Từ quy hoạch Cụm Công nghiệp sang Khu nhà ở đô thị

Khu đất Dự án Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai do Công ty CP đầu tư phát triển Phong Phú (Công ty Phong Phú) là nhà đầu tư, vốn được quy hoạch chức năng là cụm công nghiệp. Quỹ đất để quy hoạch dự án là 225 ha đất được thu hồi tại các xã Đồng Mai, Yên Nghĩa, Phú Lãm, Hà Đông bởi quyết định thu hồi của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) vào tháng 6/2007, nhằm mục tiêu đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng và quản lý hạ tầng kỹ thuật sau đầu tư Cụm Công nghiệp Đồng Mai.

Tuy nhiên, sau khi sáp nhập tỉnh Hà Tây, TP. Hà Nội có chủ trương di dời các khu công nghiệp ra khỏi khu vực phát triển đô thị. Nhận thấy dự án Cụm công nghiệp Đồng Mai không còn phù hợp về chủ trương quy hoạch, Công ty Phong Phú đã đề nghị điều chỉnh quy hoạch Cụm Công nghiệp Đồng Mai và điều chỉnh chức năng từ Cụm Công nghiệp thành khu đô thị Đồng Mai.

Tháng 11/2009, UBND TP. Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai tỷ lệ 1/2000.

4 năm sau, tháng 8/2013, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai tỷ lệ 1/2000. Quyết định này được xem là cơ sở để Công ty Phong Phú thực hiện các bước thủ tục chuyển đổi sang xây dựng đô thị sau này.

Đến năm 2015, UBND TP. Hà Nội chính thức phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai, tỷ lệ 1/500.

Theo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do UBND TP. Hà Nội phê duyệt, đất khu nhà ở sinh thái Đồng Mai sẽ có những chức năng: đất công viên, thể dục thể thao (sân tập golf 7 lỗ) 21,6ha; đất công cộng đơn vị ở (trạm y tế, nhà văn hóa, nhà họp tổ dân phố, thương mại dịch vụ,…) gần 4ha; đất nhà ở thấp tầng 13,6ha; đất ở biệt thự song lập 4,1ha; đất ở biệt thự 17,1ha; đất hỗn hợp 5,58ha; đất nhà dưỡng lão 1,8ha; đất trường trung học phổ thông 3ha; đất ở tái định cư chỉ có 0,56ha;…

Mới đây nhất, UBND TP. Hà Nội một lần nữa ban hành Quyết định phê duyệt Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000. Khu vực lập quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai bao gồm: Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai và Khu Nhà ở xã hội cho cán bộ, sĩ quan quân đội khó khăn về nhà ở tại phường Đồng Mai.

Các chức năng chính trong phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch bao gồm: đất công cộng TDTT Thành phố, khu ở, đất hỗn hợp, đất cây xanh TDTT Thành phố, khu ở, đất trường Trung học phổ thông, đất bãi đỗ xe tập trung; đất đơn vị ở (bao gồm đất công cộng đơn vị ở, đất cây xanh TDTT đơn vị ở, nhóm nhà ở, đất trường Tiểu học, đất trường Trung học cơ sở, đất trường Mầm non, đất nhà ở thấp tầng, đất giao thông...); đất hạ tầng kỹ thuật.

Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai. Ảnh: Internet

Tầng cao công trình từ 1 - 8 tầng, trong đó công trình nhà ở thấp tầng sinh thái < 03 tầng, công trình Nhà ở xã hội 08 tầng. Đồ án do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Phong Phú lập, thời gian hoàn thành không quá 9 tháng.

Liên tục xin điều chỉnh để “câu giờ”?

Cần nhắc lại, thời điểm chấp nhận chủ trương chuyển đổi công năng sử dụng đất từ Cụm Công nghiệp sang Khu nhà ở đô thị, UBND TP. Hà Nội đã có Thông báo số 206/TB-UBND ngày 05/6/2009 cho phép sử dụng 50% diện tích dự án cho Công ty Phong Phú đầu tư kinh doanh, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp này phải sử dụng khoảng 50% diện tích đất để xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, tại Quyết định 2611 ngày 29/5/2018 vừa qua, khi giao Công ty Phong Phú tổ chức nghiên cứu Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai tỷ lệ 1/2000, UBND TP. Hà Nội lại yêu cầu tỷ lệ diện tích đất khu nhà ở xã hội dự án tuân thủ Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND của HĐND TP. Hà Nội.

Theo Nghị quyết này, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.

Như vậy, qua nhiều lần điều chỉnh, tỷ lệ diện tích xây dựng nhà ở xã hội Khu vực Đồng Mai đã giảm từ 50% xuống còn 25%.

Theo thông tin mà NoiThatXhome.vn có được, hiện Công ty Phong Phú vẫn đang tiếp tục xin điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Ông Đỗ Viết Chiến, Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho biết: “Trong thực tiễn có dự án đang làm 1/500 nhưng sau này khi muốn điều chỉnh cũng phải bắt đầu từ quy hoạch lớn hơn 1/2000, từ đó làm cơ sở điều chỉnh tiếp quy hoạch 1/500. Việc điều chỉnh quy hoạch chỉ áp dụng cho trường hợp điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ, cơ sở điều chỉnh phải phù hợp với quy định của pháp luật chứ không được tùy tiện”.

Như vậy, việc ban hành Quyết định Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 có thể hiểu là cơ sở để Công ty này xin điều chỉnh tiếp quy hoạch chi tiết 1/500.

Chưa biết mục đích trong việc liên tục xin điều chỉnh của Công ty Phong Phú thực sự là gì, song thực tế từ kết quả kiểm tra của TP. Hà Nội và Thanh tra Chính phủ cho thấy, không ít dự án mà chủ đầu tư mặc dù đã nộp một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng vẫn liên tục xin điều chỉnh quy hoạch để “câu giờ” triển khai dự án nhằm mục đích gom đất, chờ thời điểm thuận lợi để bán sang tay kiếm lời.

Một lý do khác cho việc xin điều chỉnh, theo các chuyên gia quy hoạch là nhằm hợp thức hóa những cái đã làm bởi có thể nhà đầu tư không cân đối được tài chính, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật...

Về việc UBND TP. Hà Nội giao Công ty Phong Phú tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai 1/2000, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) lo ngại: “Nếu để doanh nghiệp lập quy hoạch 1/2000 thì doanh nghiệp thường vẽ đất thương mại trên đất mình, đất công trình công cộng và giao thông, công viên được vẽ trên đất người khác để mang lại lợi ích tối đa cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, đất công cộng nếu vướng giải phóng mặt bằng thì chủ đầu tư càng có cớ để chậm thực hiện một phần dự án”.