Nhiều DN bất động sản đang hào hứng với việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội

Trong khi còn nhiều tranh cãi về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho lĩnh vực BĐS, việc triển khai gói tín dụng này vào thời điểm nào vẫn là một dấu hỏi, thì dư luận đã dấy lên những lo ngại về việc doanh nghiệp có thể “lách luật” để đủ điều kiện được hưởng gói hỗ trợ này.

Tại Nghị quyết 02 của Chính phủ (ngày 7/1/2013), một trong những chính sách được cả doanh nghiệp và người mua nhà hào hứng chờ đợi là chủ trương giảm 30% thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở là căn hộ có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Theo đại diện nhiều doanh nghiệp, nếu được giảm 30% thuế giá trị gia tăng, doanh nghiệp sẽ có cơ hội giảm giá bán. Từ đó, khách hàng có nhiều cơ hội tiếp cận với nhà ở, sản phẩm doanh nghiệp làm ra nhờ đó gia tăng thêm thanh khoản. Tại Dự thảo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước quy định cho vay mua nhà theo Nghị quyết 02 mới đây, cũng có quy định cho vay lãi suất ưu đãi 6%/năm với các đối tượng mua nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Với những chính sách hỗ trợ không chỉ cho doanh nghiệp mà với cả phía người mua, loại hình căn hộ thương mại có diện tích dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 (khoảng dưới 1 tỷ đồng/căn) được dự đoán sẽ sôi động trong thời gian tới đây.

Tuy nhiên, khi chính sách chưa đi vào thực tiễn, đã có nhiều lo ngại về việc doanh nghiệp sẽ “lách luật” để đưa sản phẩm nằm trong “vùng ưu đãi”, nhằm bán được lượng căn hộ được cho là đang tồn đọng, khó bán của doanh nghiệp.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Công ty Luật Hợp Việt), hiện giao dịch BĐS qua sàn dường như đang bị buông lỏng. Vì thế, để lợi dụng chính sách ưu đãi, các doanh nghiệp có dự án BĐS thương mại rất dễ thỏa thuận với các sàn BĐS nhằm thỏa thuận giá thuê, mua “khống” dưới 15 triệu đồng/m2 nhằm trục lợi từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Trao đổi với ĐTCK, ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhadat24h.net thừa nhận việc chủ dự án BĐS thương mại hoàn toàn có thể thỏa thuận được với các sàn giao dịch để đưa mức giá bán về ngưỡng được hưởng ưu đãi.

Ông Quỳnh lấy ví dụ một dự án căn hộ đang rất khó bán bán với giá 19 - 20 triệu đồng/m2. Thế nhưng, nếu chủ đầu tư xây dựng một mức “giá ảo” dưới 15 triệu đồng/m2 để giúp khách hàng được vay vốn rẻ, thanh khoản sản phẩm sẽ tăng hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, để vay được vốn giá rẻ mua nhà, khách hàng phải chấp nhận mức giá chênh nhất định ngoài hợp đồng, chính là số tiền chủ đầu tư đã giảm giá từ 20 triệu xuống 15 triệu đồng để được hưởng ưu đãi. Việc lách luật này, theo ông Quỳnh, sẽ càng dễ dàng thực hiện với các chủ dự án có sàn giao dịch riêng.

Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Sàn Hòa Phát Land cũng khẳng định, việc lách luật để “bán khống” nhà dưới 15 triệu đồng/m2 hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, với các dự án cao cấp có mức giá bán quá cao, doanh nghiệp chưa chắc dám lách luật.

Mặc dù thừa nhận khả năng lách luật, bán nhà với giá ảo để hưởng ưu đãi, doanh nghiệp hoàn toàn có thể làm được, nhưng ông Hà cũng chỉ ra rào cản lớn nhất của việc lách luật chính là khách hàng. Cụ thể, nếu không được hưởng nhiều lợi ích từ việc mua căn hộ với giá khống này, khách hàng chắc chắn sẽ tẩy chay.

Nhận thấy những chính sách ưu đãi với loại hình căn hộ thương mại có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 có thể bị lợi dụng, Luật sư Trần Vũ Hải, (Văn phòng Luật Trần Vũ Hải) kiến nghị, Nhà nước cần sớm ban hành những văn bản răn đe và chế tài xử phạt đủ mạnh để hạn chế việc doanh nghiệp có thể lách luật nhằm trục lợi.

Theo luật sư Hải, Ngân hàng Nhà nước cần phải có khuyến cáo các ngân hàng không được cho doanh nghiệp làm ăn gian dối vay vốn, thậm chí sẽ rút vốn đã cho vay và có chế tài xử phạt thật nặng. Đối với sàn giao dịch, nếu phát hiện có thông đồng để lách luật với chủ dự án, cần phải đóng cửa ngay lập tức. Trong khi khách hàng thông đồng lách luật cũng phải bị xử phạt theo lãi vay thương mại.

Luật sư Hải cho biết, thời gian vừa qua, có rất nhiều dự án căn hộ cao cấp đã xin điều chỉnh diện tích căn hộ. Vì thế, nếu không có những khuyến cáo và chế tài đủ mạnh, doanh nghiệp sẽ lách luật để bán hàng. Khi đó, gói cứu trợ hàng chục nghìn tỷ đồng rất có thể sẽ không đến được tay của những đối tượng được hưởng ưu đãi.