Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần thứ 11 của Bộ Xây dựng vừa được đưa ra để lấy ý kiến góp ý.
Theo đó, có rất nhiều điều kiện về phát triển nhà ở thương mại đã được sửa đổi, bổ sung nhằm thắt chặt hơn hoạt động của chủ đầu tư với loại hình bất động sản này, tăng tính minh bạch thị trường đồng thời thúc đẩy sức mua của người tiêu dùng.
Chủ đầu tư được tự quyết định diện tích căn hộ
Dự thảo chỉ rõ, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quyết định lựa chọn các loại diện tích nhà ở khác nhau, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và nội dung văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế được duyệt và phù hợp với từng khu vực khác nhau theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có dự án.
Theo đó, cách tính diện tích nhà chung cư được Bộ Xây dựng đề xuất trong dự thảo này là tính theo kích thước thông thủy. Tức diện tích sử dụng của căn hộ hoặc của phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sử hữu nhà chung cư bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công (nếu có), không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ tim tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt.
Trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư hoặc hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua diện tích nhà khác trong nhà chung cư, các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung và phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ và ghi rõ mục đích sử dụng của phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế ban đầu, trừ trường hợp được thay đổi mục đích sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 Ảnh minh họa |
Dự thảo cũng nêu rõ, đối với nhà ở có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung; trong trường hợp các chủ sở hữu không thỏa thuận được thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh giao dịch
Việc kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của chủ đầu tư phải bảo đảm công khai, minh bạch. Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở sau khi đã hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng (nhà ở có sẵn).
Trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở; Đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt; Đặc biệt phải có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại;
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận khi đã có đủ điều kiện quy định. Trong trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý.
Sau 30 ngày giao nhà người mua được cấp sổ đỏ
Không chỉ có trách nhiệm thực hiện xây dựng nhà ở mà các chủ đầu tư còn phải xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, đúng nội dung, thiết kế của dự án đã được phê duyệt và tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật;
Khi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn góp của các tổ chức, cá nhân để triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở thì không được ủy quyền để bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng; Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện dự án và kinh doanh sản phẩm nhà ở, quyền sử dụng đất trong dự án;
Với việc thực hiện huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, thực hiện việc kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai. Người mua được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Đặc biệt, sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho khách hàng hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Đây là một trong những điểm mới gây nhiều chú ý nhất được đưa ra trong dự thảo lần này.
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
.jpg)
