M&A dự án: Nước chảy chỗ trũng

Thương vụ 50 triệu USD giữa Danh Khôi Holdings và Sun Frontier là thương vụ M&A mới nhất trong làng bất động sản được ghi nhận gần đây. Theo Nhóm nghiên cứu Diễn đàn M&A Việt Nam (MAF Research), Danh Khôi Holdings mua lại 100% cổ phần Sun Frontier (thuộc tập đoàn bất động sản danh tiếng của Nhật Bản - Sun Frontier Fudousan).

Được biết, Công ty TNHH Sun Frontier Việt Nam khởi công dự án đầu tiên ở Đà Nẵng vào năm 2017, đó là dự án Khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower với quy mô hơn 2.000 m2, gồm 306 căn hộ. Tiếp đó, Sun Frontier Việt Nam theo đuổi dự án Tháp ven sông thuộc Khu dân cư nhà ở, khách sạn, căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ 2/9 (dự án Tháp ven sông - The Royal). Dự án này được lãnh đạo UBND TP. Đà Nẵng ký quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết vào năm 2018.

Dự án The Legacy đã “đắp chiếu” cả chục năm trước khi về tay An Thịnh Group. Ảnh: Dũng Minh

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Danh Khôi Holding, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Việc M&A các dự án thân thiện không chỉ giúp các bên cùng vui vẻ, mà còn đem lại bộ mặt tích cực cho toàn thị trường.

Các chủ đầu tư tiềm lực hạn chế thường có xu hướng hợp tác với các công ty bất động sản, các quỹ đầu tư có nguồn tài chính lớn để bán một phần hoặc toàn bộ Dự án và điều này tạo ra nhu cầu M&A rất lớn

Ngoài Danh Khôi, một nhân tố mới nổi trong các thương vụ M&A gần đây là LDG Group (LDG), khi doanh nghiệp này công bố 5 dự án chiến lược với tổng vốn đầu tư khoảng 61.000 tỷ đồng, bất chấp kết quả hoạt động kinh doanh khá trồi sụt những năm gần đây.

Trong năm 2019, LDG đã mua lại một số dự án, trong đó có dự án Khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức, TP.HCM từ CTCP Đầu tư Quốc Cường Gia Lai. Sau khi về tay LDG, dự án này mang tên Khu căn hộ cao cấp LDG River có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.153 tỷ đồng. Trong chia sẻ sau đó, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị LDG Group cho biết, đây không phải là lần đầu tiên 2 bên bắt tay hợp tác, nhưng thương vụ lần này là lớn nhất.

Ngoài ra, LDG còn mua lại một dự án diện tích hơn 2 ha tại Làng đại học thuộc tỉnh Bình Dương và một quỹ đất hơn 223 ha tại Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Một cái tên nổi bật khác trên thị trường M&A cần nhắc tới là Hưng Thịnh Group. Mới đây, doanh nghiệp này đã thâu tóm một quỹ đất có diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Lâm Đồng. Vào cuối năm 2019, Hưng Thịnh cũng đã chi hàng nghìn tỷ đồng mua lại nhiều dự án tại Bình Định, trong đó có dự án Khu đô thị biển quy mô hơn 1.000 ha, đồng thời thực hiện M&A nhiều dự án căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Đến nay, quỹ đất của Hưng Thịnh Land vào khoảng 4.500 ha, trải rộng tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành phố có tiềm năng kinh tế lớn như Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh đồng thời là Chủ tịch HĐQT Hưng Thịnh Land, quỹ đất hiện nay có thể đảm bảo cho Hưng Thịnh Land phát triển các dự án trong 10 năm tới, nhưng trong thời gian tới vẫn sẽ mở rộng thêm quỹ đất, đón đầu sự phát triển của cơ sở hạ tầng và các nhu cầu bất động sản của đại bộ phận người dân Việt Nam.

So với TP.HCM, các thương vụ M&A tại Hà Nội tuy có quy mô nhỏ hơn, nhưng cũng khá rầm rộ. Chẳng hạn, thương vụ CTCP Đầu tư và phát triển Pacific Star chi 42 triệu USD để mua lại toàn bộ 50% cổ phần của Vinaconex tại Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC), chủ đầu tư dự án Splendora An Khánh.

