Thị trường bất động sản Việt Nam luôn có những biến đổi không ngừng bởi có những lần tác động từ nhiều phía, từ nhiều vấn đề. Những tác động ít nhiều ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và khiến nó đi theo một chiều hướng khác.

Nhà nước sẽ cần giảm thiểu sự kiểm soát và can thiệp bằng chính sách và chuyển sang điều tiết bằng công cụ tài chính. Chúng ta thấy rõ sự tác động, điều tiết của Nhà nước đối với Thị trường Bất động sản Việt Nam khiến nó có những thay đổi khá rõ ràng.

Việt Nam đã không ngừng nỗ lực để tìm ra các giải pháp tốt nhất

Dưới đây là hai lần tác động tiêu biểu đã tác động vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Tác động lần thứ nhất

Đâu mới là tác nhân cho cơn sốt đất đầu tiên 1993 – 1994?

Khi thị trường bất động sản xảy ra các hoạt động giao dịch và chuyển nhượng ngầm, Nhà nước đã buộc phải tham gia vào việc hợp thức hóa giao dịch đất đai bằng cách cho ra đời Luật đất đai 1993. Các ý kiến của nhiều chuyên gia cho rằng, chính sự ra đời của Luật đất đai này đã tạo ra “cơn sốt” đất đầu tiên 1993-1994, nhưng có lẽ chưa hẳn hoàn toàn chính xác.

Sự hợp thức hóa việc giao dịch và chuyển nhượng đất, quyền sử dụng đất không hẳn là tác nhân gây ra cơn sốt bởi đó chỉ là việc Nhà nước buộc phải làm để thích ứng với những nhu cầu của thị trường. Tất nhiên, khi nhu cầu chuyển nhượng nhỏ lại kết hợp với sự hợp pháp hóa bằng chính sách thì sự bùng nổ của hoạt động giao dịch là điều dễ hiểu. Luật đất đai 1993 như một sự mở cửa và khai thông dòng nước vào một con kênh có sẵn nhưng chưa được phép sử dụng.

Lưu lượng đổ vào kênh bất động sản trở nên mất kiểm soát

Kế tiếp là việc cần phải kiểm soát được lưu lượng đổ vào bất động sản này. Trên thực tế, trước cả khi có Luật đất đai 1993 thì đất đai cũng được giao cho người sử dụng và không được phép chuyển nhượng. Ngay sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, dòng tiền được dùng để mua quyền sử dụng đất đã làm ảnh hưởng khá mạnh tới kinh tế còn đang rất yếu ớt trong thời kỳ bắt đầu đổi mới của nước ta.

Tuy vào thời kỳ này chưa có thống kê chính thức để có thể đánh giá tỷ lệ vốn đầu tư vào đất nhưng chúng ta cũng không khó hình dung ra một lượng tài chính không đưa vào sản xuất mà lại chuyển sang giao dịch bất động sản thì hình thức hút vốn từ nhân dân thời kỳ đó là các quỹ tín dụng sẽ bị vô hiệu hóa làm ảnh hưởng tới nền kinh tế không nhỏ.

Với tình hình như trên đây, việc Nhà nước buộc phải chặn đứng kênh đầu tư bất động sản lại là để bảo vệ nền kinh tế mới chập chững bước vào thời kỳ công nghiệp hóa – hiện đại hóa là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên cách thức can thiệp bằng chính sách thay vì điều tiết tài chính là điều khiến nền kinh tế tập trung vẫn đang phải dùng vào thời kỳ đó thấp. Điều này cũng cho thấy thị trường của nền kinh tế Việt Nam những năm 1990 là vô cùng thấp, gần như không đáng kể.

Tác động lần thứ hai

Một lần nữa các chính sách lại có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do những người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều được mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất do đó nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.

Một lần nữa, Nhà nước lại tác động vào thị trường bất động sản bằng chính sách hành chính mà cụ thể là Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp quy khác.

Theo đánh giá của DNRE, do ảnh hưởng của Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp luật khác mà năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm tới 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 thậm chí giảm 78%.

Như vậy, những tác động bởi chính sách của Nhà nước từ năm 2002 đã ít nhiều gây ra lần đóng băng thứ hai của thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2002 – 2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán đã theo mong muốn của những nhà điều tiết kinh tế vĩ mô tại Việt Nam. Tuy lĩnh vực điều tiết Thị trường Chứng khoán Việt Nam là nằm ngoài khuôn khổ phân tích của bài này nhưng do có sự liên quan đến sự tăng trưởng và sụt giảm, sự đóng băng và sôi động của Thị trường Bất động sản Việt Nam trong những năm 2002-2008 nên đó là nguyên nhân để bài viết buộc phải đề cập đến vấn đề này.