Sự kiện đáng chú ý nhất đối với thị trường tài chính, tín dụng trong tuần qua là việc NHNN ban hành Thông tư 36/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định về giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng. Thông tư này bắt đầu có hiệu lực từ 1/2/2015 thay thế cho Thông tư 13 năm 2010.

Việc điều chỉnh những nội dung quan trọng trong Thông tư 36 của NHNN, cũng vẫn giống với Thông tư 13 sẽ có ảnh hưởng chính đến dòng vốn tín dụng đối với 2 lĩnh vực chính đó là chứng khoán và bất động sản.

Riêng đới với lĩnh vực bất động sản, kể từ khi thị trường bùng nổ giai đoạn 2005-2011. Ngày 24/2/2011 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11 về một số giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, đáng chú ý là thắt chặt tín dụng, đặc biệt là cho vay với bất động sản.

Trong những năm tiếp theo, thị trường bất động sản đã bắt đầu đi xuống, bong bóng dần vỡ, quay về giá trị thực của nó. Giá nhà ở bắt đầu giảm suốt từ 20% đến 50% tùy vào từng khu vực.

Đến 2011, để đảm bảo hạn chế rủi ro về an toàn vay của các tổ chức tín dụng, NHNN đã ban hành Thông tư 13, điều đáng chú ý là hệ số rủi ro đối với các khoản vay nâng lên 250%.

Đầu năm 2013, thị trường bất động sản bắt đầu có những tín hiệu vui khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 với hàng loạt những giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, kích cầu thị trường. Tuy nhiên, những giải pháp đó chủ yếu tập trung cho mảng bất động sản bình dân.

Từ đó, bất động sản bắt đầu có những chuyển biến khởi sắc và lan tỏa đến phân khúc khác, tác động đến nhiều lĩnh vực khác, tạo đà ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô.

Với đà phục hồi này, đến nay NHNN ban hành Thông tư 36, với một số nội dung quan trọng được điều chỉnh. Với việc ban hành thông tư này, những ngày gần đây thị trường, cũng như dư luận đang hồ hởi và quan tâm liệu Thông tư 36 sẽ có tác động như nào đến thị trường bất động sản năm 2015?

Nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư 36 ra đời sẽ nới việc cho vay bất động sản, đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng, sẽ có tác động tốt đến lĩnh vực bất động sản mà các DN vẫn còn rất khó khăn khi vay vốn.

Hình minh họa

Tuy nhiên, T.S Cấn Văn Lực, cố vấn cấp cao chủ tịch BIDV, hàm Phó TGĐ ngân hàng BIDV, một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, cho rằng thông tư này tác động không nhiều đối với thị trường bất động sản.

Ông có thể đánh giá về tác động của Thông tư 36 đối với thị trường bất động sản?

T.S Cấn Văn Lực: Đối với bất động sản, có điểm đáng chú ý đó là Thông tư mới giảm trọng số rủi ro cho vay bất động sản từ 250% xuống còn 150%. Điều đó có nghĩa là chi phí vốn tự có của các ngân hàng sẽ được giảm đi. Như vậy, đây cũng là động thái nhằm kích thích việc cho vay bất động sản hơn của các tổ chức tín dụng.

Còn với những điểm khác của Thông tư 36 thì vẫn chi phối hoạt động bình thường của ngân hàng.

Nguồn vốn đối với bất động sản quan trọng nhất là vốn trung và dài hạn, trong Thông tư 36 có thay đổi về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Vậy, theo ông điều này có tác động như thế nào?

T.S Cấn Văn Lực: Tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn trước đây là 30%, còn hiện nay theo Thông tư 36 là 60% nhưng cách tích lại có điểm khác. Điều này cần có một so sánh cụ thể giữa phương án cũ và phương án mới xem hai tỷ lệ này có chênh lệch nhau như thế nào. Còn ở thời điểm hiện nay thì tôi chưa thể kết luận được khi chưa có so sánh giữa hai tỷ lệ này là như thế nào.

Dự báo của ông về mức độ ảnh hưởng của Thông tư 36 đến thị trường bất động sản trong 2015 và những năm tới?

T.S Cấn Văn Lực: Quan điểm của tôi thì Thông tư 36 có tác động không nhiều đến thị trường bất động sản. Bởi vì thông tư này chỉ làm chặt chẽ hơn, rõ hơn, và phù hợp hơn các quy định về an toàn cũng như về quản lý rủi ro đối với hệ thống ngân hàng.

Riêng về bất động sản thì như tôi đã phân tích ở trên, đó là việc mở hơn một chút liên quan đến trọng số rủi ro. Còn về nguồn vốn trung và dài hạn thì rõ ràng là chưa chắc. Bởi vì cần phải so sánh giữa tỷ lệ 30% trước đây là 60% hiện nay là như thế nào.

Xin cám ơn ông!