Ảnh minh họa

Khó khả thi?

Bộ Xây dựng cho rằng đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về việc thành lập NH xây dựng sẽ góp phần hỗ trợ các chương trình xây dựng nhà ở quốc gia (nhà ở cho người nghèo, học sinh, sinh viên, người thu nhập thấp tại đô thị...), các chương trình sản xuất vật liệu xây dựng, hoạt động khác của ngành.

Theo Bộ Xây dựng, đây sẽ là kênh huy động vốn có hiệu quả cho thị trường bất động sản, góp phần quản lý, giúp thị trường địa ốc minh bạch, bền vững và đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước, đáp ứng nhu cầu người dân. Với quan điểm này, Bộ Xây dựng đề nghị NHNN phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, trình Thủ tướng xem xét, quyết định.

Trong khi đó, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng trình Thủ tướng chính sách về phát triển nhà ở, trong đó phối hợp với NH Phát triển Nhà ĐBSCL thành lập NH chuyên cho vay phát triển nhà ở, với các hình thức huy động vốn cho lĩnh vực này như quỹ tín thác bất động sản…

Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại nếu thành lập những định chế tài chính hay những NH chuyên cho vay mua nhà nếu không cẩn thận chúng ta sẽ đi theo vết xe đổ của Hoa Kỳ về tín dụng bất động sản - nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu 2008-2009. Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam dù khá lớn nhưng so với Hoa Kỳ vẫn còn rất thấp.

Tỷ trọng kinh doanh bất động sản của Hoa Kỳ đối với thị trường nước này được coi là nền tảng với 60% dư nợ tín dụng của các NHTM Hoa Kỳ là dành cho bất động sản. Trong khi ở Việt Nam tín dụng bất động sản chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10% tổng dư nợ, lĩnh vực bất động sản chưa phải là thị trường kinh doanh có tính nền tảng của Việt Nam.

Hoa Kỳ đã tiến đến một trình độ rất cao là chứng khoán hóa các gói tín dụng bất động sản với độ kỹ thuật phức tạp mà ngay cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng khó hiểu hết. Trong khi ở Việt Nam không có thị trường phái sinh bất động sản trước mắt, sau này nếu có NHTM sẽ áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro cho các công cụ phái sinh.

NHTM không mặn mà cho vay bất động sản

Khi bàn đến tín dụng bất động sản ở góc độ tích cực hơn, Thống đốc NHNN cho biết đang phối hợp với nhiều tổ chức quốc tế, trong đó có NH Phát triển châu Á (ADB), xây dựng mô hình một TCTD có nét tương đồng như một số NH đặc thù ở nước ngoài, nhưng các sản phẩm ở mức hạn chế hơn và nằm trong tầm kiểm soát chặt chẽ của Chính phủ và NHNN.

Chưa biết dự án thành lập TCTD này khi nào được hiện thực hóa, nhưng có thể thấy người dân hiện nay có nhu cầu vay vốn mua nhà để ở vẫn còn khá chật vật trong tiếp cận vốn từ hệ thống NHTM.

Những ngày qua các NHTM đều khởi động tăng trưởng tín dụng bằng việc hạ lãi suất cho vay, nhưng nhiều NHTM cho biết vẫn cẩn trọng với tín dụng bất động sản ít nhất cho đến hết quý II-2012.

Theo đó, nhiều NHTM nhà nước chỉ ưu tiên bơm vốn cho khách hàng doanh nghiệp, với khách hàng cá nhân ưu tiên cho hộ gia đình sản xuất kinh doanh.

Các NHTM cổ phần không đóng cửa tín dụng bất động sản, trong đó có NH đưa ra chính sách tín dụng khá linh hoạt để khuyến khích khách hàng vay, như thời hạn vay dài và ân hạn vốn lên đến 12 tháng, phương thức trả nợ linh hoạt và khoản tài trợ trên giá trị căn nhà lên đến 85% thay vì 70% như trước… Nhưng thực tế để vay được những khoản tín dụng này không dễ, vì lãi suất cho vay khá cao 21-26%/năm.

Theo một chuyên gia NH, tại nhiều nước phát triển vẫn duy trì những tổ chức tài chính có chính sách đặc thù cho vay mua nhà kỳ hạn dài 15-20 năm, để tạo điều kiện giúp người dân có thể sở hữu nhà ở. Vì vậy, với Việt Nam muốn phát triển tín dụng bất động sản một cách bền vững, Chính phủ và NHNN cần sớm tạo cơ chế gọi vốn cho thị trường, vì nếu chỉ trông chờ vào hệ thống NHTM thì khó khả thi.

Bởi lẽ, năm nay bên cạnh dòng vốn tín dụng hạn hẹp, các NHTM không mặn mà cho vay bất động sản mà còn vì nguy cơ rủi ro về kỳ hạn huy động và cho vay. Bài học thanh khoản những năm trước vẫn còn nóng hổi nên nhiều NHTM chỉ ưu tiên vốn lưu động vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh thu hồi vốn nhanh và an toàn.

Hơn nữa, cho vay lĩnh vực bất động sản hệ số rủi ro theo quy định của NHNN cao đã hạn chế dòng vốn đổ vào. Có ý kiến cho rằng chúng ta đang bỏ phí tiềm năng phát triển thị trường bất động sản.

Với dân số rất đông và thu nhập đầu người đang tăng lên khá nhanh ở nước ta hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng tạo lập một kênh tín dụng chuyên nghiệp để làm ấm thị trường bất động sản, mà cụ thể là đáp ứng nhu cầu tín dụng thực của thị trường là điều nên làm chứ không nên bỏ ngỏ như hiện nay.