Trong nhiều tranh chấp xảy ra gần đây tại các chung cư trên địa bàn

TP HCM (tranh chấp về sở hữu chung riêng, phí quản lý, quỹ bảo trì tòa nhà) thì tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì được xem là vấn đề nóng. Trước tình hình đó, Sở Xây dựng TP vừa hoàn thành dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, gửi một số cơ quan quản lý, công ty bất động sản góp ý trước khi trình UBND TP ban hành.

Chủ đầu tư tham gia quản lý

Theo quy định của Luật Nhà ở thì quỹ bảo trì chung cư được thành lập từ 2% giá trị các căn hộ được bán. Do đó, tổng kinh phí bảo trì của một chung cư có khi lên đến vài chục tỉ đồng. Theo quyết định của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng chung cư, ban quản trị sẽ nắm giữ tài khoản (hai cá nhân của ban quản trị sẽ đồng chủ tài khoản) tiền gửi để quản lý phí bảo trì chung cư.

“Một thành viên ban quản trị cùng lắm chỉ sở hữu một căn hộ trị giá vài tỉ đồng trong khi để họ nắm giữ tài khoản vài chục tỉ đồng là quá rủi ro” - ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (chuyên về quản lý vận hành chung cư - căn hộ), nhận định.

Chung cư Nguyễn Ngọc Phương (quận Bình Thạnh, TP HCM) từng bị đơn vị điện, nước “dọa” cắt cung cấp dịch vụ Ảnh: HỒNG THÚY

Theo ông Dũng, chỉ cần một trong hai cá nhân là đồng chủ tài khoản chuyển nhà đi nơi khác, thậm chí là cả hai thành viên bỏ trốn hay cấu kết với nhau rút số tiền đó sử dụng vào việc riêng thì ai chịu trách nhiệm? Như vụ 4/5 thành viên Ban Quản trị chung cư V-Star (quận 7) bán nhà chuyển đi nơi khác sinh sống làm cư dân chung cư bất an; năm 2012 đã xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư Ehome 2 (quận 9) giữa ban quản trị và chủ đầu tư là Công ty Nam Long; gần đây là trường hợp Ban Quản trị chung cư Nguyễn Ngọc Phương (quận Bình Thạnh) không minh bạch về thu chi khiến cư dân ở đây bị đơn vị điện, nước “dọa” cắt cung cấp dịch vụ khiến chính quyền địa phương phải vào cuộc để bầu ban quản trị mới.

Để hạn chế rủi ro của tài khoản quản lý phí bảo trì chung cư, dự thảo quy định: “Chủ đầu tư (đại diện) phối hợp với ban quản trị (trưởng ban) cùng quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì theo hình thức đồng chủ tài khoản”. Ông Dũng đồng tình với quy định này và cho rằng việc để chủ đầu tư cùng đứng tên tài khoản quản lý phí bảo trì cũng là tạo điều kiện cho họ có trách nhiệm trong việc làm đẹp “đứa con tinh thần” của mình thông qua việc duy tu, bảo trì chung cư.

Ngăn “xẻ thịt” phần sở hữu chung

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nói dự thảo đã nêu điều kiện, tiêu chí thành viên ban quản trị, quyền hạn của ban quản trị thì cũng phải quy định trách nhiệm của họ.

“Ban quản trị là đại diện của các chủ sở hữu chung cư, chịu trách nhiệm thuê đơn vị quản lý vận hành thì cũng phải chịu trách nhiệm chính về các vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý vận hành tòa nhà. Chứ chủ đầu tư đã bàn giao tòa nhà cho ban quản trị nhưng nếu có phát sinh chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm là vô lý” - ông Đực phân tích.

Từ thực tế quản lý các chung cư tái định cư (TĐC) trên địa bàn, Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 đề nghị dự thảo nên có một điều khoản quy định rõ hơn về “xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích sở hữu chung” tại các chung cư TĐC.

Ông Mai Văn Nguyên, Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2, cho biết theo Nghị định 71 của Chính phủ và Luật Nhà ở thì phần diện tích chung của chung cư được giao cho ban quản trị quản lý. Tuy nhiên, quy định này chỉ nên áp dụng với chung cư thương mại (vì phần sở hữu chung đã được tính trong giá bán căn hộ cho khách hàng), còn chung cư TĐC thì UBND TP đã xác lập quyền sở hữu nhà nước đối với toàn bộ công trình.

Ông Nguyên phân tích: “Đối với chung cư TĐC, nhà nước chỉ bán căn hộ cho người dân và xác lập quyền sở hữu riêng đối với căn hộ còn phần diện tích sở hữu chung thì TP bỏ kinh phí đầu tư nên phải do công ty công ích, đơn vị được UBND TP giao quản lý khai thác, vận hành”.

Song theo ông Nguyên, trên thực tế, do căn cứ vào các quy định hiện nay nên công ty “buộc” phải giao phần diện tích chung tại một số chung cư TĐC cho ban quản trị quản lý và khai thác. Hậu quả xảy ra là không ít ban quản trị sử dụng phần diện tích chung không hiệu quả, thậm chí để xuống cấp. Như chung cư TĐC 5 tầng thuộc khu 16,4 ha Thạnh Mỹ Lợi đã xảy ra tình trạng ban quản trị “xẻ thịt” diện tích chung đem cho thuê.