Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành, có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.

Trên thực tế, không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Đưa ra dẫn chứng, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - cho hay, một bác lớn tuổi mua đất có nhà trong ngõ ở khu Nguyên Khê, Đông Anh, Hà Nội. Bác quyết định đặt cọc vì thấy 1 tỷ đồng là mức giá phù hợp với khả năng chi trả, với tầm tiền của mình.

Tuy nhiên, bất động sản được chủ nhà rao bán mấy tháng trước chỉ 650 triệu đồng. Nhưng khi người mua làm việc qua đại lý môi giới thì mức giá bị đẩy lên 1 tỷ đồng.

Nhiều lô đất bị đẩy giá lên cao qua môi giới

Theo bà Hằng, nhiều môi giới không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thoả thuận nào đó mà lấy tiền “ăn chênh”. Khi chủ nhà đưa ra một mức giá nào đó, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra mức giá cao hơn. Nếu bán được, chủ nhà sẽ nhận số tiền “thu về”, tiền chênh lệch môi giới sẽ hưởng. Chính điều này gây dễ phát sinh tình huống bị mua giá ảo, giá quá chênh so với thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá, nếu giá tăng do tin đồn, tăng dựng đứng, tăng không đúng với nguyên lý thì rõ ràng đây là chiêu trò của "cò mồi" kích động đẩy giá tạo sóng, người mua dễ ngậm trái đắng.

Tránh mất tiền oan

Đưa ra lời khuyên về định giá đất, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, lưu ý, thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Với loại hình đất nền dự án, bà Vân cho rằng, người mua có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị. Thứ nhất là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ Phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất...

Cò đất dùng nhiều chiêu trò đẩy giá

Thứ hai là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Còn với các loại đất diện tích nhỏ khu vực dân cư, theo chuyên gia này, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng.

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển, thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.