Nhận diện dự án chậm

Theo Sở Xây dựng, từ năm 2000 đến nay, sở đã duyệt 9 dự án phát triển nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên với tổng diện tích dự án gần 204ha, trong đó diện tích đất mà các nhà đầu tư phải trích để xây dựng NƠXH theo quy định là hơn 37ha. Tuy nhiên, đến nay, các nhà đầu tư chỉ mới giao chưa tới 1ha.

Trong 9 dự án trên, mới có dự án khu nhà ở P.Phú Hữu, Q.9 do Cty TNHH Đầu tư và xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư (CĐT), có hơn 13 nghìn m² (20% quỹ đất của dự án) dành để xây dựng NƠXH đã hoàn tất GPMB, hoàn thành hệ thống cấp thoát nước, điện, chiếu sáng, cây xanh. Còn lại, dự án khu dân cư Cát Lái Q.2 do Cty CP Xây dựng Sài Gòn làm CĐT, phải dành diện tích cho NƠXH là 31 nghìn m² nhưng khu đất này mới GPMB được 70%.

Dự án khu dân cư xã Nhơn Đức huyện Nhà Bè do Cty dịch vụ Công ích Nhà Bè làm CĐT, phải dành hơn 23 nghìn m² để xây dựng NƠXH nhưng cũng mới hoàn tất phần GPMB, đang thi công hệ thống cấp thoát nước, chưa có đường nội bộ và hệ thống chiếu sáng.

Dự án khu dân cư Hoàng Nam Q.Tân Bình do Cty TNHH Hoàng Nam làm CĐT phải dành hơn 9.300m² cho NƠXH cũng mới GPMB, chưa có hạ tầng kỹ thuật. Dự án khu dân cư Thăng Long do Cty CP Xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng số 9 làm CĐT phải dành 34 nghìn m² cho NƠXH nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện giải tỏa đền bù.

Dự án khu dân cư tại P.Phú Thuận, Q.7 do Cty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt làm CĐT hiện đang làm thủ tục xác định vị trí quỹ đất 8.600m² dành cho NƠXH…

Kẽ hở từ Luật

Trước tình hình trên, Sở Xây dựng cho biết sẽ kiến nghị TP một số cơ chế, biện pháp chế tài CĐT không chấp hành quy định, nhằm thúc đẩy sự tạo lập quỹ đất cho NƠXH. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Luật Nhà ở không quy định về tỷ lệ đất dành cho NƠXH nhưng NĐ 90/CP trước đây và nay là NĐ 71/CP đưa ra quy định như vậy là nằm ngoài luật.

“Việc quy định cắt 20% quỹ đất đối với dự án 10ha khiến các DN gặp khó khăn khi thực hiện dự án của mình. Các DN hoàn toàn có thể “lách” quy định này bằng cách xin giao đất nhỏ hơn 10ha” - ông Châu nói.

Thực tế cho thấy, tại TP.HCM có nhiều DN đã xin giao đất dưới diện tích phải thực hiện nghĩa vụ đóng góp 20% quỹ đất cho NƠXH, cụ thể, một dự án gần cầu Thủ Thiêm đã triển khai dự án nhà ở thương mại với diện tích 9,9ha nhằm “né” quy định này.

Cần cơ chế chủ động và linh hoạt

Thấy được những cái khó này, TP dự định hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất các khu đất công để đổi quỹ nhà đồng thời giao cho DN các khu đất đã được GPMB để các đơn vị này tự ứng vốn đầu tư. TP không chi ngân sách để thanh toán chi phí đầu tư cho DN mà trả bằng giá trị quyền sử dụng đất tương đương với giá trị của quỹ nhà. UBND TP.HCM sẽ mua lại quỹ NƠXH bằng khung giá bao gồm chi phí xây dựng (kể cả chi phí đền bù GPMB nếu có) được xác định trên cơ sở kiểm toán cộng với lãi vay ngân hàng và 10% lợi nhuận.

Dự kiến TP sẽ gây quỹ đất cho chương trình nhà ở xã hội bằng cách định giá các khu đất theo giá thị trường để giao lại cho các đơn vị thầu xây dựng nhà ở như TCty Xây dựng Sài Gòn, TCty Địa ốc Sài Gòn. Các chỉ tiêu về sử dụng đất đối với các dự án NƠXH chỉ bằng 70% so với các dự án thương mại. Về thuế áp dụng thuế suất giá trị gia tăng 0% đối với các gói thầu xây lắp, tư vấn các hợp đồng thuê, thuê mua NƠXH. Miễn thuế thu nhập DN cho thu nhập từ đầu tư NƠXH trong 4 năm. Kể từ có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế thu nhập DN phải nộp trong thời gian 9 năm tiếp theo.

Khó khăn lớn nhất của chương trình NƠXH, theo Sở Xây dựng TP.HCM là thiếu vốn đầu tư. Theo điều 52, Luật Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng NƠXH từ 5 nguồn. Trong đó chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, trích 30 - 50% tiền sử dụng đất hoặc vốn ngân sách... Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn vốn trên rất hạn hẹp và được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển kinh tế xã hội khác.