Vào tháng 8/2013, tôi có thỏa thuận mua nhà của bà Ngọc tại Quận 12, Hợp đồng mua bán được thực hiện tại một phòng công chứng tại Tp.HCM. Tổng số tiền 760 triệu. Tôi đã thanh toán 740 triệu ngay khi công chứng còn lại 20 triệu sẽ thanh toán sau khi đăng bộ sang tên từ bên bán qua bên mua. Ngay sau khi giao dịch mua bán xong tôi tiến hành thủ tục đăng bộ sang tên tại UBND Q12 và UBND Q12 hẹn vào cuối tháng 9/2013 sẽ trả kết quả. Trong lúc tôi đang chờ kết quả đăng bộ từ Q12 thì vào ngày 25/9/2013 có quyết định ngăn chặn của tòa án Q12 (quyết định tam dừng việc đăng ký, chuyển nhượng, thây đổi hiện trạng …)

Lý do tranh chấp: là ông Ba (chồng) có cho bà Ngọc(vợ bé) một số tiền gần 1 tỷ đồng để nuôi con nay ông ta yêu cầu bà Ngọc trả lại tiền và yêu cầu Q12 ngăn chặn khẩn cấp việc mua bán thuê chấp căn nhà trên...Ông Ba yêu cầu Q12 ngăn chặn khẩn cấp (ngày 5/9/2013) sau khi tôi và bà Ngọc ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán (tháng/2013).

Trong trường hợp nêu trên, tôi có một số vấn đề nhờ Luật sư tư vấn hướng giải quyết:

• Về pháp luật căn nhà đó có thuộc quyền sở hửu của tôi hay chưa?

• Căn nhà của tôi có tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ chồng tôi không?

• Việc tranh chấp giữa bà Ngọc và ông Ba có lên quan gì đến tôi không? Nếu có thì trước pháp luật tôi có bất lợi gì hay không?

• Nếu ra pháp luật thì căn nhà của tôi có bị phát mãi hay không? Nếu có thì tôi có thể lấy lại được số tiền mà tôi đã đưa cho ba Ngọc hay không?

Lưu ý: Căn nhà này chỉ có mình bà Ngọc đứng tên trên sổ Hồng và có giấy chứng nhận độc thân.

Rất cám ơn sự tư vấn của Luật sư.

duynguyen145@...

Luật sư Lê Thị Chiêu Oanh – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 thì điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là: (i) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; (ii) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu vào thời điểm công chứng, căn nhà của bà Ngọc chưa bị kê biên hoặc có quyết định của Tòa án thì Hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và bà Ngọc là hoàn toàn hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo quy định của Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 1 Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định khác, đó là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy về mặt pháp lý, bạn đã có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở.

Theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Liên Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án”. “Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản theo quy định của pháp luật, trường hợp có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án chỉ xử lý tài sản khi có bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật”. Vì vậy, do tài sản của bạn đã mua trước thời điểm có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn việc chuyển nhượng của bà Ngọc nên bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền hủy Quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn việc chuyển nhượng căn nhà của Bà Ngọc. Sau khi có quyết định hủy của Tòa án thì bạn có quyền yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn. Hoặc trong quá trình Tòa án giải quyết vụ tranh chấp giữa bà Ngọc và ông Ba, bạn có thể gửi đơn đề nghị đến Toà án để tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà ở của mình.