Theo đánh giá của các thành viên thị trường, việc Vinaconex thoái hết vốn khỏi Splendora An Khánh có thể coi là cái kết có hậu cho dự án lận đận trong suốt gần 1 thập kỷ này, khi nhà đầu tư mới đã có toàn quyền quyết định chủ trương phát triển một trong những dự án tiềm năng nhất khu vực phía Tây Nam Hà Nội.

Ngoài các nhà đầu tư nội, hoạt động M&A còn có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Tập đoàn Mitsubishi và Công ty TNHH Bất động sản Nomura của Nhật Bản mua 80% cổ phần trong giai đoạn 2 của dự án Grand Park, quận 9, TP HCM. Theo kế hoạch, toàn bộ dự án sẽ hoàn thành và kết thúc bàn giao vào năm 2023.

Cuộc chơi không dành cho kẻ yếu

Dịch Covid-19 đang mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp lớn săn quỹ đất đẹp, song đây có phải là nước cờ dễ đi? Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, không phải doanh nghiệp nào cũng “xuôi chèo mát mái” với những dự án mình mua về, bởi thực tế từng có nhiều chủ đầu tư bị mắc kẹt với chính dự án từng được đánh giá là “hời”.

Một trường hợp điển hình là CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico, mã chứng khoán SJS) với một loạt “siêu” dự án như Khu du lịch Cartus Cam Ranh Resort tại Khánh Hòa, Khu đô thị Hòa Hải tại Đà Nẵng...

Sau khi thâu tóm, Sudico buộc phải thoái vốn khỏi dự án Cartus Cam Ranh Resort do hoạt động kinh doanh bết bát. Còn dự án Khu đô thị Hòa Hải cũng đẩy doanh nghiệp này vào tỉnh cảnh “trở đi mắc núi, trở lại mắc sông” bởi bán không ai mua, trong khi không thể triển khai tiếp vì cạn vốn. Tại Đại hội đồng cổ đông diễn ra hồi tháng 6/2020, Sudico cho biết, việc chuyển nhượng dự án bất thành do đối tác không thu xếp được vốn. Hiện tại, Sudico vẫn đang tiến hành các thủ tục để tiếp tục triển khai dự án.

Trao đổi với phóng viên, đại diện Tập đoàn An Thịnh (An Thịnh Group) cho rằng, dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội để mua dự án với giá hợp lý. Tuy nhiên, việc lựa chọn dự án phù hợp không hề đơn giản, đặc biệt với những dự án có tiền sử chậm triển khai, việc “bắt đúng bệnh, kê đúng thuốc” là vô cùng quan trọng. Bên cạnh đó, tiềm năng tài chính và khả năng thực thi cũng như uy tín của doanh nghiệp cũng là yếu tố nền tảng để hiện thực hóa cơ hội từ việc M&A dự án.

Chia sẻ câu chuyện tại dự án The Legacy ở 106 Ngụy Như Kon Tum, đại diện An Thịnh Group cho biết, tiền thân là dự án của Hadisco 41, “đắp chiếu” cả chục năm do vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là huy động vốn của khách hàng nhưng không triển khai.

“An Thịnh Group đã phải dành rất nhiều thời gian để xem xét lại toàn bộ dự án, phân tích, xử lý các vấn đề về thủ tục pháp lý, tài chính, thuế, cũng như tranh chấp với khách hàng để từ đó xử lý dần. Đồng thời, Ban lãnh đạo Công ty phải cam kết với khách hàng và hiện thực hóa bằng tiến độ triển khai nhanh, đạt chất lượng. Tới nay, khi dự án đã thành hình thì cũng là lúc ‘quả ngọt’ được hái với niềm tin khách hàng dành cho An Thịnh Group ngày một nhiều hơn”, vị này chia sẻ thêm.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, khi dịch bệnh xuất hiện, các chủ đầu tư có tiềm lực hạn chế dễ gặp khó khăn hơn so với các chủ đầu tư có nền tảng tài chính mạnh. Vì thế, những chủ đầu tư này thường có xu hướng hợp tác với các công ty bất động sản, các quỹ đầu tư có nguồn tài chính lớn để bán một phần hoặc toàn bộ dự án và điều này tạo ra nhu cầu M&A rất lớn. Tuy nhiên, công việc hậu M&A không chỉ đơn giản là xây và bán, mà đòi hỏi chủ đầu tư phải xây dựng được thương hiệu, kế hoạch tài chính cho cả mình và khách hàng để đảm bảo thương vụ M&A thành công.