Công chứng hợp đồng giao dịch, ủy quyền chuyển nhượng BĐS đóng vai trò “lá bùa” bảo đảm cho số tài sản khổng lồ mà người mua nhà bỏ ra. Dẫu rằng rất nhiều trường hợp các hợp đồng (HĐ) ký giữa người mua cuối cùng và thứ cấp (người sở hữu trước) đối với nhà chung cư hiện hữu đã bị tuyên vô hiệu vì dự án thực hiện trên đất thuộc quy hoạch công, hoặc chủ đầu tư “làm liều” phân lô bán nền khi chưa được cơ quan chức năng thẩm duyệt quy hoạch.

Công chứng, có cũng như không

Dõi theo chiều dài phát triển của khung pháp lý này dành cho giao dịch nhà đất, nhiều loại HĐ nhà đất đã được cho phép không cần công chứng. Cụ thể, tháng 2/2012, Thủ tướng Chính phủ có quyết định bỏ công chứng 5 loại hợp đồng: cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; cho thuê nhà ở; ủy quyền quản lý nhà ở.

Đáng chú ý, những loại HĐ vốn “thông dụng” trong thị trường BĐS thì vẫn bắt buộc công chứng: thế chấp QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; tặng cho QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng nhà ở; mua bán nhà ở...

Công chứng vẫn được coi là “lá bùa” bảo đảm cho tài sản của người mua nhà

Thời điểm đó, Bộ Xây dựng cũng khẳng định, đây là các giao dịch về chuyển quyền sở hữu nhà ở, để được Nhà nước công nhận và sang tên quyền sở hữu nhà ở thì cần thiết phải có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý của giao dịch nhằm tránh sự lừa đảo, gian lận, gây bất lợi cho bên nhận quyền sở hữu, đồng thời hạn chế gánh nặng phải xác minh tính pháp lý cho cơ quan cấp chứng nhận quyền sở hữu.

Theo Bộ Xây dựng, bản chất của chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở là chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ của người mua nhà theo HĐ mua bán nhà ở chứ không phải là mua bán nhà ở. Từ đây, khoản 2 Điều 122 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi nêu: “...Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu...”.

Tuy nhiên, vẫn còn lo ngại rằng việc truy cứu trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng giữa các bên sẽ phân xử ra sao nếu HĐ mua bán khi đó chỉ có giá trị “viết tay”? Bao nhiêu trường hợp sẽ bị tuyên vô hiệu, bao nhiêu người sẽ bị bên bán phá HĐ mà chẳng biết dựa vào cơ sở pháp lý nào để đòi lại quyền lợi chính đáng?

Chưa có sổ đỏ, vẫn được giao dịch

Điều 120 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi nêu, đối với giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở: Bên mua nhà ở của chủ đầu tư mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó nếu có nhu cầu thì được quyền chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo nghĩa nôm na, căn hộ do chủ đầu tư tạo lập, kinh doanh sẽ thoải mái chuyển nhượng qua nhiều “cầu” mà không lo sang tên. Bởi lẽ, theo Dự thảo, người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó sau khi đã hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng HĐ.

Đáng chú ý, cũng theo Dự thảo, việc chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người đã mua nhà ở của chủ đầu tư và được chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác.

Công thức chung, DN xây dựng dự án nhà ở thương mại cao tầng (chung cư) đang áp dụng cách “cuốn chiếu” và ngày càng được tạo điều kiện để thu hồi, quay vòng vốn. Đơn giản, chỉ cần thỏa mãn điều kiện chung là xong móng, chủ đầu tư đã có thể huy động vốn thông qua các hợp đồng (góp vốn) từ khách hàng, nhà đầu tư.

Người mua hiện chủ yếu tìm tới các chủ nhân cũ (đã mua và vào HĐ với chủ đầu tư) và sử dụng HĐ ủy quyền. Chỉ có điều, với những sản phẩm nhà chưa bàn giao, HĐ ủy quyền không có nội dung định đoạt tài sản hình thành trong tương lai. Ngay cả với nhà đã bàn giao, người mua cuối cùng vẫn chưa hết khổ vì quy trình thực hiện xin cấp sổ do không vào được hợp đồng gốc.