Proptech (Property technology) là thuật ngữ chỉ các công nghệ được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản. Ban đầu, proptech ra đời cùng xu hướng niêm yết các thông tin về những căn nhà cần mua bán và cho thuê trên môi trường Internet. Đó là nguyên nhân dẫn đến sự phát triển của các kênh thông tin bất động sản lớn như Zillow tại Mỹ và Rightmove tại Anh.

Giai đoạn phát triển thứ hai liên quan đến nền kinh tế chia sẻ và việc chuyển đổi cách thức sử dụng các loại hình bất động sản, đánh dấu bằng sự ra đời của Airbnb vào năm 2008. Đây là một nền tảng kết nối những người có nhu cầu thuê nhà hay phòng nghỉ với những người có mong muốn cũng như có phòng cho thuê trên khắp thế giới thông qua ứng dụng trên điện thoại di động. Airbnb đang ngày càng phát triển và trở thành một thế lực cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn trên toàn cầu.

Hiện nay, proptech đang ở giai đoạn phát triển thứ ba, được thúc đẩy bởi cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư với các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (Big data). Ở giai đoạn này, công nghệ đã thâm nhập vào toàn bộ các hoạt động trong chuỗi giá trị trong lĩnh vực bất động sản cũng như vòng đời của một sản phẩm, từ tiếp thị và kinh doanh; phát triển và quản lý bất động sản; chăm sóc khách hàng; và tài chính (fintech) gồm huy động vốn và cho vay. Tốc độ phát triển nhanh chóng của proptech đã thu hút sự đầu tư mạnh mẽ của các quỹ mạo hiểm. Thống kê cho thấy trong năm 2019, những quỹ đầu tư này đã đầu tư tới 31,6 tỉ USD vào các công ty proptech trên toàn thế giới.

Cuộc cách mạng về tiếp thị và kinh doanh nhà ở

Đại dịch Covid-19 đã tạo ra áp lực thay đổi chưa từng có lên ngành bất động sản, vốn khá bảo thủ trước những đổi mới về mặt công nghệ. Do vậy, kể từ năm 2020, tự động hóa trong quá trình tiếp thị và bán hàng không còn là một điều “có thì tốt, không có thì cũng không sao” mà đã trở thành một xu hướng bắt buộc để các đại lý môi giới và chủ đầu tư xây dựng cho mình vị thế nổi bật giữa vô số đối thủ cạnh tranh.

Ngày nay, khách hàng có thể tìm thấy rất nhiều nền tảng để rao bán hoặc mua nhà mà không cần bước chân ra khỏi cửa hay lái xe quanh thành phố. Các nền tảng này thường được xây dựng bởi các công ty công nghệ, các đại lý môi giới, hoặc chính các chủ đầu tư. Nhờ hệ thống công nghệ hiện đại, người mua dễ dàng tìm được trên các nền tảng này một ngôi nhà đáp ứng đầy đủ các yêu cầu chi tiết như nằm gần các trung tâm thương mại, có diện tích sân vườn lớn, hay trang trí nội thất theo phong cách châu Âu. Ở phía còn lại, các đại lý có thể tiếp cận thông tin cụ thể về nguồn cung và số lượng nhà ở tồn kho, hay nắm trong tay một tập khách hàng tiềm năng nhờ các công cụ phân tích và Big data; hoặc tổ chức các buổi giới thiệu và chuyến tham quan nhà ảo dựa trên công nghệ 3D và thực tế ảo, cùng các nền tảng họp trực tuyến như Zoom và Google Meet.

Đặc biệt, sự ra đời của các công cụ và giải pháp được hỗ trợ bởi AI đã góp phần tự động hóa nhiều quy trình bán hàng thông thường, giúp tối ưu hiệu quả, giảm chi phí và tạo ra giá trị thực cho các đại lý bất động sản.

Ví dụ, bằng cách dựa vào các chatbot được hỗ trợ bởi AI, khách hàng có thể tương tác và đặt câu hỏi thông qua website của các công ty môi giới vào bất kỳ thời điểm nào trong ngày. Các chatbot tích hợp máy học (learning machine) sẽ trở nên thông minh hơn theo thời gian và hỗ trợ được nhiều giao dịch một cách hiệu quả hơn để giảm lượng hàng tồn kho, hoặc phân phối hàng một cách hiệu quả. Các thông tin thu thập được từ chatbot lại là căn cứ để các nhà môi giới và chủ đầu tư triển khai các chiến dịch tiếp thị và kinh doanh đúng đối tượng khách hàng.

