Nếu muốn kiểm tra tính pháp lí của dự án, xem bên chủ đầu tư có thực hiện đúng, đủ các điều kiện như pháp luật quy định chưa thì người mua nhà dựa vào những giấy tờ nào? Cái nào là quan trọng nhất?

Xin chân thành cảm ơn.

thanhthien@...

Luật Sư Nguyễn Thanh Hiền Công Ty Luật TNHH ATIM Trả lời:

Theo câu hỏi của bạn, chúng tôi hiểu rằng bạn quan tâm đến các dự án nhà ở chung cư đang xây dựng, chủ đầu tư sẽ bán cho người mua và thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án. Đối với các loại dự án này, luật hiện hành có quy định cụ thể điều kiện để chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành tương lai cho người mua, cụ thể:

• Theo Điều 39, Luật Nhà ở 2005, hình thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

• Điểm đ, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.

• Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

• Điểm b, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.

• Theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Như vậy, khi mua căn hộ chung cư trong dự án, bạn cần lưu ý kiểm tra xem dự án này đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn/hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không theo các quy định trên.