Đầu tiên là mô hình đất sạch, làm hạ tầng rồi cho thuê, đây là mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Thứ hai, mô hình công nghiệp - đô thị, bao gồm các loại hình mô hình nhà xưởng xây sẵn để các chủ đầu tư vào chỉ lắp đặt máy móc và phát triển sản xuất, cùng hệ thống nhà ở cho công nhân, chuyên gia làm việc trong khu công nghiệp.

Thứ ba, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, trong đó khu công nghiệp phát triển theo xu hướng xanh, sạch. Hệ thống đô thị quy tụ các sản phẩm bất động sản từ nhà cho công nhân, đến các chung cư cao cấp cho quản lý cấp trung, biệt thự cho chuyên gia, ngoài ra còn có trung tâm thương mại, dịch vụ giải trí.

Thứ tư là mô hình hệ sinh thái khu công nghiệpđang manh nha; trong đó, công nghiệp tiếp tục là “trái tim”, còn đô thị và dịch vụ sẽ hoàn chỉnh như một thành phố vệ tinh, năng lượng sạch, năng lượng tái tạo sẽ được ưu tiên sử dụng, kinh tế tuần hoàn được chú trọng nhằm đảm bảo yếu tố phát triển bền vững.

Diện mạo mới của các khu công nghiệp

Kể từ khi khu công nghiệp đầu tiên xuất hiện là Biên Hoà 1 tại Đồng Nai từ năm 1963 và được Sonadezi nâng cấp lại năm 1990, mô hình khu công nghiệp ở Việt Nam đã lột xác" ba lần.

Cũng giống như Biên Hoà 1, các khu công nghiệp ở giai đoạn đầu tiên được phát triển theo mô hình xây tường, làm hạ tầng và cắt đât cho thuê; trong đó điển hình là Bình Đường - khu công nghiệp đầu tiên của Bình Dương đi vào hoạt động năm 1994 và do Tổng Công ty Thương mại Xuất nhập khẩu Thanh Lễ làm chủ đầu tư.

Cũng tại Bình Dương, hai năm sau đó, khu công nghiệp Sóng Thần 2 có diện tích 279ha do Công ty Cổ phần Đại Nam làm chủ đầu tư đã bước đầu hình thành tư duy khu công nghiệp đô thị, dù khu đô thị trung tâm hành chính Dĩ An được Đại Nam đầu tư sau.

Mặc dù khởi đầu đơn thuần là một khu công nghiệp cho thuê đất với quy mô 500ha và được coi là biểu tượng hợp tác kinh tế giữa Việt Nam và Singapore nhưng trong quá trình phát triển, xung quanh khu công nghiệp VSIP I đã từng bước hình thành khu nhà ở cho chuyên gia, trung tâm thương mại Aeon Bình Dương và mới đây nhất là dự án căn hộ cao cấp The Habitat Bình Dương.

Đến khu công nghiệp VSIP II được bắt đầu phát triển năm 2006, quy mô đã mở rộng hơn 2.000ha và chủ đầu tư đã định hướng quy hoạch phát triển thành khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ ngay từ đầu.

Hiện nay VSIP II đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, lấp đầy khoảng 99% diện tích khu công nghiệp, thu hút gần 340 dự án công nghiệp, tạo việc làm cho khoảng 60.000 lao động với tổng số vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD. Bên cạnh đó VSIP cũng phát triển thành công khu đô thị Sun Casa nằm liền kề với khu VSIP II.

Từ đó về sau những khu công nghiệp do tập đoàn này phát triển ở các tỉnh thành khác trên cả nước đều khá thành công.

Mới nhất trong số đó là cuối tháng 9/2020, VSIP Group vừa khởi công Khu công nghiệp, Đô thị và Dịch vụ Becamex VSIP Bình Định tọa lạc tại huyện Vân Canh, tỉnh Bình Định. Quy hoạch tổng thể dự án có diện tích 1.425 hecta, thuộc phân khu 7 của khu Kinh tế Nhơn Hội, trong đó bao gồm 1.000 hecta là khu công và 425 hecta khu dân cư, thương mại, dịch vụ và khu tái định cư.

Cuộc đua khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ

Ông Phạm Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty IMG cho rằng mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đang phát triển mạnh ở Việt Nam tới mức hình thành một cuộc chạy đua mà IMG cũng tham gia.

IMG sẽ đưa Khu công nghiệp - Cầu cảng Phước Đông có tổng diện tích 128ha ở huyện Cần Đước, tỉnh Long An vào vận hành trong quý IV/2020. Khu công nghiệp này nằm ở nơi tiếp giữa TP. HCM và Long An, thuận lợi về giao thông đường thuỷ và đường bộ và đặc biệt là nằm ở tâm điểm phát triển công nghiệp.

