Sự cố sập nhà biệt thự cổ ở số 107 Trần Hưng Đạo ngày 23/9/2014, hay mới đây là sự cố sập ngôi nhà số 43 Cửa Bắc rạng sáng 04/8/2016 càng nhân thêm mối lo ngại về sự an toàn tính mạng và tài sản của người dân sinh sống trong những ngôi nhà cũ, nhà cổ.

Siết chặt cấp phép xây dựng

Sau những sự cố đáng tiếc nêu trên, UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo đơn vị chức năng rà soát, sắp xếp lại theo từng nhóm để có biện pháp ứng xử phù hợp với toàn bộ quỹ nhà biệt thự trên địa bàn, có khoảng 1.500 nhà cũ, nhà cổ được phân loại, sắp xếp theo nhóm I, II, III, có quy định cụ thể để thực hiện bảo tồn đối với từng nhóm.

Theo quan điểm của Sở Xây dựng Hà Nội thì, quỹ nhà này cơ bản phải giữ nguyên hiện trạng, việc tôn tạo, bảo tồn là do Nhà nước và các tổ chức, cá nhân cùng thực hiện. Quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước phải làm, nhưng nhà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân thì tổ chức, cá nhân phải cùng tham gia với Nhà nước nhưng phải tuân thủ theo các quy định của Nhà nước. Đối với những căn nhà nguy hiểm cấp độ D, chủ đầu tư phải di dời, lập dự án phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp buộc phải xây dựng lại do không bảo đảm chất lượng, nếu là nhà nhóm I và II thì công trình xây dựng lại phải giữ đúng nguyên trạng biệt thự cũ, ví dụ cụ thể là ngôi nhà ở số 107 Trần Hưng Đạo thuộc nhóm II.

Nhiều chuyên gia xây dựng nhận định, sự thiếu hiểu biết về những ảnh hưởng của quá trình cải tạo, xây mới công trình liền kề đã để lại nhiều bài học đau lòng. Có không ít cảnh báo từ sự cố nhà liền kề trong phố bị đổ sập khi có công trình bên cạnh đang thi công khi mà các đô thị ở Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng đều nằm trên vùng có địa chất yếu với tầng bùn rất sâu sau lớp đất sét chịu lực có bề dày từ 3,5 - 7m. Các ngôi nhà cũ cỡ 2 - 3 tầng đều nằm trên các móng nông và truyền tải trực tiếp vào lớp đất này. Sau rất nhiều năm, hệ cân bằng giữa khả năng chịu tải của nền và công trình đã ổn định, chỉ cần có một tác động như xây công trình mới hay thậm chí tháo dỡ công trình đang tồn tại sẽ phá vỡ trạng thái cân bằng này. Nền đất có thể bị chồi lên (khi tháo dỡ công trình) hoặc lún xuống khi công trình mới xuất hiện khiến công trình liền kề chịu ảnh hưởng. Những công trình liền kề bị ảnh hưởng sẽ xuất hiện các dấu hiệu như nứt, vỡ tường, dầm, sàn hay nghiêng đều xuất hiện trước khi sập đổ.

Ông Phạm Minh Hà - Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, Cục Giám định đang kiến nghị với Bộ Xây dựng có biện pháp siết chặt công tác cấp phép xây dựng tại các địa phương, yêu cầu phải đánh giá công tác cấp phép cũng như đánh giá chất lượng của công trình lân cận, để có biện pháp đảm bảo an toàn công trình thi công cũng như công trình lân cận.

Không tùy tiện sử dụng biệt thự

Tuy nhiên, bên cạnh những giải pháp cốt lõi, về lâu dài, chúng ta cũng phải nhìn nhận vào thực tế việc sử dụng những nhà cũ, nhà cổ trên địa bàn Thủ đô hiện nay. Phải chăng, những ngôi nhà cũ, nhà cổ già nua đang không chỉ phải “oằn” mình lên chịu đựng sự lão hóa của thời gian mà còn chịu đựng sự “bóc lột” của chính các chủ nhân ngôi nhà, dẫn đến sự quá tải, sự biến dạng một cách nhanh chóng.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, một biệt thự mà có đến vài chục hộ dân chung sống chính là sự chất tải làm biến dạng biệt thự, chưa kể có những biệt thự lại bị biến thành nhà hàng. Với biệt thự 107 Trần Hưng Đạo, có thể nói các chủ sở hữu đã coi thường công tác bảo trì hàng năm và có sự tùy tiện trong sử dụng. Biệt thự mà như nhà tập thể, lại còn làm trụ sở làm việc, có cả hội trường. Cơi nới, chất tải thì công trình mới bị sập.

Trong khi đó, nhiều nơi khác ở Hà Nội có những biệt thự được cải tạo lại nguyên trạng và quan trọng là có bảo trì hằng năm nên kiến trúc vẫn còn rất đẹp, giữ được hình thái kiến trúc, điển hình là các biệt thự do các đại sứ quán đang sử dụng.

Qua đó có thể thấy, để sử dụng, giữ gìn biệt thự không bị xuống cấp phải là những chủ sử dụng có văn hóa và năng lực tài chính, họ hiểu giá trị của biệt thự nên họ giữ được khuôn viên, cây xanh, cải tạo, bảo trì mà không hề làm thay đổi, biến dạng công trình. Biệt thự xây từ thời Pháp tồn tại hàng thế kỷ, cho dù hết niên hạn thì cũng không thể đổ sập nếu còn khuôn viên, sân vườn và có bảo trì đều đặn.

Ai là chủ sở hữu?

Việc giữ gìn, bảo tồn nhà cũ, nhà cổ không hề đơn giản khi mà nó phụ thuộc rất lớn vào nguồn lực tài chính của chủ sở hữu. Chính vì vậy, việc xác định được rõ chủ sở hữu của ngôi nhà là vấn đề đầu tiên chúng ta cần phải làm.

Đề cập đến giải pháp để bảo tồn quỹ nhà biệt thự cổ tại Hà Nội, TS Phạm Sĩ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giải pháp đầu tiên là phải xác định ai là chủ sở hữu. Từ quyền sở hữu mới xác định rõ ràng trách nhiệm quản lý và trách nhiệm người sử dụng. Bởi thực tế, những biệt thự được giao cho cơ quan, sứ quán... thì được quản lý rất tốt vì chỉ có một chủ. Nhưng với một biệt thự mà có hàng chục hộ ở thì không ai là người làm chủ, dễ dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc”.

Theo TS Phạm Sĩ Liêm, các địa phương phải có văn bản pháp quy quy định rõ từng trường hợp cụ thể về quyền sử dụng, trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng… Đối với các biệt thự bán theo Nghị định 61/CP cũng phải quản lý chặt chẽ, không thể để tình trạng mạnh ai nấy cơi nới, sửa chữa, vì thực tế Nhà nước chỉ bán cái phòng ở trong biệt thự đó cho người đang ở chứ không bán cả biệt thự.

Rõ ràng, ai cũng nhận thấy những căn nhà cũ, nhà cổ có giá trị văn hóa phi vật thể và nét đặc trưng riêng khi mà nó đã tồn tại, gắn bó với nhiều thế hệ người dân Thủ đô, nó có vẻ đẹp về không gian, thời gian không thể lẫn với bất kỳ công trình kiến trúc hiện đại nào. Giải pháp trước mắt, việc tìm cách ứng xử phù hợp với những căn nhà này không khó khi chính bản thân chủ sở hữu phải tôn trọng tài sản của mình, không thể tùy tiện khi sử dụng để ở hay làm mục đích kinh doanh.