Bat dong san Viet Nam có những biến đổi không ngừng bởi chịu sự tác động từ nhiều đợt tác động khác nhau đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và chuyển hướng nó đi theo một chiều hướng khác.

Việt Nam đã không ngừng nỗ lực để tìm ra các giải pháp tốt nhất

Chúng ta thấy rõ sự tác động, điều tiết của Nhà nước đối với Thị trường Bất động sản Việt Nam khiến nó có những thay đổi khá rõ ràng. Sau 2 lần tác động được nêu ở phần trước thì bài viết dưới đây sẽ cung câp tiếp cho bạn đọc lần tác động thứ 3 vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Tác động lần thứ 3

Sự luân chuyển giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán

Theo nhận định của các chuyên gia về chứng khoán, về mặt khách quan, trước tình hình biến động của thị trường tài chính thế giới và những khó khăn nền kinh tế trong nước gặp phải, chỉ số của giá chứng khoán đã xuống thấp liên tục trong năm 2008 đã làm cho mức vốn hóa thị trường bị giảm hơn 50%, xuống chỉ còn 18%. Từ quý II/2009, nền kinh tế trong nước và thế giới đã bắt đầu hồi phục nhẹ , chỉ số giá chứng khoán cũng bắt đầu tăng trở lại đồng thời số lượng các công ty niêm yết trên thị trường cũng đã gia tăng nhanh chóng.

Một lần nữa, bài viết muốn nói về sự luân chuyển tài chính giữa Thị trường Chứng khoán Việt Nam và Thị trường Bất động sản Việt Nam. Chính từ sự bùng phát của Thị trường Chứng khoán Việt Nam vào đầu năm 2007 đã làm các nhà hoạch định kinh tế buộc phải có chính sách kiềm chế cho vay chứng khoán đồng thời Thị trường Chứng khoán Việt Nam cũng giảm tốc và nhanh chóng chuyển sang suy giảm mạnh.

Nguồn tài chính từ chứng khoán đã tràn sang kênh bất động sản, tạo nên sự sôi động lần thứ ba 2007-2008 cho tới khi các nhà điều tiết kinh tế buộc phải điều chỉnh chính sách theo hướng sử dụng biện pháp hành chính.

Lý do nào khiến cho Nhà nước buộc phải hạ nhiệt sốt bất động sản?

Ngoài ra, chúng ta còn biết thêm về một thực trạng đã khiến cho Nhà nước buộc phải hạ nhiệt bất động sản: chính là do dòng tài chính chuyển sang bất động sản vào thời kỳ này không chỉ bắt nguồn từ người dân mà còn có một phần không nhỏ đến từ chính các công ty đã niêm yết, mặc dù nhận được một nguồn vốn lớn từ Thị trường Chứng khoán nhưng lại không dùng vào mục đích phát triển sản xuất, kinh doanh mà chuyển sang đầu cơ đất nhằm mục đích kiếm lời nhanh.

Hiện tượng này đã nằm ngoài chức năng của Thị trường Chứng khoán đồng thời đã có những tác động không tốt tới nền kinh tế Việt Nam mà cho đến nay vẫn chưa thể có những đánh giá đầy đủ.

Tổng kết 3 lần tác động vào thị trường bất động sản Việt Nam

Ba lần sôi động của Thị trường Bất động sản Việt Nam đều diễn biến theo nguyên lý thị trường – khi dòng tài chính được đưa tới kênh đầu tư bất động sản một cách mạnh mẽ. Điều này đã khiến cho Nhà nước phải ban hành các chính sách kiềm chế sự phát triển nằm ngoài khả năng kiểm soát và gây nên “hiệu ứng ngược” – tức là hiện tượng “đóng băng”.

• Lần đóng băng thứ nhất chỉ có thể làm dòng tài chính quay lại hệ thống ngân hàng nhưng đến khi Thị trường Chứng khoán ra đời, dòng tài chính không chuyển sang Thị trường Chứng khoán mà lại gây ra sự “bùng nổ” bất động sản vào các năm 2001-2002, Nhà nước buộc phải điều tiết bằng các chính sách và chính điều này dẫn tới Lần đóng đóng băng thứ hai.

• Giai đoạn 2002-2006, mặc dù khi nhìn từ bề ngoài thì đây là giai đoạn kém cho cả Thị trường Bất động sản và Thị trường Chứng khoán Việt Nam nhưng thực tế nền kinh tế Việt Nam đã có những bước phát triển rất ổn định với sự tham gia tích cực đến từ FDI, FPI, ODA và kiều hối. Nếu đánh giá chung thì có thể nói giai đoạn này Việt Nam đã đạt được các bước tiến khá xa trong phát triển kinh tế… cho tới khi dòng tài chính đổ dồn vào Thị trường Chứng khoán tạo nguy cơ bong bóng và đã khiến cho Nhà nước buộc phải bắt tay vào sử dụng chính sách điều tiết như đã nói trên.

• Lần “ngủ đông” từ năm 2008 của Thị trường Bất động sản đã bắt đầu bằng sự điều tiết tài chính (tức là mang tính “thị trường” hơn so với hai lần điều tiết bằng chính sách trước đây). Tuy nhiên, diễn biến của Thị trường Bất động sản Việt Nam tại hai miền lại có những biểu hiện trái ngược: Trong khi Thị trường miền Nam chìm sâu vào suy giảm giao dịch và giá cả, thì Thị trường miền Bắc lại sôi nổi cục bộ tại một số phân khúc, một số khu vực và chỉ thực sự chịu ảnh hưởng của suy trầm khi Chính phủ ban hành Nghị định 71 và Bộ xây dựng Thông tư 16 vào cuối năm 2010. Tóm lại, Nhà nước vẫn buộc phải điều tiết bằng chính sách hay “Thị trường Bất động sản Việt Nam vẫn chưa có thể được điều tiết theo nguyên lý thị trường”.

Xem thêm: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VỚI NHỮNG LẦN TÁC ĐỘNG VÀO THỊ TRƯỜNG (PHẦN 1)