Nay gia đình tôi muốn làm sổ đỏ nhưng được biết rằng chỉ được chuyển 180m2 thành đất nhà ở còn lại 120m2 là đất vườn. Do đó, gia đình tôi phải đóng thuế cho đất vườn là 1.100.000đ/m2. Như vậy, có đúng không?

Do hoàn cảnh khó khăn nên gia đình có dự định không làm sổ đỏ nữa, nhưng lại sợ rằng nếu không làm thì sau sẽ khó khăn hơn có phải không?

Nếu gia đình tôi tiếp tục làm nhưng không đóng thuế và không lấy sổ đỏ nữa thì có sao không?

Nếu gia đình tôi muốn vừa làm sổ đỏ vừa tách 100m2 đất cho con gái sinh năm 1988 có được không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

bichphuongnt1@...

Công ty Luật ANT Lawyers trả lời:

Thứ nhất, về việc chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Điều 87 Luật Đất đai năm 2003 quy định, đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp phải phù hợp với hạn mức giao đất ở theo quy định ở địa phương bạn.

Theo khoản 3 Điều 2 của Quyết định số 19/2012/QD-UBND ban hành quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội, quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề như sau:

“ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;

b) Quận Hà Đông: 180 m2;

c) Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;

d) Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;

đ) Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;

e) Các xã vùng trung du: 400 m2;

g) Các xã vùng miền núi: 500 m2;

Trường hợp hộ gia đình có 05 (năm) nhân khẩu trở lên (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu, bao gồm những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận) và chỉ có 01 thửa đất tại nơi thường trú thì từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 (không phẩy hai) lần hạn mức quy định tại khoản 3 Điều này, nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng; phân diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.”

Đối với huyện Gia Lâm, các xã giáp ranh các quận gồm: các xã Cổ Bi, Đông Dư; các xã vùng đồng bằng là các xã còn lại. Gia đình bạn ở xã Đa Tốn nên thuộc vào các xã vùng đồng bằng, được công nhận 300m2 đất ở. Tuy nhiên, với điều kiện là bạn phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở

Tuy nhiên, gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng theo quy định trên nếu có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai thì vẫn sẽ được công nhận 300 m2 đất ở, cụ thể là:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Nếu không có một trong các giấy tờ trên, thì gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 2 của Quyết định 19/2012/QD-UBND trên: “ Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì hạn mức công nhận đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở mới (xác định theo mức tối đa) quy định tại khoản 1 Điều 1 Quy định này” Với mức tối đa được quy định là 180 m2.

Do bạn không đưa ra thông tin cụ thể về giấy tờ bạn có nên chúng tôi không thể xác định cụ thể. Nếu như, gia đình bạn không có sổ đỏ hoặc một trong các trường hợp kể trên thì sẽ chỉ được công nhận 180 m2 đất ở trong tổng số 300 m2 đất.

Thứ hai, về việc làm sổ đỏ. Theo chúng tôi, gia đình bạn nên cố gắng hoàn tất các thủ tục giấy tờ và đóng thuế để được cấp sổ đỏ. Như vậy, để khi có những vấn đề pháp lý xảy ra sẽ thuận tiện trong việc giải quyết theo hướng có lợi cho gia đình bạn

Thứ ba, gia đình bạn có thể làm thủ tục để được cấp sổ đỏ. Riêng về việc tách thửa đất cho con gái, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Do chúng tôi không có thông tin về các giấy tờ bạn đang có nên như đã tư vấn, nếu gia đình bạn có một trong các giấy tờ liệt kê ở trên thì sẽ được tách 100 m2 cho con gái. Trường hợp không có giấy tờ, thì chỉ được tách 80 m2 theo Điều 1; khoản 2 Điều 2 của Quyết định 19/2012/ND-UBND.