Vừa qua, TAND TP HCM xử sơ thẩm đã tuyên phạt Ngô Tú Trâm (SN 1989; trú quận Tân Bình, TP HCM) 16 năm tù, Phạm Thị Cúc (SN 1972; trú quận 12, TP HCM) 7 năm tù về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản"; buộc các bị cáo phải khắc phục toàn bộ số tiền đã chiếm đoạt.

Ham nhà giá rẻ

Năm 2018, anh Phạm Ngọc S. đăng tin bán nhà tại phường Thới An, quận 12. Đọc được thông tin, Trâm liên hệ mua với giá 850 triệu đồng, đặt cọc 100 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Trâm rủ anh Phan Trường H. cùng góp tiền mua nhà. Trâm bàn bạc và đề nghị Cúc đóng vai em chủ nhà, hẹn anh H. đến mua nhà và nhận tiền cọc 100 triệu đồng. Sau đó, Trâm làm giả hợp đồng mua bán với Nguyễn Thị Mọp (hiện bỏ trốn), đưa Mọp ký tên. Đầu năm 2019, Trâm cùng anh H. đến Văn phòng Thừa phát lại quận 12 lập vi bằng mua bán căn nhà với giá 1 tỉ đồng, anh H. tiếp tục đưa cho Mọp 160 triệu đồng (số tiền này Mọp đưa lại Trâm và được cho 2 triệu đồng). Một thời gian sau, Trâm nói không muốn mua nhà, kêu anh H. mua một mình.

Anh H. đồng ý đến thừa phát lại lập vi bằng đưa cho Trâm 400 triệu đồng. Giữa năm 2019, anh H. dọn đến căn nhà thì mới biết nhà của người khác. Bằng thủ đoạn tương tự, Trâm đã lừa nhiều người khác với số tiền 2,2 tỉ đồng.

Bị cáo Ngô Tú Trâm (áo xanh) và đồng phạm tại tòa

Thông qua người quen, bà Lê Thị Q. (SN 1957; ngụ quận 6, TP HCM) biết được bà P.A (ngụ thị trấn Nhà Bè, TP HCM) bán lô đất 28,8 m2 với giá 400 triệu đồng. Thấy giá hời, bà Q. gặp bà A. đặt cọc 30 triệu đồng, số tiền còn lại cả hai thỏa thuận sẽ giao đủ khi ra văn phòng thừa phát lại trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Bình Thuận, quận 7). Đến hẹn, bà Q. ra văn phòng thừa phát lại giao tiền cho bà P.A, đồng thời giao thêm 70 triệu đồng cho một người bạn của bà A. để xây nhà.

Tuy nhiên, lúc đến nhận đất, bà Q. ngỡ ngàng khi một người khác khẳng định chủ quyền mảnh đất và nói rằng đã ra công chứng sang tên. Bà Q. quay lại văn phòng thừa phát lại yêu cầu bảo vệ quyền lợi thì nơi đây trả lời rằng lập vi bằng chỉ chứng nhận nhận tiền chứ không giải quyết chuyện lừa đảo và khuyên bà Q. kiện ra tòa để được giải quyết.

Không thể xác nhận chuyển nhượng tài sản

Sở Tư pháp TP HCM từng gửi thông báo đến các cơ quan chức năng tuyên truyền người dân không mua bán nhà, đất thông qua hình thức lập vi bằng ghi nhận việc giao - nhận tiền giữa các bên. Bởi vi bằng do thừa phát lại lập ra chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; không chứng nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà, đất.

Bên cạnh đó, Sở Tư pháp TP HCM cũng nhắc nhở các văn phòng thừa phát lại phải có trách nhiệm giải thích cho khách hàng hiểu rõ quy định pháp luật và giá trị pháp lý của vi bằng. Thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao - nhận tiền.

Trường hợp thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi giao - nhận tiền giữa các bên thì vi bằng chỉ có giá trị chứng minh bên này có giao và bên kia có nhận một khoản tiền. Vi bằng này không xác nhận hay chứng nhận đối với giao dịch khác, cụ thể là việc chuyển nhượng tài sản.

Theo luật sư Lưu Tấn Anh Toàn (Giám đốc Công ty Luật Lưu Vũ), khoản 3 điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thì "Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của nghị định này". Hiểu đơn giản nhất thì vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo.

Thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về hành vi, sự kiện lập vi bằng do thừa phát lại chứng kiến. Văn bản này sẽ là chứng cứ trước tòa án nếu các bên phát sinh tranh chấp. Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đặt văn phòng thừa phát lại và vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.

"Các trường hợp không được lập vi bằng là: xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; hay ghi nhận sự kiện, hành vi không do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến" - luật sư Lưu Tấn Anh Toàn phân tích.

Dễ gặp phiền phức

Có kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản, chị Trần Mỹ Linh (ngụ quận 7, TP HCM) cho biết không nên đánh cược mua nhà với hình thức lập vi bằng. Bởi ngoài khả năng bị lừa đảo thì nhà, đất được bán với hình thức lập vi bằng đều là những bất động sản không đủ diện tích để làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp, đất quy hoạch.

"Một căn nhà ra thừa phát lại lập vi bằng được bán với giá chỉ bằng 1/3 căn có giấy tờ. Chưa kể, căn nhà lập vi bằng này được bán qua nhiều đời, rất phiền phức sau này" - chị Linh chia sẻ.