Trung Quốc đang nỗ lực giảm giá nhà và hạn chế vay nợ trong lĩnh vực bất động sản

Căng thẳng về khả năng chi trả

Giá nhà tăng cao kỷ lục trong đại dịch đang thổi bùng lên lo ngại về khả năng chi trả cho nhà ở trên toàn thế giới. Các nhà hoạch định chính sách đang tìm cách kiềm chế giá nhà mà không làm chệch đà phục hồi kinh tế toàn cầu.

Tại các thành phố từ Austin đến Dublin đến Seoul, ngày càng nhiều gia đình không đủ khả năng chi trả cho nhà ở do cơn sốt bất động sản lan ra trên toàn thế giới. Công ty bất động sản Ray White cho biết, giá nhà ở Sydney tăng vọt lên gần 870 USD/ngày trong quý 2 năm nay. Theo Benham and Reeves, một đại lý bất động sản tại Anh, những người mua lần đầu tiên đang phải trả mức giá trung bình cao hơn 32% so với 12 tháng trước.

Ngày càng nhiều người gặp khó khăn trong việc thuê nhà hoặc phải vay mượn nhiều hơn khả năng tài chính để mua nhà. Tình trạng này có thể góp phần gia tăng bất bình đẳng ở các thành phố lớn và sự phân cực về mặt chính trị mà sẽ mất nhiều năm để giải quyết.

Đồng thời, giá nhà tăng cao cũng gây khó khăn cho những người mua nhà lần đầu và những người có thu nhập thấp, buộc các chính phủ phải hành động tích cực hơn. Tại Berlin, các cử tri vừa ủng hộ tổ chức trưng cầu dân ý để quốc hữu hóa các tập đoàn bất động sản lớn đang sở hữu tổng cộng hơn 3.000 căn hộ.

Giá nhà tăng là tốt hay xấu?

Nhiều nhà hoạch định chính sách lại đang cảnh giác với việc kiểm soát giá nhà vì sợ gây thiệt hại cho các chủ nhà vốn đang được hưởng lợi do định giá nhà cao hơn. Họ cũng không muốn làm suy yếu đà phục hồi kinh tế, đang được thúc đẩy một phần bởi niềm tin của người dân vào việc sở hữu nhà đất và tài sản.

Trên thực tế, giá nhà tăng đã mang lại lợi ích cho nhiều gia đình. Nó cũng thúc đẩy chi tiêu nhiều hơn cho đồ nội thất và các hàng hóa khác, đóng góp chung vào tăng trưởng kinh tế.

Các sự kiện gần đây ở Trung Quốc là một lời nhắc nhở toàn thế giới về những khó khăn sẽ gặp phải khi cố gắng kiểm soát thị trường bất động sản. Giới chức nước này lo ngại rằng giá nhà tăng cao có thể gây ra bất ổn và rủi ro cho hệ thống tài chính. Do đó, họ đã hạn chế tăng giá nhà và kiềm chế vay nợ trong lĩnh vực bất động sản. Tuy vậy, điều này lại đẩy các tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc như Evergrande đến bờ vực sụp đổ khi doanh số bán nhà suy yếu khiến họ mất khả năng thanh toán. Đồng thời, “căn bệnh” vay nợ trong lĩnh vực bất động sản đang khiến Trung Quốc đối mặt với các thiệt hại kinh tế và tài chính mang tính hệ thống.

Vấn đề về khả năng chi trả cho nhà ở sẽ không biến mất ở nhiều nền kinh tế. Sự kết hợp giữa lãi suất thấp, các chương trình kích thích kinh tế để đối phó với đại dịch và mong muốn mua nhà để làm việc tại nhà đang đẩy giá nhà lên cao chót vót.

Chính phủ New Zealand đã yêu cầu ngân hàng trung ương cân nhắc về ảnh hưởng của chính sách tiền tệ lên giá nhà

Điều đó đã làm dấy lên làn sóng phản đối của người mua nhà trên khắp Bắc Mỹ, Châu Âu và các khu vực của Châu Á. Các nhà lập pháp Úc gần đây đã phải mở một cuộc điều tra về khả năng chi trả nhà ở của người dân.

Tại Canada, New Zealand và Na Uy, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập - thước đo khả năng chi trả cho nhà ở - đang ở mức cao nhất từ ​​trước đến nay, theo số liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Ở những quốc gia khác, bao gồm Hoa Kỳ và Pháp, tỷ lệ giá trên thu nhập đang tăng lên không ngừng.

Ben Hickey, Giám đốc điều hành tại công ty môi giới thế chấp HomeBoost Mortgages NZ, cho biết: “Ở Auckland, bất kỳ ai sở hữu một ngôi nhà trong bảy hoặc tám năm qua đều trở thành triệu phú. Những người còn lại thì không biết phải làm thế nào mới mua được nhà”.

Các chuyên gia không lo lắng thị trường nhà ở sẽ sụp đổ như vào năm 2008, bởi các tiêu chuẩn cho vay đã được thắt chặt và các gia đình đã tiết kiệm được nhiều tiền hơn trong đại dịch để đặt cọc mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng sở hữu nhà là chìa khóa để xây dựng sự giàu có. Nếu không đủ khả năng mua nhà hay thuê nhà, nhiều gia đình sẽ phải chuyển tới nơi khác, mất khả năng tìm kiếm các công việc tốt và cơ hội giáo dục cho con cái.

