Xác minh mức độ ngập và hệ thống thoát nước

Vào mùa mưa lớn và triều cường đạt đỉnh (tháng 7 – 9), việc đi xem mua nhà là cơ hội tốt để khám phá thực tế xung quanh khu vực căn nhà bạn đang hướng đến về tình trạng ngập, mực nước dâng, lụt lội,…Những nơi cao sẽ ít ngập, độ cao thành phố theo hướng Bắc chảy về phía Nam. Vì vậy, các khu vực quận 9, Gò Vấp, quận 12 thường ít ngập hơn các khu khác.

Việc chọn thời điểm này để khảo sát hiện trạng căn nhà giúp tránh tình trạng quảng cáo “đẩy đưa”, rằng khu này không ngập hoặc ngập ít, không đáng ngại.

Nếu người mua thật sự quan tâm đến tình trạng này và cần một xác minh rõ ràng từ người bán, người mua nên trao đổi thẳng thắn, rõ ràng về mức độ ngập, đồng thời đưa ra quan điểm về ngưỡng giới hạn cho các cấp độ ngập cụ thể như "tạm ổn", "vẫn có thể chịu đựng" hoặc "tuyệt đối không nên mua".

Đồng thời, bạn cũng cần xác minh thêm vấn đề triều cường. Khi triều cường dâng cao, rất có khả năng khu phố hoặc con đường dẫn về nhà bạn sẽ ngập trong biển nước, mặc dù khu vực đó thường không bị ngập, lượng mưa ít hoặc khu đất cao hơn so với xung quanh.

Hoặc vị trí căn nhà bạn đang hướng đến nằm ven kênh, rạch, sông ngòi, nếu chịu sự tác động của triều cường sẽ gây ra tổn thất nặng hơn rất nhiều so với lượng mưa trong mùa mưa cao điểm.

Những yếu tố này đều có thể ảnh hưởng đến giá trị căn nhà của bạn trong tương lai, nên cần xác minh rõ với người mua. Nếu người mua cố tình giấu bớt, bạn có thể tham khảo hàng xóm, những khu vực lân cận, hoặc tự bản thân dành thời gian để theo dõi.

Sau khi xác định khu vực căn nhà không bị ngập, người mua nhà cần tìm hiểu hệ thống thoát nước bên trong căn nhà có bị ảnh hưởng hay hệ thống cống, rãnh có bị nghẹt, bị đọng rác lâu ngày hay không.

Cốt san nền

Đồ án quy hoạch vùng đô thị TPHCM quy định, cốt xây dựng khống chế (cốt nền xây dựng tối thiểu) của TPHCM là 2,05m. Thực tế, ở TP.HCM, cốt san nền nhiều nơi không đồng nhất. Một số tuyến đường dài có đoạn nền cao – thấp xen kẽ nhau. Có thể căn nhà bạn đang khảo sát không bị ngập nhưng cách đó 200 – 300m lại ngập cả bánh xe.

Điều này còn có nghĩa một số căn nhà mưa lớn và triều cường cao vẫn không bị ảnh hưởng nhưng trước khi muốn đi đến cửa nhà phải vượt qua một vùng trũng, có đoạn ngập sâu. Nếu bạn quan sát tốt và nghiên cứu kỹ địa hình thì giá trị của căn nhà sẽ dễ dàng tăng cao theo thời gian.

Tuy nhiên, người mua nên tránh cốt nền quá cao. Xung quanh nơi có cốt nền cao sẽ là vùng trũng hơn và thường ngập. Nếu căn nhà ở trên đỉnh của khu vực có cốt nền cao thì sẽ không ngập nhưng đường về nhà sẽ ngập.

Khi quan sát bằng mắt thường, nhìn kỹ vào cốt nền nhà của khu vực gần nơi đang đứng, nếu nhà có cốt nền cao là đường trước nhà sẽ nhanh ngập. Vào mùa khô, nhìn phía dưới chân tường thấy rong rêu bám và có vết ố chạy song song với chân tường có nghĩa là nước sẽ cao đến đó khi ngập.

Chưa kể đến trường hợp mặt đường cao, không ngập nhưng nền nhà thấp hơn mặt đường, nước có xu hướng chảy về vùng trũng sẽ khiến cho ngôi nhà chìm trong biển nước. Có những khu vực vì lý do tôn tạo cảnh quan, người ta có thể nâng nền cao hơn cao độ xây dựng khống chế, do vậy phải tính toán đến việc thoát nước sao cho không ảnh hưởng xấu đến các khu vực xung quanh.

