Nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân. (Ảnh: Một dự án nhà ở xã hội tại quận 2). Ảnh: Huy Anh

Nhà ở phát triển mất cân đối

Sở Xây dựng cho biết, thực hiện chỉ đạo của UBND TPHCM, Sở Xây dựng phối hợp với một số sở - ngành và Viện Nghiên cứu phát triển TP mới hoàn thành đợt khảo sát tình hình thực hiện các dự án BĐS trên địa bàn TP. Qua quá trình khảo sát cho thấy các DN BĐS đang gặp nhiều khó khăn do thị trường “đóng băng” trong thời gian dài, tính thanh khoản yếu, sản phẩm không bán được tồn kho nhiều.

Theo Sở Xây dựng, mặc dù thời gian qua thị trường nhà ở phát triển góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân, nhà ở tăng cả về số lượng và chất lượng… Tuy nhiên, phát triển nhà ở trên địa bàn TP còn nhiều tồn tại và bất cập. Chính sách điều tiết cung - cầu về nhà ở thời gian chưa hiệu quả, còn mất cân đối về nguồn cung giữa nhà cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ mới đáp ứng được yêu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên. Còn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Tính đến nay, trên địa bàn TP có trên 45.000 căn hộ được hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng tỷ lệ căn hộ bình dân dành cho đối tượng thu nhập thấp chỉ chiếm khoảng 40%, còn lại là trung và cao cấp. Trong khi đó, các đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu rất lớn về nhà ở, điều đó cũng thể hiện qua việc các giao dịch thành công chủ yếu trong thời gian qua có giá từ 11-15 triệu đồng/m². Ngoài ra, theo Sở Xây dựng, giá nhà ở trước nay tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.

Kết quả khảo sát cho thấy, một trong những vướng mắc của thị trường nhà ở là nguồn vốn vay của ngân hàng tiếp cận khó, lãi vay khá cao, khoảng 17 - 18,5%/năm đã gây nhiều khó khăn cho các DN lẫn khách hàng mua nhà.

Điều chỉnh cơ cấu căn hộ

Đưa ra một số giải pháp để phát triển thị trường nhà ở, Sở Xây dựng cho rằng nên điều chỉnh loại hình nhà ở từ chung cư cao tầng xuống thấp tầng và nhà liên kế theo nhu cầu của thị trường. Có chính sách cơ cấu sản phẩm của từng loại nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với thị trường và kế hoạch phát triển của địa phương chứ không áp dụng tính 1 căn hộ tương đương cho 4 người, để khống chế về số lượng căn hộ chung cư của các dự án nhà ở như hiện nay. Sở cũng kiến nghị cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ từ 80-100m²/căn hộ xuống thành 45-55m²/căn hộ để giá bán trên từng căn hộ giảm, phù hợp với nhu cầu thực của phân khúc nhà ở thu nhập trung bình và thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đồng tình và cho rằng đối với dự án phân khúc nhà thu nhập thấp, các DN chỉ làm căn hộ nhỏ 45-60m². “Nên điều chỉnh theo hướng dự án nhà bình dân được xây dựng 100% diện tích nhỏ và trung bình, trong đó 25% căn hộ nhỏ và 75% là căn hộ trung bình” - ông Châu đề nghị. “Tôi rất ủng hộ việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ vì sản phẩm đầu ra là do thị trường quyết định chứ không nên áp đặt theo tiêu chuẩn. Vấn đề là quản lý được dân số thì có thể kiểm soát được hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của dự án” - ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc tiếp lời. Ông Toàn cũng cho biết, hiện nay tại Sở QH-KT nhận rất nhiều hồ sơ của DN xin điều chỉnh dự án cao tầng xuống thấp tầng để đảm bảo thanh khoản.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện nay trên thị trường có xuất hiện một số loại hình nhà mới như căn hộ có thời hạn sở hữu 40-50 năm, nhà cho thuê dài hạn 20-30 năm… “Loại hình căn hộ này có giá thành rẻ hơn những căn hộ mua vĩnh viễn làm đa dạng hóa sản phẩm, kích thích thị trường trong lúc khó khăn. Tuy nhiên, cần phải hoàn thiện khung pháp lý để có thể cấp giấy chứng nhận cho các loại căn hộ này”- ông Châu nói.

Để giải quyết hàng tồn kho, theo bà Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký HoREA, nên khuyến khích cho người nước ngoài mua nhà và có thể “khoanh vùng” ở những căn hộ cao cấp, như vậy có thể giải quyết hàng tồn kho của đa số các DN là căn hộ diện tích lớn, giá cao hiện nay.