“Làn sóng tăng giá nhà vẫn tiếp diễn. Chúng tôi vô cùng lo lắng về khả năng chi trả cho nhà ở của nhiều hộ gia đình. Các vấn đề đã tồn tại từ rất lâu và đang trở nên ngày càng trầm trọng”, Boris Cournède, chuyên gia kinh tế cấp cao của OECD, cho biết.

Vấn đề nan giải của mọi quốc gia

Tại Hoa Kỳ, chính quyền của Tổng thống Biden đang nỗ lực thúc đẩy việc xây dựng thêm nhà mới. Chính phủ Canada cam kết chi hàng tỷ đô la để xây dựng 100.000 ngôi nhà mới cho các gia đình trung lưu ở thành thị. Trong khi đó, các thành phố của Hà Lan sẽ sớm đưa ra danh sách các khu vực mà nhà đầu tư không được phép đầu cơ.

Một số quốc gia áp dụng các công cụ vĩ mô mang tính thận trọng hơn, bao gồm giới hạn các khoản vay thế chấp hay hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu. Một số nước khác đánh thuế với các nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản và người nước ngoài mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều nhà hoạch định chính sách cho biết những công cụ này có thể tốn kém và không hiệu quả. Một số chương trình giúp thúc đẩy quyền sở hữu nhà thậm chí có thể gây ra thiệt hại cho người dân trong tương lai, đặc biệt khi giá nhà giảm.

Những nỗ lực khác của chính phủ, như thay đổi các quy định sử dụng đất để tăng mật độ xây dựng nhà ở tại một số khu vực, lại gây tranh cãi vì các chủ nhà lo ngại quy hoạch mới làm giảm giá trị nhà của họ.

Một số nhà kinh tế cho rằng tốt nhất là để thị trường yên tự điều chỉnh và giá sẽ chững lại. Tại Hoa Kỳ, doanh số bán nhà đã giảm 2% trong tháng 8 so với tháng 7, một phần do giá cao đang khiến nhiều người mua rời khỏi thị trường. Từ đó, áp lực lên nguồn cung thấp hơn và giá có thể giảm theo. Tuy nhiên, giá nhà có thể không giảm đáng kể. Lãi suất tăng trong năm tới thậm chí sẽ làm cho các khoản vay thế chấp đắt hơn.

Cuộc tranh luận đặc biệt gay gắt với chính sách của các ngân hàng trung ương, hiện đang quyết định duy trì lãi suất ở mức thấp để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Họ không muốn sử dụng lãi suất để giải quyết vấn đề giá nhà, vì làm như vậy sẽ khiến tăng trưởng kinh tế chậm lại, ít việc làm hơn và mức lương thấp hơn. Ngân hàng trung ương Úc là một trong số đó, dù giá nhà tại đây đang cao kỷ lục.

Neil Shearing, nhà kinh tế trưởng tại Capital Economics, cho biết: “Mục tiêu chính của các ngân hàng trung ương là đảm bảo tính toàn vẹn của dòng tiền và kiểm soát lạm phát. Càng nhiều mục tiêu thì họ càng bị xa rời mục tiêu chính”.

Tuy nhiên, khi Hàn Quốc nâng lãi suất, các nhà hoạch định chính sách lại họ lo lắng về giá bất động sản. Đầu năm nay, chính phủ New Zealand đã chỉ đạo ngân hàng trung ương xem xét giá nhà ở khi đưa ra các chính sách tiền tệ.

Ngân hàng trung ương Na Uy đã tăng lãi suất vào ngày 23 tháng 9 lên 0,25% và có thể sẽ có thêm nhiều đợt tăng lãi suất nữa. Họ cho biết điều này sẽ giúp cân bằng lại hệ thống tài chính bằng cách kiềm chế lạm phát giá nhà và tăng trưởng tín dụng.

Thống đốc ngân hàng trung ương Na Uy Oystein Olsen cho biết ông đã rất ngạc nhiên trước tốc độ tăng giá nhà trong thời kỳ đại dịch. Việc cắt giảm lãi suất đang thúc đẩy giá nhà và nợ hộ gia đình gia tăng tại quốc gia này.

Klaas Knot, thành viên của ủy ban tỷ giá của Ngân hàng Trung ương Châu Âu và thống đốc của Ngân hàng Trung ương Hà Lan, cho biết giá nhà cao hơn đang tạo ra những vấn đề lớn, đặc biệt là đối với thế hệ trẻ và dẫn đến bất bình đẳng giàu nghèo giữa các thế hệ nhiều hơn.

Ông nói: “Đây là một tác dụng phụ nghiêm trọng từ chính sách hạ lãi suất. Vì vậy, giá nhà cần được cân nhắc trước khi đưa ra các quyết định tài chính”.

Theo Oxford Economics, mức tăng giá nhà hàng năm ở Hà Lan có thể đạt đỉnh khoảng 15% vào cuối năm nay. Tại Amsterdam, nhà môi giới bất động sản Jerry Wijnen cho biết các đại lý đang nhận được tới 10 lời đề nghị mua cho mỗi bất động sản rao bán.

Giá nhà của Canada đã tăng hơn 21% so với một năm trước, theo dữ liệu tháng 8 từ Hiệp hội Bất động sản Canada. Cuộc thăm dò cho thấy khả năng chi trả nhà ở là mối quan tâm hàng đầu của cử tri trong cuộc bầu cử gần đây. Tại Adelaide, thành phố lớn thứ năm của Úc, nhiều ngôi nhà có thể có tới 100 người đề nghị mua.