Chỉ trong vòng 10 năm (từ 1993 - 2003), cùng với Luật Đất đai, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trực tiếp tới đất đai lên tới 200 văn bản, chưa kể 500 văn bản liên quan gián tiếp tới lĩnh vực này. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, những người am tường nhất cũng đã phải công nhận: Luật đất đai 2003 đang có những lỗ hổng lớn cần được lấp đầy.

Kẽ hở cho tham nhũng

Sau đổi mới năm 1986, chúng ta đã có nhiều thay đổi trong chính sách kinh tế, trong đó chính sách về đất đai là một trong những thay đổi quan trọng. Luật Đất đai năm 1993 và Luật đất đai sửa đổi năm 2003 ra đời nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời quy định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế - xã hội theo hướng dài hạn.

Qua 8 năm triển khai thực hiện, dù đã có những thành công lớn trong lĩnh vực đất đai, nhưng không thể phủ nhận bộ luật này ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết.

Luật Đất đai quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh đưa ra nhằm thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá: giá do Nhà nước quy định và giá trên thị trường.

Kết quả thanh tra của Thanh tra Tài chính tại Hà Nội năm 2011, cho thấy giá thực tế cao hơn bảng giá đất của UBND thành phố Hà Nội từ vài chục đến 400-500%. Một thống kê khác của Ngân hàng Thế giới (WB) cũng chỉ ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Chính phủ quy định và giá thị trường (thường cao gấp 10 lần giá Nhà nước).

Cũng theo đánh giá của WB, hệ thống 2 giá này mang lại giá trị và lợi ích lớn cho các nhà phát triển BĐS (thường là doanh nghiệp nhà nước), các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ, trong khi thiệt hại dành cho những người sở hữu đất đai ban đầu.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá đất, nhưng điều quan trọng khoảng cách giữa 2 hệ thống giá không quá xa và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường.

Cũng theo GS. Võ, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang cho phép cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được phép thu hồi giấy chứng nhận nếu tự thấy mình cấp sai hoặc được cơ quan khác phát hiện là cấp sai.

Nghị định đó cũng cho phép cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước được ra quyết định thu hồi đất của người đang có quyền sử dụng để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án vì mục tiêu lợi ích của nhà đầu tư, không vì mục tiêu lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Như vậy, chúng ta đang vận hành một số quy định xâm phạp đến quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Cơ chế này tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng cực kỳ lớn.

Trên thực tế, sự thiếu minh bạch trong đền bù, bồi thường thu hồi đất và giao đất đã gây ra những hệ lụy không nhỏ, như tạo cơ hội cho những người nắm quyền chi phối đất đai tham nhũng và tạo ra những khiếu kiện liên tục.

Hình thức tham nhũng thường là lợi dụng quyền hạn, chức vụ của mình để chiếm ruộng đất, thông đồng chia chác đất đai của nhiều cán bộ, giao đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng với quy hoạch phát triển.

Sở hữu toàn dân hay cá nhân?

Sở hữu toàn dân hay sở hữu cá nhân đã trở thành một vấn đề nóng bỏng ngay khi vấn đề sửa đổi Luật Đất đai 2003 được đặt ra. Tuy nhiên, vấn đề này càng trở nên bức xúc và đứng trước yêu cầu phải xem xét lại khi xảy ra những sai phạm nghiêm trọng trong giao đất, cưỡng chế thu hồi đất tại Tiên Lãng, Hải Phòng.

Những sai phạm trong vụ cưỡng chế thu hồi đất ở Tiên Lãng,
Hải Phòng càng đặt ra yêu cầu phải sửa đổi Luật Đất đai 2003.

Theo Luật Đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và được trao những quyền định đoạt đối với đất đai, như quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất; thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...

Do được trao quyền định đoạt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể thu hồi, giải tỏa đất bất cứ lúc nào, không cần quan tâm đến việc người dân đang canh tác hay sản phẩm của họ. Nhìn từ Tiên Lãng, quyền can thiệp của Nhà nước chỉ gói gọn ở cấp… huyện.

Tại văn bản kết luận, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã chỉ rõ, quyết định thu hồi đất không đúng với quy định của pháp luật đất đai nên quyết định cưỡng chế thu hồi đất cũng không đúng pháp luật. Mặt khác, việc tổ chức cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện Tiên Lãng có nhiều thiếu sót, sai phạm.

Hiến pháp, Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước.

Ở một góc độ khác, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng (Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội), cho rằng những lúng túng trong vấn đề quản lý đất đai hiện nay có nguồn gốc sâu xa từ vấn đề quyền sở hữu. Khái niệm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” chưa được làm rõ. Khi phân định rõ khái niệm này, sẽ quy được trách nhiệm và có phương thức quản lý hiệu quả.

Một số chuyên gia cũng cho rằng vấn đề tư hữu đất đai cần được Nhà nước xem xét một cách nghiêm túc. Khi đất đai trở thành sở hữu tư nhân, việc một số chính quyền địa phương nhân danh “Nhà nước” thu hồi đất vô tội vạ sẽ không còn, người dân cũng sẽ yên tâm đầu tư, khai thác trên mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình, như thế những vướng mắc về đất đai sẽ được giảm đi đáng kể.