Cuộc đua về công nghệ cũng đang thúc đẩy việc tạo ra một chu trình khép kín để sở hữu nhà ở, bao gồm cả việc thanh toán và vay vốn. Sự bắt tay giữa các công ty proptech và fintech về dịch vụ thế chấp, bảo hiểm quyền sở hữu và ký quỹ đang giúp người mua được chấp thuận cho vay, mua một ngôi nhà mới, và sau đó bán lại ngôi nhà này với cùng một công ty môi giới.

Bước đột phá trong phát triển và quản lý bất động sản

Công ty Skystone ở thành phố New York đang xây dựng khách sạn cao nhất thế giới bằng công nghệ mô-đun mang tên AC Hotel New York NoMad, được quản lý bởi tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới Marriott International. Khách sạn này gồm 26 tầng và 168 phòng, mỗi phòng được sản xuất một cách hoàn chỉnh bao gồm phần nội thất và thiết bị trong một cơ sở sản xuất ở Ba Lan, sau đó được vận chuyển đến New York bằng tàu thủy. Với công nghệ này, Skystone mang lại các lợi ích như giảm hao phí, tiếng ồn, quá tải trong việc sắp xếp vật liệu và vận chuyển so với các dự án xây dựng theo kiểu truyền thống.

Đây chỉ là một trong số nhiều ví dụ cho thấy sự phát triển của proptech trong việc phát triển bất động sản ở thời điểm hiện tại. Theo đó, các công nghệ như in 3D, tự động hóa, learning machine, mô hình thông tin xây dựng (BIM) và Internet vạn vật (IoT) đang tạo ra một cuộc cách mạng thực sự trong lĩnh vực xây dựng, thậm chí định hình lại các kỹ năng cần thiết của kiến trúc sư - bao gồm cả giám sát và quản lý công việc.

Không chỉ dừng lại ở việc phát triển bất động sản, proptech còn đang hỗ trợ đắc lực cho việc quản lý các khu dân cư, văn phòng, cho đến trung tâm thương mại. Tại các đô thị thông minh, công nghệ giúp giải phóng nhiều thời gian hơn cho các nhóm quản lý tại chỗ để trả lời yêu cầu về bảo trì và nhiều nhu cầu khác của cư dân. Năm 2020 thậm chí còn có nhiều chủ đầu tư sử dụng các công nghệ mới như một biện pháp để bảo vệ sức khỏe và mang lại các giá trị gia tăng cho cộng đồng dân cư.

ThyssenKrupp Elevator, một trong những nhà sản xuất thang máy lớn nhất thế giới, đã lắp đặt hệ thống hút không khí tinh khiết vào thẳng từ trục thang máy và đưa các hạt ion hóa vào buồng máy để khử trùng không khí. Công ty này cũng đã phát minh ra một ứng dụng điện thoại thông minh cho phép người dùng gọi thang máy mà không cần nhấn nút gọi; đồng thời bán một giải pháp thay thế công nghệ lạc hậu cũ mang tên “toe to go”, một dạng bàn đạp bằng chân thay cho các nút bấm ở chân thang máy.

Trong khi đó, các công nghệ nhà thông minh (smart home) như khóa thông minh, đèn phát hiện chuyển động, bộ điều nhiệt truy cập từ xa, vòi sen Bluetooth, hay đồ nội thất robot cũng đang được các nhà phát triển nỗ lực trang bị cho dự án của mình.

Trong lĩnh vực văn phòng, các công nghệ mới đang được áp dụng để giúp việc giao tiếp trực tiếp trở nên an toàn hơn. Các công ty vận hành văn phòng và chủ đầu tư đang chuyển sang công nghệ cảm biến không cần chạm vào tay cầm, nút bấm và vòi nước, báo hiệu bước tiến ngược lại so với sự ưu việt của màn hình cảm ứng trước thời kỳ Covid-19.

Proptech đang ở giai đoạn phát triển thứ ba, được thúc đẩy bởi cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư với các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (Big data).

Một số nhà quy hoạch thậm chí đang xem xét công nghệ cho phép nhân viên điều khiển thang máy và máy bán hàng tự động bằng điện thoại cá nhân. Bên cạnh đó, nhiều công nghệ mới đang giúp định hình lại việc phân bổ không gian hiệu quả cũng như cách tính phí chỗ làm việc tại các không gian làm việc chung (co-working), gồm các công cụ đặt chỗ ghi lại việc sử dụng không gian, hay quyền truy cập vào văn phòng có thể được kiểm soát thông qua đầu đọc thẻ từ NFC và các ứng dụng điện thoại thông minh.

Tại các trung tâm thương mại, các quầy thanh toán đang được giảm quy mô hoặc thay thế hoàn toàn bằng hệ thống POS di động. Các dịch vụ tự thanh toán hiện tại có thể sẽ được cải tiến bằng ví di động và nhận dạng khuôn mặt. Trong khi đó, công nghệ cảm biến sẽ xác định tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại và đánh giá hiệu quả cho thuê để đưa ra bài toán vận hành và kinh doanh phù hợp với từng không gian cho chủ đầu tư.

