Lướt theo "sóng", nhà đầu tư ôm cả vạn mét vuông đất để đầu cơ

Cách đây hơn 10 năm, khi Hà Nội được mở rộng, thị trường bất động sản "sốt" nóng khắp nơi. Từ các khu vực trung tâm, cho tới các huyện ven đô như Thanh Trì, Từ Liêm, Hoài Đức,... giá đất tăng từng ngày theo cấp số nhân.

Ngay cả Hòa Lạc (Thạch Thất), địa phương cách trung tâm thành phố hơn 30 km cũng bị các cơn "sốt" đất càn quét. Đặc biệt, vào thời điểm bắt đầu có thông tin xây dựng Hòa Lạc trở thành đô thị vệ tinh, giới "cò" đất khắp nơi đổ về đây "săn" đất.

Một số "cò" đất có dòng vốn mạnh, sẵn sàng chi cả chục tỷ đồng để ôm hàng ngàn mét vuông đất nông nghiệp Hòa Lạc, nằm chờ đất tăng giá.

Nhà đầu tư đổ dồn về "săn" đất Đồng Trúc, Hòa Lạc hồi đầu năm 2020.

Ông Nguyễn Văn Hòa, một nhà đầu tư đất Hòa Lạc cách đây hơn 10 năm cho biết: Thời điểm trước năm 2009, đất Hòa Lạc chỉ dao động từ 500.000 - 700.000 đồng/m2. Ngay cả những lô đất có vị trí đẹp, giá trị cũng chưa tới 3 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi "sốt" đất xuất hiện, chỉ trong 2 năm (2009 - 2011), giá đất Hòa Lạc tăng gần 10 lần, giá đất trong ngõ tăng lên 5 - 8 triệu đồng/m2, trong khi các lô đất đẹp, mặt đường tăng lên ngưỡng 25 - 30 triệu đồng/m2.

Với tốc độ tăng giá chóng mặt, cuối năm 2010, ông Hòa cũng đã bỏ ra hơn 8,7 tỷ đồng để mua 350 m2 đất nông nghiệp, thuộc xã Thạch Hòa (tương đương 25 triệu đồng/m2).

Tới cuối năm 2011, "bong bóng" Hòa Lạc bắt đầu xì hơi, giá đất tụt dốc không phanh. Với lô đất của ông Hòa, trong chưa đầy 1 năm, từ 8 tỷ đồng đã giảm một nửa, xuống còn 3,9 tỷ đồng.

Cay đắng nhìn giá đất mất giá thê thảm, ông Hòa chấp nhận bán cắt lỗ với giá 3,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong suốt gần 5 năm, không có một nhà đầu tư nào quay trở lại tìm kiếm cơ hội từ đất nền Hòa Lạc. Từ đó, ông Hòa quyết định không bán và chờ "sóng" trở lại.

Tới năm 2018, thị trường bất động sản Hòa Lạc bắt đầu có những tín hiệu tích cực, đánh dấu sự trở lại của đội "cò" đất chuyên nghiệp. Ở một số nơi, gần khu công nghệ cao Hòa Lạc, đất bắt đầu "tái" sốt.

Theo đánh giá của ông Hòa, mặc dù giá đất đã thoát "đáy", tuy nhiên vẫn còn kém xa so với thời kỳ "hoàng kim" của đất Hòa Lạc.

"Ở thời điểm cao giá nhất trong năm 2018, giá đất Hòa Lạc cũng chưa từng vượt qua ngưỡng 30 triệu đồng/m2, chỉ dao động trong khoảng 22 triệu - 23 triệu đồng/m2. Như vậy, chưa tính lạm phát hoặc chi phí phát sinh hàng năm, lô đất 350 m2 trước đây của tôi vẫn lỗ vài tỷ đồng", ông Hòa chia sẻ.

Cũng giống như ông Hòa, nhà đầu tư Trịnh Thị Kim Mai (Hà Nội) đang ôm gần 200 m2 đất Hòa Lạc, cũng đang rơi vào tình cảnh "bỏ thì thương mà vương thì tội".

Mặc dù sở hữu hàng trăm mét vuông đất, tuy nhiên so với thời điểm mới đầu tư, giá trị lô đất đã lỗ mất 20%.

"Bây giờ mà bán đi chỉ biết cắt lỗ, như vậy thì tiếc. Mà nếu để lại, không biết bao giờ mới thu hồi được vốn", bà Mai nói.

Lướt theo "sóng" như con dao 2 lưỡi

Ngay trong năm 2020, bất chấp các ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, các cơn "sốt" đất vẫn tiếp tục diễn ra ở các khu vực vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong quý III/2020, với sự xuất hiện trở lại của giới đầu tư đã khiến nhiều vùng nông thôn sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt.

Theo các chuyên gia, đầu tư "lướt sóng" giống như con dao 2 lưỡi.

Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng cho mỗi mét vuông. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Trong khi lượng cung mới từ các dự án trở nên hiếm hoi, thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng chuyển dịch sang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất...".

Theo ông Đính, hiện nay, đầu tư "lướt sóng" đã không còn phù hợp. Bởi, thị trường đã ổn định hơn nhiều so với 10 năm trước, rất khó để "lướt sóng", đánh đâu thắng đó như trước. Bản thân nhà đầu tư cũng đã có kinh nghiệm hơn khi đối phó với các cơn "sốt" đất. Thay vào đó, xu hướng hiện nay là đầu tư dài hạn và có chiến lược cụ thể theo từng giai đoạn.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản đánh giá: Đầu tư "lướt sóng" giống như con dao 2 lưỡi. Nếu gặp may và rút chân ra nhanh, mô hình đầu tư "lướt sóng" vẫn mang lại khoản lợi nhuận kếch xù cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều trường hợp bị "vấp", không thoát kịp và chấp nhận nhìn giá đất giảm mạnh.

Theo vị chuyên gia này, dựa trên đặc tính của thị trường bất động sản Việt Nam là giá đất luôn tăng. Nhà đầu tư nên tham gia thị trường dài hạn.

"Trong giai đoạn này, để đầu tư dài hạn, nhà đầu tư nên chú ý tới nguồn vốn tự có và nên lựa chọn các sản phẩm vừa túi tiền. Nhà đầu tư cần tránh việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với tỷ lệ vượt quá 30% giá trị tài sản. Nếu vượt quá tỷ lệ này, nhà đầu tư sẽ vật lộn với các khoản lãi hàng tháng, như vậy việc đầu tư sẽ không mang lại nhiều hiệu quả", ông Vĩnh nói thêm.