Trải qua ba kỳ họp Quốc hội với nhiều buổi thảo luận được tổ chức thêm, sự ra đời đầy trăn trở của một đạo luật lớn và quá phức tạp như bộ luật này một mặt được ghi nhận là đã tạo ra nhiều công cụ quản lý đất đai minh bạch hơn; mặt khác, vẫn còn để lại không ít những trăn trở.

Với tư cách là người nghiên cứu, theo ông, điếm sáng quan trọng nhất trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là gì?

Tôi cho rằng, thành tựu lớn nhất của luật này là Luật Đất đai đã đưa ra được những chỉ tiêu của một hệ thống quản trị tốt; một cơ chế minh bạch, công khai, có sự tham gia ý kiến và giám sát của người dân… Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất cũng có một bước thay đổi theo hướng chuyển từ quy hoạch theo tổng diện tích sang quy hoạch phân vùng. Đó là sự chuyển đổi cần thiết và đúng đắn, tạo ra công cụ tốt để quản lý phát triển. Tuy nhiên, cũng cần nói thêm rằng, chúng ta chưa chuyển đổi triệt để mà vẫn duy trì cả hai loại: theo tổng diện tích và phân vùng.

Về định giá đất, Luật đã đưa ra quy định về hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh do Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch hội đồng. Trong hội đồng có đại diện các ban ngành có liên quan và sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập. Phải nói sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập là một bước tiến bộ, vì nó có thể góp phần làm cho việc định giá khách quan hơn.

Tiếc rằng, cũng như câu chuyện về quy hoạch sử dụng đất, trong vấn đề giá, Luật đã chưa đi đến cùng chân lý.

Vậy theo ông, thế nào mới là “đi đến cùng” trong trường hợp này?

Ở đây có một điểm đáng tiếc là hội đồng định giá lại do Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch. Như vậy tính “độc lập với cơ quan quyết định giao đất, cho thuê đất” (nhằm loại bỏ cơ hội tham nhũng) không còn nữa. Các nước thậm chí còn quy định rõ, trong hội đồng có bao nhiêu % là các chuyên gia định giá, chứ không chỉ là “có sự tham gia” của họ. Để đáp ứng chuẩn mực của việc quyết định về giá trị, phải làm cho hội đồng định giá thực sự khách quan, độc lập thì mới không có cơ hội tham nhũng. Mặc dù có tiến bộ hơn trước đây, nhưng hội đồng như quy định trong Luật vẫn chưa phải là một thể chế tốt vì vẫn có nguy cơ tham nhũng. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về điều mình nói.

Trên thực tế, TP Hà Nội đã từng đưa ra yêu cầu trưng cầu định giá, rồi sau đó phải bãi bỏ. Và họ cũng có lý của họ khi nói rằng, giá thị trường không xuất hiện, chẳng cơ quan định giá nào đưa ra được đầy đủ căn cứ thuyết phục cả. Có lẽ giá thị trường hiện nay chỉ xuất hiện khi đấu giá, còn căn cứ vào quảng cáo hay đi khảo giá cũng chưa chắc đúng, vì chưa phải giao dịch thành công. Giá trên các hợp đồng làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất lại càng không phải, vì các bên tham gia giao dịch luôn thống nhất với nhau đưa giá thấp hơn khung giá nhà nước để tránh thuế.

Tình trạng này xuất phát từ việc thuế chuyển quyền sử dụng đất của chúng ta quy định tính thuế theo giá hợp đồng – nếu giá hợp đồng cao hơn bảng giá nhà nước và tính theo giá nhà nước – nếu giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước. Mọi người tham gia giao dịch đều biết rằng có rủi ro tiềm ẩn khi viết giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch (chẳng hạn như khi tòa án tuyên hợp đồng là vô hiệu vì một lý do nào đó); nhưng họ chấp nhận rủi ro để tránh thuế. Nếu quy định tính thuế theo giá nhà nước trong mọi trường hợp thì không ai dại gì viết hợp đồng không đúng thực tế. Lúc đó giá thị trường mới “nổi” lên trên hợp đồng; giúp giải quyết được rất nhiều vấn đề.

Trong thu hồi đất, chế định được nhiều đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, thì sao?

Tôi hơi tiếc là Luật Đất đai mới lại chưa triệt để luật hóa được tinh thần của Hiến pháp sửa đổi – phiên bản mới nhất đã được thông qua. Hiến pháp đã cụ thể hóa được một bước nữa các trường hợp thu hồi đất, theo đó chỉ áp dụng hình thức thu hồi để phục vụ mục đích quốc phòng, an nình, phát triển kinh tế vì mục đích công cộng. Nhưng nội dung các trường hợp thu hồi đất cụ thể trong Luật trước và sau khi Hiến pháp đưa ra cách thể hiện mới tiến bộ hơn này và sau đó lại… như nhau. Tuy nhiên, cũng phải ghi nhận ở đây một điểm tiến bộ hơn so với Luật 2003 là Luật lần này đã bỏ đi trường hợp Nhà nước thu hồi đất cho dự án đầu tư quy mô lớn (nhóm A); đảm bảo công bằng hơn trong đối xử với nhà đầu tư lớn và nhà đầu tư nhỏ (quy định như Luật 2003 đồng nghĩa với việc nhà đầu tư lớn được Nhà nước thu hồi đất hộ, nhà đầu tư nhỏ thì không). Thứ hai là tới đây, dự án được Nhà nước thu hồi đất phải có sự đồng ý của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ hoặc HĐND cấp tỉnh, tức là tăng cường sự giám sát, hạn chế thu hồi tùy tiện.

Theo ông, có cú hích nào được tạo ra cho thị trường bất động sản trong năm tới nhờ Luật Đất đai (sửa đổi) hay không?

Chưa nên trông chờ thị trường sẽ khởi sắc hơn sau khi Luật được ban hành. Luật có thể giúp cải thiện công tác quản lý đất đai hay công tác định giá tốt hơn, còn tốt hơn bao nhiêu thì phải đợi thực tế trả lời, nhưng thẳng thắn mà nói, tôi cho là trong năm tới chúng ta còn rất nhiều việc phải làm. Tôi cho rằng năm 2014, nên tập trung cho hai việc lớn: tăng cung cho khu vực giá thấp và giải quyết tồn đọng. Lưu ý là việc giải phóng lượng bất động sản tồn đọng, nhất là ở phân khúc trung và cao cấp là cực kỳ phức tạp. Nhiều nhà đầu tư ở phân khúc này thà đắp chiếu sản phẩm chứ không hạ giá, vì chủ yếu là họ gọi vốn từ người mua thông qua cơ chế mua bán nhà trên giấy và một phần lớn khác là do các ngân hàng đầu tư trực tiếp vào dự án. Khi nhà đầu tư ít chịu trách nhiệm trực tiếp về vốn thì họ không thiệt hại nhiều, phần thiệt hại lớn hơn thuộc người tiêu dùng và các ngân hàng.

Xin cảm ơn ông!