Nâng tầm trải nghiệm của khách hàng

Trong nhiều năm qua, Marriott International đã đi tiên phong trong việc chuyển đổi công nghệ khách sạn, cả ở khía cạnh vật lý và kỹ thuật số để phục vụ khách hàng tốt hơn. Trong đó, các khía cạnh kỹ thuật số ngày càng trở nên quan trọng trong những năm gần đây, bao gồm mọi thứ từ quy trình đặt phòng đến dịch vụ khách hàng và trải nghiệm được cá nhân hóa.

Bắt đầu từ năm 2017, Marriott International đã hợp tác với hai tập đoàn công nghệ lớn là Samsung và Legrand để tạo ra một phòng khách sạn thông minh, trong đó tất cả các thiết bị đều được kích hoạt bằng giọng nói nhờ công nghệ IoT. Khách hàng chỉ cần đưa ra yêu cầu hoặc nhấn vào một ứng dụng là các trợ lý ảo sẽ kích hoạt các tiện ích như điều chỉnh nhiệt độ, giảm độ sáng đèn, lên lịch và gọi khách dậy sớm để học một lớp yoga trực tuyến.

Trong phòng cũng có bày khung ảnh kỹ thuật số hiển thị hình ảnh cá nhân của khách hàng, hay tủ lạnh chứa đầy đồ uống yêu thích, hoặc một cửa sổ kỹ thuật số cao từ trần xuống sàn nhà với khung cảnh hiển thị theo mong muốn. Dự án này của Marriott cho thấy sức mạnh lớn lao của công nghệ trong việc kết nối và cá nhân hóa các trải nghiệm, từ đó giữ chân khách hàng và tạo ra lợi thế so với các đối thủ cạnh tranh.

Cuộc đua về công nghệ cũng đang thúc đẩy việc tạo ra một chu trình khép kín để sở hữu nhà ở, bao gồm cả việc thanh toán và vay vốn. Sự bắt tay giữa các công ty proptech và fintech về dịch vụ thế chấp, bảo hiểm quyền sở hữu và ký quỹ đang giúp người mua được chấp thuận cho vay, mua một ngôi nhà mới, và sau đó bán lại ngôi nhà này với cùng một công ty môi giới.

Trước đó, Marriott cũng đã phát triển các chatbot dành riêng cho các hội viên của chương trình Marriott Rewards, và tích hợp chúng trên Facebook Messenger, Slack, WeChat và trợ lý Google. Các chatbot này có thể hỗ trợ các hội viên đặt chuyến du lịch tại hơn 7.300 khách sạn của Marriott và trò chuyện trực tiếp với các nhân viên của trung tâm chăm sóc khách hàng.

Ngoài ra, Marriott còn tích hợp trợ lý ảo Alexa for Hospitality trong các tiện nghi và dịch vụ tại khách sạn để trợ giúp khách hàng chơi nhạc, tìm nhà hàng và điểm tham quan tại nơi họ lưu trú, gọi điện thoại, hay thậm chí trả phòng. Đáng chú ý nhất, robot mang tên Relay đã được sử dụng tại nhiều khách sạn trong hệ thống của Marriott từ năm 2017, cung cấp các dịch vụ tự động cho khách hàng như phục vụ cocktail tại phòng, mang thêm khăn tắm, hay để lại bàn chải và tuýp kem đánh răng miễn phí.

Proptech đang phát triển ra sao tại Việt Nam?

Tại Việt Nam, proptech phát triển mạnh mẽ nhất trong mảng tiếp thị - kinh doanh nhà ở, quản lý văn phòng và nhà thông minh. Xu hướng này đang dần mở rộng sang các mảng liên quan như trung tâm thương mại, bất động sản hậu cần và khách sạn.

Trong mảng nhà ở, proptech xuất hiện tại Việt Nam qua các website giới thiệu bất động sản nhà ở, tư vấn các giao dịch, mua bán, cho thuê và quản lý dự án.

Cùng với các kênh thông tin bất động sản, sự xuất hiện của AI và Big data giúp hình thành rất nhiều trung tâm lưu trữ các giao dịch bất động sản, trong đó thông tin được xử lý qua các phần mềm để lọc được dữ liệu chính xác hơn về khách hàng, nhu cầu thị trường, hay định hướng chiến lược tiếp thị.

