Nghị định 30 “nắn gân” chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì

NoiThatXhome.vn - Chính phủ vừa ban hành Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99 ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó sửa đổi bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Phân tích về tính khả thi trong việc thực hiện nghị định lần này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng quy định lần này là một chế tài mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư.

NoiThatXhome.vn: Ông đánh giá như thế nào về những điểm mới trong Nghị định 30?

Luật sư Trần Đức Phượng: Nghị định 30 quy định chặt chẽ, rõ ràng, với những điểm mới như: không còn cho chủ đầu tư thu, mở tài khoản nhận quỹ bảo trì. Sau khi hoàn thành và bàn giao quỹ thì phải thông báo Sở Xây dựng; khi nhà chung cư đi vào sử dụng chủ đầu tư cũng phải nộp quỹ bảo trì đối với phần diện tích mình sở hữu (chưa bán, cho thuê mua).

Nếu có phát sinh việc bảo trì, thì chủ đầu tư chỉ được hoàn trả lại tiền sau khi đã bàn giao quỹ sang tài khoản của ban quản trị; chủ đầu tư không còn đưa ra lý do ép ban quản trị quyết toán xong để nhận bàn giao.

Nếu chủ đầu tư không làm thủ tục bàn giao, thì UBND tỉnh sẽ cưỡng chế mà không còn phải chờ thống nhất được việc quyết toán. Nếu việc quyết toán không thống nhất, thì chủ đầu tư và ban quản trị tự giải quyết.

Một điểm quy định mới là UBND tỉnh còn thực hiện thủ tục cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, kê biên và đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu quỹ kinh phí bảo trì đã được chi tiết để thực hiện.

Theo ông, những điểm bổ sung trong Nghị định 30 có thực sự mang lại hiệu quả so với những quy định tại Nghị định 99 trước đây?

Theo nội dung quy định, Nghị định 30 đã rõ ràng về pháp lý, giải quyết những mâu thuẫn như việc không để chủ đầu tư nhận tiền trực tiếp, người mua hoặc thuê mua phải tự nộp tiền vào tài khoản đã mở nên đã ngăn chặn ngay từ đầu, chủ đầu tư không có điều kiện lạm dụng, chiếm dụng số tiền cư dân nộp.

Như trước đây, đa phần vướng mắc phát sinh là chủ đầu tư thu tiền từ cư dân nhưng sau đó sử dụng cho mục đích khác nên khi gặp khó khăn không có tiền để bàn giao cho ban quản trị, thậm chí thấy lợi ích từ việc chiếm dụng nên dù có tiền nhưng vẫn không bàn giao.

Theo Nghị định 30, chủ đầu tư sẽ không còn là người cầm giữ tiền nên về cơ bản là sẽ giảm bớt căng thẳng đối với quỹ kinh phí bảo trì, chủ đầu tư cũng buộc phải nộp ngay kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mình chưa bán, chưa cho thuê khi nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Từ đó, mức rủi ro không thu được của quỹ này sẽ giảm đi rất nhiều về số lượng vì đã bỏ đi các cách thức, điều kiện phát sinh ra rủi ro. Rủi ro với quỹ này là trường hợp chủ đầu tư cố ý làm sai vẫn thu tiền của một số cư dân để chiếm dụng và phần chủ đầu tư không nộp đối với diện tích mình chưa bán, chưa cho thuê mua.

Trước đây, các chủ đầu tư thường hay lấy lý do bàn giao quỹ kinh phí bảo trì nên thường ép Ban quản trị là phải ký quyết toán chưa được thẩm định kiểm tra kỹ thì mới được bàn giao quỹ nên cũng gây khó và kéo dài việc bàn giao. Nghị định 30 xử lý theo hướng cưỡng chế phải làm thủ tục chuyển sang tài khoản Ban quản trị không cần phải chờ việc quyết toán xong.

Với quy định Nghị định 30, việc chủ đầu tư cố ý vi phạm thì dấu hiệu về hình sự sẽ rõ ràng hơn để có thể xử lý hình sự.

Liệu có khả thi thực hiện việc cưỡng chế chủ đầu tư hay lại có sự chây ì, chậm trễ trong thủ tục này? Trường hợp chủ đầu tư phá sản, không có bất cứ tài sản nào hoặc tài sản không phải nhà đất, không đủ so với phí bảo trì hàng chục tỉ, hàng trăm tỉ đồng thì phải làm sao, thưa luật sư?

Có thể thấy, Nghị định 30 đã bảo vệ phần lớn đối với quỹ bảo trì (cư dân sẽ nộp vào tài khoản) nên chủ đầu tư có thể vi phạm chỉ đối với phần diện tích mình còn giữ lại (tỷ lệ số tiền sẽ ít hơn) và lý do trì hoãn do không quyết toán xong cũng đã không còn quy định tại Nghị định 30. Như vậy, cũng có thể có việc chủ đầu tư không thực hiện đúng, chiếm dụng nhưng về cơ bản là bớt nghiêm trọng so với thời gian trước đây.

Với những vi phạm trong phạm vi hẹp của chủ đầu tư, Nghị định 30 đã quy định chi tiết hơn việc cưỡng chế đối với tài khoản kinh doanh khác của chủ đầu tư, kê biên và đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu quỹ kinh phí bảo trì nên khả năng thu đủ quỹ này là khá cao.

Với quy định Nghị định 30, việc chủ đầu tư cố ý vi phạm thì dấu hiệu về hình sự sẽ rõ ràng hơn để có thể xử lý hình sự nên đây là một chế tài mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư.

Tuy nhiên, Nghị định 30 đưa thêm quy định về trường hợp cư dân không nộp, số tiền không vào tài khoản thì họ cũng vẫn phải có trách nhiệm, hoặc phải liên đới với chủ đầu tư để thực hiện việc nộp cho đủ nên trong trường hợp chủ đầu tư có phá sản thì vẫn thu được khoản kinh phí này. Mặt khác, việc quy định mở tài khoản nhưng không có kỳ hạn, hoặc kỳ hạn không phù hợp cũng có khả năng gây mất lợi ích cho quỹ kinh phí bảo trì nếu việc thành lập Ban quản trị kéo dài.

Độc giả có thể theo dõi những điểm mới cuả Nghị định 30 qua bảng dưới đây:

Nghị định 99	Nghị định 30
Điều 36. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.	6. Điều 36 được sửa đổi, bổ sung như sau: “Điều 36. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu “1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở 2014; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn. Mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, chủ đầu tư phải lập một tài khoản theo quy định tại khoản này để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
2. Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.	2. Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại khoản 1 Điều này (số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền). Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết; trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này.
3. Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập quy định tại Khoản 1 Điều này.	3. Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều này. Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
	4. Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.
4. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.	5. Khi Ban quản trị nhà chung cư có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập thông qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có). Căn cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do các bên quyết toán, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; đồng thời chuyển hoàn trả kinh phí cho chủ đầu tư (nếu có). 6. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. 7. Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.”