Sự đa dạng hóa sản phẩm và hình thức sở hữu bất động sản có thể giúp tăng cung giải quyết vấn đề nhu cầu đa dạng của thị trường. Tuy nhiên, với sự phát triển nóng của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua thì dường như trong nhiều trường hợp quyền lợi của người mua nhà bị bỏ rơi.

Vì sao nhà đầu tư lại chấp nhận mạo hiểm?

Gần đây nhất, các vụ án lừa đảo hàng trăm tỷ đồng xuất hiện ngày càng nhiều với rất nhiều thủ đoạn tinh vi khác nhau đang gióng lên một hồi chuông báo động đòi hỏi sự quan tâm và can thiệp đúng mức từ phía các đối tượng có liên quan. Bốn nhóm đối tượng chính gồm: Chủ đầu tư, người mua, cơ quan nhà nước quản lý trực tiếp (hiệp hội BĐS VN, các cơ quan ngành quản lý) và các chủ thể cần quan tâm (chính quyền địa phương, cơ quan thuế, ngân hàng).

Hoạt động mua bán giữa chủ đầu tư và người mua được xem là giao dịch quan trọng tạo nên thị trường. Thông thường, nếu là một bất động sản truyền thống như đất đai, nhà cửa trước đây thì người mua có thể đối chiếu thông tin giữa thực trạng tài sản thực tế với các giấy tờ pháp lý liên quan như sổ hồng, sổ đỏ. Thậm chí, trong một số trường hợp, người mua có thể tham khảo thông tin về tình hình sở hữu, quy hoạch của bất động sản tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, khi hàng hóa mua bán lúc này là các sản phẩm mới chưa đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo cung cấp thông tin về sở hữu và chất lượng thì hiện tượng thông tin bất cân xứng trên thị trường sẽ xảy ra. Trong giao dịch mua bán, chủ đầu tư sẽ là người nắm nhiều thông tin hơn so với người mua. Như vậy, gần như phần thiệt thòi, rủi ro luôn thuộc về phía những người mua.

Vậy, tại sao dù không có đủ thông tin cần thiết nhưng người mua vẫn quyết định ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư? Bất động sản dù có giá trị rất lớn nhưng theo quan điểm “an cư lạc nghiệp” của người Việt nên nhiều người tin rằng nhu cầu mua bất động sản trong tương lai sẽ luôn tăng lên nên giá trị của bất động sản chắc chắn sẽ ngày càng tăng. Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư là những người “ham thích rủi ro” họ sẵn ràng mua bất động sản dù biết nó rủi ro do chưa đủ cơ sở pháp lý nhưng kỳ vọng lợi nhuận lớn trong tương lai. Ngoài ra, cũng có nhiều nhà đầu tư quyết định mua vì tin vào nhân viên môi giới và chủ đầu tư mà không hiểu rõ về những rủi ro pháp lí bất động sản mình mua.

Trách nhiệm các bên liên quan

Chủ đầu tư dự án là người nắm nhiều quyền ảnh hưởng hơn so với người mua, tuy nhiên, vấn đề họ quan tâm lại là làm thế nào để bán được nhiều sản phẩm và không bị kiện tụng. Ngay sau khi hoạt động giao dịch mua bán được ký kết, chủ đầu tư sẽ có nguy cơ rủi ro đạo đức khi không có động cơ để thực hiện tốt các hoạt động cung ứng, xác lập quyền sở hữu cho người mua. Trong khi đó, người mua lại là đối tượng có ít quyền lực nhưng quyền lợi của họ gắn liền với giá trị bất động sản ngay sau khi ký hợp đồng giao dịch là lớn nên nhu cầu xác lập quyền sở hữu của người mua là cao.

Trên thực tế chúng ta thấy hiện có rất nhiều chung cư, condotel, Officetel và kể cả đất nền dự án người mua vẫn không nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) sau nhiều năm. Điều này đã gây ra rủi ro và thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư.

