Những hoài nghi về việc có thể minh bạch đối tượng mua nhà ở xã hội vẫn chưa có hồi kết. Sau vài năm triển khai chính sách về nhà dành cho người thu nhập thấp, đến nay, trong thực tiễn đã thấy xuất hiện nhiều bất cập.

Chặn kẻ gian hay cản đường... thoát nghèo?

Theo quy định hiện hành tại Nghị định 188/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Nhiều khu nhà thu nhập sau 2-3 năm vào ở vẫn chưa quyết toán chốt giá bán

Đồng thời, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Nay, Bộ Xây dựng vừa công bố Dự thảo Nghị định Phát triển quản lý nhà ở xã hội với nội dung thắt chặt hơn như: Khách hàng muốn bán lại căn hộ phải nộp 50% giá trị sử dụng đất sau khi hết thời gian 5 năm kể từ lúc mua nhà. Mục đích của quy định này, nếu được thông qua để áp dụng, nhằm ngăn chặn tình trạng người giàu “đội lốt nhà nghèo” để mua nhà ở thu nhập thấp, sau đó có thể bán và kiếm lợi. Vì với việc phải nộp giá trị sử dụng đất như thế, người bán nhà sẽ không có lãi vì khoản chênh lệch không đủ trả tiền sử dụng đất.

Ở đây, không bàn đến sự chênh lệch thực tiễn trên thị trường, chỉ nói riêng việc mua và bán nhà thu nhập thấp thì thấy nhà làm chính sách cần thật sự thận trọng với quy định này. Vì quy định hiện hành đặt mốc 5 năm được bán lại là trên cơ sở chủ sở hữu nhà thu nhập thấp không còn nhu cầu ở nhà đó nữa, với ngụ ý họ đã tự ra khỏi diện thu nhập thấp.

Do đó, sau 5 năm như quy định, người dân bán nhà là hợp lý, đúng luật. Nay nếu khi bán, người dân phải đóng tiền giá trị sử dụng đất cho căn nhà đó là chưa thuyết phục tính công bằng. Vì khi mua nhà, giá nhà đã có tính ưu đãi từ nhà nước. Thực tế, dù giảm thuế, miễn thuế hay các ưu đãi khác liên quan mà xuất phát từ Nhà nước đứng ra lo, xét cho cùng, đó là tiền thuế của chính nhân dân đóng góp, chí ít là sự chia sẻ của người giàu hơn với người thu nhập thấp thông qua chính sách thì mới có được chính sách ưu đãi đó.

Như vậy, đáng ra, thay vì dùng giải pháp thu 50% giá trị sử dụng đất, các cơ quan liên quan phải kiểm soát được chặt “đầu vào” cho đúng đối tượng mua nhà thu nhập thấp. Còn khi những tranh luận, nghi ngờ về “đầu vào” mà chuyển sang thắt “đầu ra” là phi ưu đãi, phản tác dụng, thậm chí không chặn được kẻ gian mà còn gia tăng khó khăn cho người nhu thập thấp, cản đường thoát nghèo của người dân.

Một tòa nhà, nhiều giá bán và dân dài cổ chờ “sổ đổ”?

Liên quan đến chính sách quản lý nhà thu nhập thấp, hiện người dân còn băn khoăn về giá nhà trong chính một tòa nhà, một tầng nhà đã hoàn thành và bàn giao sử dụng. Thực tế, cùng tòa nhà, khi xây dựng chủ đầu tư đã được hưởng ưu đãi từ Nhà nước. Giá nhà đã được tạm tính. Nhưng khi mở bán, hai căn hộ ở sát vách nhau, được bán ở các thời điểm khác nhau thì giá đã khác nhau.

Đơn cử, khu nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc giai đoạn 1 của dự án khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), các hộ mua và nhận bàn giao nhà từ năm 2012 thì áp giá tạm tính 10,3 triệu đồng/m2. Nhưng cùng tầng nhà, có hộ kế cận, mua thời điểm 2013, giá chỉ trên 9 triệu đồng/m2.

Vấn đề đặt ra là, cùng thụ hưởng ưu đãi từ chính sách, cùng một tầng trong tòa nhà với thời điểm hoàn thiện nhà giống nhau, tại sao người dân lại phải trả giá khác nhau để sở hữu nhà? Đây chính là điều đang khiến các đối tượng mua nhà thu nhập thấp thắc mắc. Đã có những lý giải cho rằng, mua – bán tại thời điểm nào thì tính giá tại thời điểm đó. Nhưng nhà thu nhập thấp là chủ đầu tư xây dựng đã được hưởng ưu đãi từ Nhà nước tại thời điểm đó.

Tới thời điểm hiện nay, giá bán nhà được ghi trong hợp đồng mua - bán nhà thu nhập thấp tại nhiều dự án trên địa bàn Hà Nội vẫn đang ở dạng “tạm tính”, chưa quyết toán 100%. Nhưng các hộ mua nhà khác nhau, ở các thời điểm khác nhau đã trả giá khác nhau để được bàn giao nhà. Nếu cơ quan quản lý nhà nước không minh bạch điểm này, khi các chủ đầu tư chốt giá thực tính, liệu có tạo sự bất công cho các đối tượng thực thụ hưởng chính sách ưu đãi? Hơn nữa, khi ghi giá tạm tính, sau 3 năm mà vẫn chưa quyết toán, vậy giá thị trường đã thay đổi với tăng, giảm khác nhau, vậy thời điểm quyết toán giá nhà sẽ tính như thế nào vẫn là câu hỏi ngỏ.

Thêm nữa, hiện nay, tại nhiều dự án nhà thu nhập thấp, người dân đã đến ở rất đông, nhiều hộ đã nhận nhà ở từ năm 2012 đến nay, nhưng hiện vẫn chưa được quyết toán giá thành căn hộ và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ một số bất cập nêu trên, có thể thấy, nếu quản lý không minh bạch thông tin, từ một chủ trương đúng, chính sách ưu đãi về nhà thu nhập thấp này, rất có thể sẽ lại trở thành một “mớ bòng bong” trong quản lý loại hình nhà ở này và lại gây ra hệ lụy cho xã hội./.