Rất nhiều ô tô đi vào khu vực sân bay Téc - Ních. Ảnh: PLO

Theo ông Khương, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Cho nên việc có chạy theo các cơn sốt hay không là vấn đề cần được cân nhắc.

Cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản được là do thông tin truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 hécta, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương.

Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ, chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa vừa đi qua.

Về vấn đề này, ông Khương cho biết, hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993.

Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước.

Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000, 2007 và lập tức đóng băng ngay sau đó.

Về trường hợp tại tỉnh Bình Phước, ông Khương cho rằng, “sân bay Téc-Ních không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của Bình Phước và thị trường bất động sản Bình Phước khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn. Việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh”.

Ông Khương phân tích, thứ nhất đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương, đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ hai, việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.

Theo chuyên gia của Savills, ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Vì thế, việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Theo ông Khương, với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa.

“Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm, nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư cũng cần 5-10 năm nữa”, ông Khương cho biết.

Hiện nay, Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam ACV.

Vì thế ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Cũng theo ông Khương, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

Việc hình thành một khu dân cư không dễ dàng, nó liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học.

“Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phận bộ phân người dân”, ông Khương đặt vấn đề.

Cho nên, để tăng giá trị bất động sản thì phải nắm bắt được nhu cầu và đáp ứng để tạo ra sức hút riêng biệt nhằm thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học.

Ông cũng cho rằng, việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường, và không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang.

Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ rang. Sân bay này phải mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay.

Tuy nhiên, cho đến nay, sức ảnh hưởng của sân bay này đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được so với Đà Nẵng và Nha Trang.

Theo ông Khương, có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy.

Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ là điều quan ngại.

Bởi tại huyện Hớn Quản, đa phần người dân địa phương sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Việc bán đi những mảnh đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhấp chính.

Theo ông Khương, đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất.

Nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

“Người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo”, ông Khương khuyến cáo.