Nếu xem xét vai trò quản lý trực tiếp thì có thể thấy dù nắm trong tay khả năng tạo ảnh hưởng lớn và có động cơ bình ổn thị trường, đảm bảo không gây ra ngoại tác tiêu cực nhưng các cơ quan ban ngành vẫn đang còn khá lúng túng trong việc thiết lập luật chơi cho các sản phẩm bất động sản mới. Yêu cầu đảm bảo thị trường tự do và những ưu điểm của đa dạng hóa sản phẩm bất động sản khiến cho việc áp chế một chính sách ngăn cấm hoặc trì hoãn phát triển là điều không thể thực hiện lúc này. Tuy nhiên, do chưa hiểu rõ bản chất của các sản phẩm và loại hình sở hữu tương ứng nên việc thiết kế hệ thống các quy định đi kèm khó hoàn thiện dẫn đến bất tương xứng giữa hành lang pháp lý với sự phát triển của thị trường.

Ngoài ra, một đối tượng khác có khả năng tạo ảnh hưởng trực tiếp lớn như là các hiệp hội trong ngành bất động sản. Dù được xem là một tổ chức khá độc lập với vai trò đại diện tiếng nói cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và tham vấn, đóng góp ý kiến cho chính phủ nhưng các hiệp hội lại có động cơ đứng về phía các doanh nghiệp nhằm nhận được sự tín nhiệm của các hội viên và có thể thu hút thêm nhiều hội viên mới tham gia. Cả hai tác động này đều khiến các bên có động cơ bỏ qua việc kiểm soát rủi ro và tập trung đẩy mạnh doanh số bán các sản phẩm bất động sản trên thị trường.

Đối với các chủ thể cần quan tâm khác, ở cấp độ chính quyền địa phương, việc thay đổi bộ mặt đô thị của các tỉnh và thành phố nhờ vào các dự án bất động sản, thu hút nguồn vốn đầu tư và làn sóng người dân nhập cư thể hiện sự phát triển của khu vực. Chính vì thế, hoạt động mua bán các sản phẩm bất động sản gia tăng cũng sẽ nhận được sự ủng hộ của các cấp chính quyền địa phương nhiều hơn là việc kiểm soát quá chặt chẽ có thể gây kìm hãm.

Ở góc độ cơ quan thuế, việc tăng nguồn thu thuế từ các hoạt động mua bán và các doanh nghiệp là điều được chú trọng nên chắc chắn việc ủng hộ tăng doanh số bán sản phẩm bất động sản mới cũng sẽ là điều hiển nhiên. Riêng đối với các ngân hàng, tùy vào chủ trương và chính sách tín dụng để các tổ chức này có hành vi phù hợp, tuy nhiên, các ngân hàng vẫn chú trọng mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong đó có dự nợ cho vay bất động sản.

Cần có giải pháp căn cơ

Như vậy, xem xét các bên liên quan đến vấn đề đẩy mạnh phát triển các sản phẩm bất động sản mới cho thấy đa phần các nhóm đều có động cơ đứng về phía các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư và ít chú trọng đến việc kiểm soát các rủi ro. Quyền lợi của người mua ít được quan tâm vì hành lang pháp lý chưa hoàn thiện và các cơ quan quản lý trực tiếp vẫn còn khá lúng túng trong việc thiết lập luật chơi đối với sản phẩm mới. Chỉ khi có rủi ro xảy ra thì dư luận và các cơ quan công quyền mới lên tiếng và đứng ra xử lý, tuy nhiên, thời điểm này khả năng thu hồi lại được nguồn vốn bỏ ra của người mua là khá thấp và đây cũng chỉ là động thái chữa cháy nhất thời.

Trong tương lai, thị trường bất động sản rất có thể sẽ có thêm nhiều loại sản phẩm và hình thái sở hữu khác biệt. Do đó, việc thiết kế hệ thống pháp lý tương ứng chắc chắn sẽ không theo kịp. Do đó, để giảm rủi ro cho nhà đầu tư cần phải giảm tình trạng thông tin bất cân xứng thông qua việc giúp các chủ đầu tư dự án có uy tín và năng lực thực sự có thể phát tín hiệu đến người mua trên thị trường. Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần ban hành các chế tài nghiêm khắc đối với các chủ đầu tư có hành vi lừa đảo, vô trách nhiệm với người mua. Ngoài ra, đối với các cơ quan có liên quan khác như các hiệp hội bất động sản, chính quyền địa phương, cơ quan thuế, các ngân hàng, nhà nước cũng cần có các chính sách tạo động cơ cho các tổ chức này chú trọng kiểm soát rủi ro bên cạnh việc chạy đua nâng cao doanh số mua bán trên thị trường bất động sản.