Sau 3 năm Quyết định 58/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội (QĐ 58) đi vào cuộc sống, nhiều hộ dân ở những nơi thuộc dự án giải phóng mặt bằng còn lại diện tích quá ít vẫn loay hoay với chuyện "hợp khối" (ghép với các hộ liền kề cho đủ diện tích để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Bởi một số trường hợp rơi vào thế bí, bị "ép" giá, hoặc xảy ra tranh cãi vì không thoả thuận được giá, dẫn tới vẫn còn tồn tại nhà siêu mỏng, siêu méo. Nhiều gia đình muốn chia quyền thừa kế cho con, nhưng diện tích của họ không đủ để chia tách. Hà Nội hiện còn hàng nghìn thửa đất dưới 30m² trong tình trạng không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Đất dưới 30m² không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn nhiều

Dù đã đi vào cuộc sống 3 năm nay, nhưng QĐ 58 của TP Hà Nội vẫn là vấn đề nóng hổi bởi nó liên quan đến hàng chục nghìn hộ dân đã hoặc có ý định tách thửa nằm trong diện không đủ điều kiện. QĐ 58 quy định các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ít nhất 3m trở lên và không dưới 30m².

Mấy ngày nay, ông Phạm Quang Y. ở quận Tây Hồ, Hà Nội "đi đi lại lại" để xin ý kiến việc tách mảnh đất rộng 85m² cho 3 người con trai mà không được chấp thuận. Bởi lẽ, mảnh đất của ông Y. có hai mặt tiền, ông muốn chia mặt tiền lớn cho 3 người con để kinh doanh. Nhưng 2 mảnh đủ 30m², còn một mảnh chỉ 25m² nên theo QĐ 58 thì không được tách.

Cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) quận Tây Hồ đã giải thích quy định của thành phố, đồng thời khuyên ông chia mặt tiền sau cho các con (mặt tiền sau đủ mỗi người 30m² - PV) nhưng ông Y. vẫn nhất quyết không nghe. Cuối cùng, sau khi "gõ cửa" nhiều nơi vẫn nhận được lời giải thích như vậy, ông Y. mới chịu chấp nhận...

Hà Đông là quận đang trong quá trình đô thị hoá nhanh kể từ khi Hà Nội mở rộng địa chính Thủ đô. Sau 3 năm Hà Nội có QĐ 58, theo Phòng TN&MT quận Hà Đông, có hơn 10 trường hợp đến xin ý kiến về việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho những thửa đất sau khi tách còn dưới 30m².

Trường hợp của gia đình ông Nguyễn Văn T. là một ví dụ. Ông T. có mảnh đất rộng 58m², là đất hương hỏa do các cụ để lại. Ông tách đều và xây thành 2 căn nhà để chia quyền thừa kế cho 2 người con nhưng lại chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Theo ông Đinh Công Đạt, Phó trưởng Phòng TN&MT quận Hà Đông thì chiếu theo QĐ 58, trường hợp nhà ông T. không được cấp sổ đỏ cho hai thửa đất vì không đủ diện tích tối thiểu theo quy định. Tương tự như ông T., nhiều hộ gia đình ở Hà Đông rơi vào tình cảnh "dở khóc dở cười" vì không chia được quyền thừa kế khi diện tích đất sau khi tách thửa không đủ 30m². Phòng TN&MT quận Hà Đông hiện đang tiếp nhận 4 đề nghị được tách thửa để chia quyền thừa kế, nhưng các trường hợp này đều không đủ điều kiện...

Vẫn loay hoay chuyện "hợp khối"

Hà Nội có hàng trăm, thậm chí chí hàng ngàn thửa đất trong dân cư có diện tích nhỏ hơn 30m² do giải phóng mặt bằng (GPMB) các dự án hình thành nên thì sẽ giải quyết như thế nào? Theo QĐ 58 thì chỉ cho phép những thửa đất nhỏ hơn 30m² ở những nơi thuộc dự án giải phóng mặt bằng "tồn tại" bằng cách khuyến khích các hộ ghép hoặc chuyển nhượng cho hộ liền kề thành một thửa đất có diện tích hơn 30m² để được cấp sổ đỏ. Nếu không thoả thuận được với hộ liền kề thì những mảnh đất đó không được cấp phép xây dựng, chỉ được làm nhà tạm và nếu dưới 15m² thì thành phố sẽ thu hồi.

