văn phòng Luật sư AIC, Đoàn luật sư Hà Nội cho rằng, quy định như vậy sẽ dẫn đến tình trạng tập trung quyền lực quá lớn. “Việc tập trung quyền lực quá lớn vào các cơ quan nhà nước và không có một bộ phận giám sát thì sẽ dẫn đến việc lạm quyền”, ông Sơn nói và đề nghị giữ nguyên quy định đối với dự án sản xuất kinh doanh, nhà đầu tư được quyền tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

“Cần quy định rõ, nếu chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được từ 80% diện tích đất làm dự án trở lên mà không thỏa thuận được phần đất còn lại thì Nhà nước hỗ trợ bằng cách thu hồi phần đất còn lại với giá bồi thường bằng giá thỏa thuận cao nhất hoặc phù hợp với giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định”, ông Sơn đề nghị. Đồng tình với kiến nghị trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chỉ cần chủ đầu tư tự thỏa thuận được 2/3 diện tích dự án thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi phần còn lại.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khiến nghị, nên thay đổi “chế độ thu hồi đất” sang “chế độ trưng mua đất vì lợi ích công cộng” và xác định rõ nội hàm của lợi ích công cộng. Đặc biệt, ông Liêm cho rằng, dự thảo Luật vẫn duy trì mục đích thu hồi đất để sử dụng vào “phát triển kinh tế - xã hội” là đã vượt quá quy định của Hiến pháp.

“Chính mục đích này đã tạo điều kiện cho lạm quyền và tham nhũng, trong khi quyền của người sử dụng đất không được bảo vệ chặt chẽ”, ông Liêm nói.

Theo ông Liêm, không nên xem người có đất bị thu hồi là người bị thiệt hại, mà phải xem họ là những người góp đất vào sự phát triển chung, do đó, ngoài tiền bồi thường, họ còn phải được hưởng lợi từ sự phát triển của dự án, như vậy mới công bằng với người bỏ vốn cho phát triển.

Đồng tình với quan điểm trên, đại diện Công ty Luật TNHH quốc tế Việt Nam (Vilaf) đề xuất, việc góp đất trên được thực hiện thông qua việc các bên ký hợp đồng thuê đất mới với Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương, trong đó khẳng định rõ công ty nhận góp vốn là bên thuê đất trong thời gian nhận góp vốn và quy định quyền của các bên sau khi thời hạn góp vốn kết thúc.

Cho phép thế chấp tại ngân hàng nước ngoài

Một vấn đề cũng được ông Võ nhiều lần kiến nghị là, trong bối cảnh thị trường bất động sản thiếu vốn như hiện nay, nên cho phép các doanh nghiệp bất động sản được phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài.

Đồng tình với kiến nghị này, Luật sư Sơn cho rằng, mặc dù với quy định của Việt Nam hiện nay, để thực hiện điều này là rất khó và còn nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhưng trong điều kiện nguồn vốn trong nước có hạn, huy động vốn trên thị trường quốc tế không rõ ràng, nhiều dự án cần nguồn vốn, Quốc hội cần cân nhắc để sớm thông qua điều luật, mở ra thêm một kênh huy động vốn, góp phần khơi thông bế tắc và gỡ thế khó khăn cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn ngân hàng thương mại, nhưng vẫn tránh được các hậu quả pháp lý phát sinh trong quan hệ này.

Đại diện Vilaf cũng đề nghị, cần quy định cụ thể các trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức nước ngoài, các điều kiện đối với bên nhận thế chấp trong trường hợp này và quy định về quyền thừa kế, tiếp nhận trong trường hợp xử lý tài sản đảm bảo.