Proptech còn được áp dụng rộng rãi trong mảng co-working tại Việt Nam, giúp chủ nhà và khách thuê tối ưu hóa các không gian cần thiết trong một văn phòng. JLL ghi nhận sự tăng trưởng của văn phòng thông minh, với phần lớn các bản thiết kế mới liên quan đến ít nhất một khía cạnh của công nghệ thông minh như hệ thống chiếu sáng và trung tâm điều hòa không khí có chức năng tiết kiệm năng lượng.

Dự án Ecoprak Hưng Yên

Trong khi đó, các đô thị thông minh được chào bán bởi các chủ đầu tư trong nước đang phát triển ngày càng nhiều và được thị trường đón nhận rất tích cực. Kể từ khi ra mắt lần đầu tiên vào năm 2016, thị trường bất động sản Hà Nội đã chào đón hơn 10.000 đơn vị nhà ở thông minh với tỷ lệ bán trung bình đạt 70%.

Không chỉ ở Hà Nội, chúng ta có thể dễ dàng thấy các khu đô thị thông minh có mặt khắp Việt Nam như Vinhomes Smart điểm tham quan tại nơi họ lưu trú, gọi điện thoại, hay thậm chí trả phòng. Đáng chú ý nhất, robot mang tên Relay đã được sử dụng tại nhiều khách sạn trong hệ thống của Marriott từ năm 2017, cung cấp các dịch vụ tự động cho khách hàng như phục vụ cocktail tại phòng, mang thêm khăn tắm, hay để lại bàn chải và tuýp kem đánh răng miễn phí. Proptech đang phát triển ra sao tại Việt Nam?

Tại Việt Nam, proptech phát triển mạnh mẽ nhất trong mảng tiếp thị - kinh doanh nhà ở, quản lý văn phòng và nhà thông minh. Xu hướng này đang dần mở rộng sang các mảng liên quan như trung tâm thương mại, bất động sản hậu cần và khách sạn. Trong mảng nhà ở, proptech xuất hiện tại Việt Nam qua các website giới thiệu bất động sản nhà ở, tư vấn các giao dịch, mua bán, cho thuê và quản lý dự án. Cùng với các kênh thông tin bất động sản, sự xuất hiện của AI và Big data giúp hình thành rất nhiều trung tâm lưu trữ các giao dịch bất động sản, trong đó thông tin được xử lý qua các phần mềm để lọc được dữ liệu chính xác hơn về khách hàng, nhu cầu thị trường, hay định hướng chiến lược tiếp thị.

Lĩnh vực smart home tại Việt Nam đang phát triển ở giai đoạn “giáo dục thị trường” với những cái tên dẫn đầu như BKAV, Lumi và ACIS, sở hữu lợi thế về giá so với các công ty công nghệ nước ngoài.

Proptech còn được áp dụng rộng rãi trong mảng co-working tại Việt Nam, giúp chủ nhà và khách thuê tối ưu hóa các không gian cần thiết trong một văn phòng. JLL ghi nhận sự tăng trưởng của văn phòng thông minh, với phần lớn các bản thiết kế mới liên quan đến ít nhất một khía cạnh của công nghệ thông minh như hệ thống chiếu sáng và trung tâm điều hòa không khí có chức năng tiết kiệm năng lượng. Trong khi đó, các đô thị thông minh được chào bán bởi các chủ đầu tư trong nước đang phát triển ngày càng nhiều và được thị trường đón nhận rất tích cực.

Kể từ khi ra mắt lần đầu tiên vào năm 2016, thị trường bất động sản Hà Nội đã chào đón hơn 10.000 đơn vị nhà ở thông minh với tỷ lệ bán trung bình đạt 70%. Không chỉ ở Hà Nội, chúng ta có thể dễ dàng thấy các khu đô thị thông minh có mặt khắp Việt Nam như Vinhomes Smart toàn bộ quá trình bán hàng và hỗ trợ khách hàng 24/7. Khách hàng có thể tự tìm hiểu dự án, chốt giao dịch, chốt căn, và chuyển tiền mà không cần phải gặp mặt chủ đầu tư, nhân viên kinh doanh hay đại lý môi giới.

Proptech sở hữu nhiều ưu điểm, nhưng cũng vẫn có những vấn đề khiến nhiều chuyên gia lo ngại về việc đảm bảo tính minh bạch của thông tin hay mức độ bảo mật thông tin của khách hàng, an toàn của công nghệ…. Ở một mặt khác, proptech đòi hỏi nguồn lực lớn cả về tài chính và nhân sự, do đó gây khó khăn cho các công ty có quy mô và nguồn vốn nhỏ muốn tham gia cuộc chơi.

Nhưng bất chấp những nhược điểm trên, vị thế không thể đảo ngược của proptech trên toàn cầu tiếp tục khẳng định rằng: chỉ khi biết nắm bắt và ứng dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh, các công ty bất động sản mới có thể trở thành những người dẫn đầu thị trường trong tương lai.