Theo ông Tùng, khu công nghiệp này hệ thống cơ sở hạ tầng và pháp lý hoàn chỉnh, đồng thời hợp tác với các ngân hàng bảo trợ vốn cho các doanh nghiệp đầu tư vào đây.

Được biết đến với phân khúc bất động sản nhà ở nhưng gần đây Tran Anh Group đã lấn sân sang mảng bất động sản công nghiệp với dự án Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú rộng 262ha ở huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Ông Phạm Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty IMG

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Khoáng sản và xây dựng Bình Dương cho biết sẽ tiến dần tới xây dựng Đất Cuốc thành khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Theo ông Đạt, xu hướng phát triển là khu công nghiệp cũng cần nhà ở và các tiện ích xung quanh để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở, tiện ích, cũng như thu hút được người lao động và chuyên gia đến làm việc.

“Các dự án khu công nghiệp của chúng tôi cũng hướng đến việc phát triển các khu công nghiệp xanh và sạch. Chúng tôi sẽ chú trong hơn trong việc đầu tư hệ thống nước thải, trồng nhiều cây xanh và từ chối cho thuê với các doanh nghiệp sản xuất các ngành nghề có mức độ ô nhiễm cao”, ông Đạt nhấn mạnh.

Không chỉ ở phía Nam mà cuộc đua phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ diễn ra trên phạm vi cả nước. Đơn cử như mới đây, UBND tỉnh Hải Dương đã đề xuất Thủ tướng cho điều chỉnh khu công nghiệp Đại An mở rộng thành khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

“Việc phát triển khu công nghiệp kết hợp đô thị sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, đảm bảo cuộc sống của người lao động. Còn tương lai có thể xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại, gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó”, ông Tùng nhận định.

Khu công nghiệp chuyên ngành

Song song với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ thì khu công nghiệp chuyên ngành cũng đang hình thành và phát triên mạnh. Ông Phạm Văn Tài, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Ô tô Trường Hải (Thaco) cho rằng mô hình này giúp các nhà đầu tư trong khu công nghiệp cung cấp sản phẩm cho nhau, giao hàng nhanh chóng, cắt giảm chi phí vận tải và kho bãi và phát triển hạ tầng xã hội hình thành một thành phố công nghiệp khép kín.

Nhận thấy mô hình này là ưu thế nên năm 2003, Thaco đã đầu tư vào khu Kinh tế mở Chu Lai, tinh Quảng Nam, với tổng diện tích 1.200ha và tổng vốn 3,5 tỷ USD. Đến nay, đây được xem là trung tâm công nghiệp ô tô và hậu cần kho vận tập trung có quy mô lớn nhất cả nước và thuộc top đầu trong khu vực ASEAN.

Khu công nghiệp cơ khí và ô tô hiệ hữu có quy mô hơn 243ha với hai phân khu: các nhà máy sản xuất lắp ráp ô tô và phân khu các nhà máy sản xuất linh kiện phụ tùng và tổ hợp sản xuất gia công cơ khí.

“Thaco đang tiếp tục đầu tư mở rộng thêm 100ha, nâng tổng diện tích khu công nghiệp cơ khí và ô tô lên gần 400 ha”, ông Tài cho biết.

Vào cuối tháng 11/2019, Công ty TNHH Sản xuất và Kinh doanh VinFast đã được Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng đồng ý chủ trương thực hiện Dự án đầu tư Tổ hợp sản xuất công nghiệp phụ trợ VinFast tại xã Văn Phong và xã Nghĩa Lộ, huyện Cát Hải. Mục tiêu dự án là sản xuất công nghiệp phụ trợ cho xe ô tô và các loại xe khác, quy mô sản xuất khoảng 5 triệu sản phẩm các loại/năm, diện tích đất dự kiến sử dụng khoảng 48ha.

Công ty Cổ phần Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes cũng đã đề xuất đầu tư một tổ hợp công nghiệp sản xuất phụ tùng, bộ phận phụ trợ cho xe ô tô, xe có động cơ khác tại địa bàn TP. Móng Cái, Quảng Ninh. Dự án có diện tích gần 200ha, tổng mức đầu tư trên 3.400 tỷ đồng. Doanh thu dự kiến từ năm 2023 khoảng trên 10.000 tỷ đồng/năm. Dự án khi hoàn thành và đi vào hoạt động kỳ vọng góp phần nâng tỷ lệ nội địa hóa sản phẩm ôtô, tạo điều kiện hỗ trợ phát triển và xuất khẩu.