Tuy nhiên, tại quận Hà Đông trong 3 năm qua chưa có hộ nào tự điều chỉnh, thỏa thuận và ghép được đất để đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Thậm chí, có vài trường hợp lên xin "ghép" nhưng cuối cùng không thỏa thuận được với hộ liền kề và đành chịu. Tại những dự án ở trung tâm, nơi có những con đường bạc tỷ, đã xuất hiện hộ bên trong "ép" giá hộ bên ngoài khi hộ bên ngoài muốn "hợp khối". Quá trình "hợp khối" đã xảy ra va chạm, cãi vã vì không thoả thuận được giá.

Tây Hồ là một trong những quận thực hiện được việc "hợp khối" nhiều nhất ở Hà Nội hiện nay. Theo lãnh đạo Phòng TN&MTquận Tây Hồ thì trong dự án xây dựng đường Lạc Long Quân có hàng chục hộ dân sau khi giao đất cho dự án chỉ còn lại diện tích nhà đất dưới 30m².

UBND quận Tây Hồ đã thành lập Ban chỉ đạo, yêu cầu chủ đầu tư kết hợp với UBND các phường điều tra lại các hộ còn diện tích hẹp để báo cáo UBND quận để thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ, sau đó trình Phòng TN&MT để cấp lại sổ đỏ. Phường Xuân La có 21 trường hợp sau khi bàn giao đất cho dự án còn lại diện tích đất dưới 30m², qua vận động đã có 19 trường hợp tự "hợp khối" và quận đã cấp sổ đỏ, cấp giấy phép xây dựng, còn 2 trường hợp không tự thoả thuận được và diện tích dưới 15m², thành phố đã thu hồi để làm điểm dừng xe buýt… Ở phường Bưởi cũng có 5 trường hợp tự "hợp khối"...

Thực hiện QĐ 58, Phòng TN&MT các quận, huyện trên địa bàn TP Hà Nội đã không tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho những thửa đất dưới 30m² được chia tách kể từ ngày 9/4/2009, kể cả những thửa đất đã mua bán trao tay trước ngày 9/4/2009 được coi là chưa hình thành. Vậy, Hà Nội còn hàng trăm thửa đất dưới 30m² không đủ điều kiện cấp sổ đỏ và theo quy định những thửa đất dưới 30m² không được cấp phép xây dựng thì sẽ như thế nào khi nó vẫn tồn tại. Vô hình chung nó tạo cho bộ mặt đô thị sự "lôm nhôm" giữa một không gian kiến trúc phát triển. Mục tiêu xây dựng đô thị văn minh, hiện đại mà trước mắt là tránh nhà "siêu mỏng, siêu méo" liệu có thực hiện được?

Đất tái định cư: có nên cho chia tách?

Đây là ý kiến của một số quận, huyện bởi trong quá trình thực hiện QĐ 58 đã nảy sinh bất cập. Theo ông Đinh Công Đạt thì QĐ 58 không cho phép tách thửa đối với các thửa đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, đất đấu giá… Tuy nhiên, trong 3 năm qua, có một số trường hợp được tái định cư tại khu đô thị Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông xin tách diện tích được Nhà nước cho tái định cư ra chia cho các con. Theo QĐ 58 thì vấn đề trên không thể thực hiện được.

Tuy nhiên, ông Đạt cho biết: "Đối với đất tái định cư thành phố nên xem xét có thể tách cho họ được vì như thế mới giải quyết được nhu cầu của người dân. Còn với đất phát triển đô thị được Nhà nước giao đất là các khu nhà biệt thự liền kề thì không được tách". Cùng với ý kiến của ông Đạt, lãnh đạo Phòng TN&MT quận Tây Hồ cũng kiến nghị: "Với những trường hợp tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị, nên cho họ tách vì không ảnh hưởng đến quy hoạch chung. Còn đất đấu giá thì không được tách".

Qua 3 năm thực hiện QĐ 58, Hà Nội đã thực hiện khá nghiêm túc việc không cấp sổ đỏ cho những thửa đất được chia tách còn lại dưới 30m². Tuy nhiên, những phát sinh và bất cập trong quá trình thực hiện quyết định này, thành phố nên xem xét, nghiên cứu nhằm giải quyết hài hòa, tạo điều kiện về chỗ ở cho nhiều người dân còn khó khăn.