Những khu dân cư thấp hơn cốt xây dựng mà chưa hoặc không thể có điều kiện nâng nền cao lên, thì có thể chống ngập bằng giải pháp đê bao hoặc bơm nước. Tất nhiên, điều này khó có thể thực hiện được ở từng nhà dân riêng lẻ, mà phải được thực hiện đồng bộ ở từng khu dân cư và chính quyền địa phương chủ trì thực hiện.

Tìm hiểu mức độ “mới” của căn nhà

Xem nhà trong mùa mưa, bạn có thể xem được những lỗi bên trong căn nhà như dột, thấm, mục nát do ẩm thấp hoặc tình trạng mưa tạt,... Không ai mong muốn bỏ tiền mua nhà mà lại sở hữu căn nhà có dấu hiệu hoen ố, cũ kỹ, ẩm mục theo thời gian.

Căn nhà trong tình trạng ẩm mục có thể không gây tổn hại trước mắt, nhưng về lâu dài sẽ ảnh hưởng đến sức khỏe lẫn phong thủy của gia chủ. Người mua nên cân nhắc kỹ yếu tố này, vừa để tránh bị “hớ” giá, vừa để tránh “mất sinh khí” cho gia đình.

Tránh mùi hôi và côn trùng dưới cống rãnh

Một số căn nhà nhìn bình thường vào mùa khô, nhưng vào mùa mưa hoặc triều cường lại phát sinh vấn đề xuất hiện mùi hôi từ cống rãnh bốc lên. Đây là điểm trừ rất lớn, đặc biệt cần chú ý đối với những căn nhà phố có miệng cống lớn nằm ngay trước lối ra vào.

Những yếu tố này có thể không ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan chính trong căn nhà, nhưng trong phong thủy quan niệm, đối với những nhà có hệ thống cống rãnh tù đọng, rác và côn trùng sinh sôi sẽ không có lợi cho sức khỏe, đồng thời nơi đó cũng dễ gây nên hung tướng cho người ở.

Thật ra yếu tố này cần phải quan sát kỹ trong thời gian dài mới có thể đánh giá chính xác. Sự đánh giá chuẩn xác sẽ giúp bạn thương lượng mức giá đạt được hiệu quả cao nhất, thực hiện chốt giao dịch nhanh, gọn.

Có nhiều sự lựa chọn

Bên cạnh nhà đất, bạn cũng nên tham khảo thêm các căn hộ chung cư. Một căn hộ chung cư vào mùa mưa có thể không thấy tình trạng ngập, lụt bên trong căn nhà, nhưng có thể thấy tình trạng ẩm, mốc, mục nát hoặc ngập họng cống, hệ thống xả nước tắc nghẽn do rác…

Tuy nhiên, bạn không thể nhận định được tình hình trên nếu bạn đang trong giai đoạn đặt cọc và căn hộ chưa được xây dựng. Lúc này phương án duy nhất bạn có thể làm là tham khảo thực tế địa hình và môi trường xung quanh dự án, cũng như tìm hiểu kỹ thông tin, năng lực và uy tín của chủ đầu tư và đơn vị thi công dự án.

Khi tiến hành xem nhà chung cư hoặc có ý định mua nhà chung cư, việc xem xét bản đồ ngập lụt từng khu vực thành phố và có sự so sánh từng phân khu với tiềm năng là như nhau sẽ giúp bạn hình thành nhiều sự lựa chọn, từ đó có thể sàng lọc để tìm được căn nhà phù hợp với nhu cầu của mình nhất.

Giá “mềm”

Nếu người bán ý thức được một số nhược điểm của căn nhà phát sinh trong mùa mưa lũ, họ sẽ rao giá "mềm" chứ không “hét giá”. Cũng trong thời điểm này, bên mua nhờ nắm được các điểm yếu của căn nhà có thể thoả thuận đề xuất mức giá mình mong muốn và tiến hành chốt giao dịch nhanh.

Yếu tố này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi nếu chủ nhà rao giá “quá mềm”, chắc chắn người mua phải thẩm định lại kỹ hơn giá trị và tình trạng căn nhà để tránh phát sinh rắc rối.

Trong trường hợp căn nhà vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn về xây dựng, về chất lượng công trình khi có sự tác động của các tố ngoại quan mà mức giá vẫn khá “mềm”, người mua lúc này cần cân nhắc kỹ nhu cầu của mình, đồng thời cần xác minh lịch sử căn nhà và sự uy tín của người bán.

Nếu sau khi xem một căn nhà có nhiều khuyết điểm cả trong mùa khô lẫn mùa mưa nhưng bạn vẫn quyết định xuống tiền để mua nhằm mục đích kinh doanh thì nên tham khảo thêm ý kiến luật sự hoặc chuyên viên.