Thực tế đã có nhiều trường hợp người mua nhà, đất rơi vào cảnh tiền mất tật mang khi giao dịch bằng hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư… với các chủ dự án bất động sản (BĐS).

Lách luật chiếm dụng vốn

Mới đây, Công an TP Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam Hoàng Văn Ninh (trú huyện Thanh Trì, Hà Nội) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo điều tra, Ninh thành lập và giữ chức chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hoàng Cầu Riverside, vốn điều lệ 200 tỉ đồng. Mặc dù Công ty Hoàng Cầu Riverside không có dự án nhưng Ninh vẫn ký các văn bản thỏa thuận với khách hàng, hợp đồng vay vốn, bản đăng ký nguyện vọng mua nhà biệt thự liền kề... để chiếm đoạt hàng tỉ đồng của nhiều cá nhân.

Tương tự, tại TP.HCM cũng đã có nhiều trường hợp khách hàng bị chủ đầu tư vẽ dự án, chiếm đoạt tiền bằng hợp đồng góp vốn. Đơn cử như trường hợp bà H. bị Công ty Angel Lina lừa mua đất nền dự án ma mang tên khu dân cư Tây Lân (phường Tân Tạo, quận Bình Tân).

Theo hợp đồng góp vốn của Công ty Angel Lina với khách hàng, sau một năm ký hợp đồng, khách hàng phải đóng 90% và sẽ có sổ hồng. Tuy nhiên, công ty này không làm đúng cam kết, cũng không hoàn tiền cho khách. Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã tống đạt quyết định khởi tố bị can, thi hành lệnh bắt tạm giam đối với giám đốc Công ty Angel Lina để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Công ty này đã chiếm đoạt của hơn 200 khách hàng số tiền hơn 285 tỉ đồng bằng cách ký hợp đồng góp vốn, đặt cọc mua đất nền tại chín dự án.

Hiện nay nhiều công ty kinh doanh BĐS giao kết với khách hàng dưới các hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS, hợp đồng đặt cọc… Nhiều dự án pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra mua bán bằng các hình thức trên. Một số trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không triển khai thực hiện được dự án, dẫn đến khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người, gây mất an ninh trật tự tại các tỉnh, thành.

Một dự án ở Bình Dương chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn chào mời khách ký “đơn đề nghị đăng ký giữ sản phẩm”. Ảnh: Quang Huy

Nguy cơ mất trắng

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM, chủ đầu tư các dự án BĐS ký hợp đồng vay vốn, góp vốn hay hợp tác đầu tư với khách hàng là hình thức lách luật để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện bán.

Quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS không cho phép ký hợp đồng góp vốn để nhận đất, nhận nhà. Hợp đồng góp vốn là để góp vốn thành lập doanh nghiệp, được quy định trong Luật Doanh nghiệp. Hợp đồng hợp tác chỉ quy định tại Luật Dân sự. Vì thế, nếu khách hàng ký hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư với chủ đầu tư dự án để mua BĐS thì rủi ro rất cao. Người mua nhà, đất không nên ký hợp đồng góp vốn vì như vậy là sai luật và có nguy cơ tiền mất tật mang.

Luật sư Hậu khuyến cáo khách hàng cần yêu cầu bên bán, chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán đất nền với mình qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm tính pháp lý. Nếu bên bán là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS thì hợp đồng mua bán phải được công chứng. Song song đó, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án đất nền, đặc biệt là các quy định liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, năng lực của chủ đầu tư, cách thức thanh toán và ký hợp đồng.

Ví dụ như với dự án phân lô, bán nền, theo quy định tại Luật Đất đai, chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì chỉ được chuyển nhượng khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

Tương tự, để mở bán các dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì Luật Kinh doanh BĐS quy định dự án phải hoàn thành phần móng mới được bán. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Đồng thời phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.