Số liệu thống kê cho thấy Việt Nam hiện đang có khoảng 15.000 doanh nghiệp bất động sản, 1.200 sàn giao dịch bất động sản và hơn 400.000 nhân viên môi giới bất động sản. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản luôn chiếm một tỷ lệ rất cao. Phong trào khởi nghiệp liên quan đến bất động sản cũng nở rộ.

Môi giới bất động sản

Đây có lẽ là lựa chọn của nhiều người khi bước chân vào thị trường bất động sản. Môi giới bất động sản là kết nối người muốn bán với người muốn mua và sẽ được hưởng hoa hồng từ các giao dịch bất động sản theo thỏa thuận.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), hơn 80% giao dịch bất động sản trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới. Họ giúp cho người mua chọn được sản phẩm phù hợp với tình hình tài chính và nhu cầu của mình, đồng thời giúp cho người bán bán được nhà, đất với mức giá tốt nhất, hỗ trợ khách hàng trong các thủ tục giấy tờ, giao dịch.

Dương, một môi giới lâu năm trong nghề, cho biết gia nhập nghề môi giới bất động sản thì dễ nhưng bám trụ được với nghề là một thử thách rất lớn. Nghề môi giới bất động sản có thu nhập tốt nhưng lại là một nghề rất áp lực và có mức độ đào thải khắc nghiệt.

“Phần lớn môi giới bước chân vào nghề này là các bạn trẻ mới ra trường. Họ chưa xin được việc đúng chuyên ngành nên muốn làm tạm bợ. Do chưa xác định được mục tiêu nghề nghiệp, thiếu kiến thức và kỹ năng nên khi bị khách hàng từ chối, nhiều người đã bỏ cuộc”, Dương chia sẻ.

Theo Dương, để thành công trong nghề này, mỗi người môi giới phải tự vạch ra cho mình một lộ trình thăng tiến cụ thể, nếu chỉ loanh quanh làm môi giới hết năm này sang năm khác thì rất khó để tồn tại. Khởi nghiệp với bất động sản nên bắt đầu từ môi giới.

Sau khi có đủ kinh nghiệm, người môi giới có thể lựa chọn tách ra lập sàn riêng. Theo quy định, nhân viên môi giới bất động sản buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải qua sát hạch.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế nó chỉ mang ý nghĩa là điều kiện ban đầu để xin phép thành lập sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản. Tỷ lệ người làm nghề môi giới có chứng chỉ hành nghề trên thị trường chưa tới 10%.

Như vậy, bất kỳ ai cũng có thể làm môi giới bất động sản dù không có chứng chỉ. Điều này cũng không có gì lạ khi việc đào tạo cấp chứng chỉ môi giới ở Việt Nam chưa được quan tâm đúng mức. Không giống các ngành nghề khác, tiêu chí quan trọng nhất của một người môi giới bất động sản là bán được bao nhiêu hàng chứ không phải có bao nhiêu cái bằng hay chứng chỉ.

Hơn 80% giao dịch bất động sản trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới

ể thành công trong công việc, môi giới bất động sản phải có nhiều kỹ năng khác nhau, sự nỗ lực của bản thân và cả yếu tố may mắn chứ không phải gói gọn trong một tấm chứng chỉ. Tuy nhiên, việc buông lỏng quản lý hoạt động môi giới bất động sản cũng phát sinh không ít tiêu cực.

Nhiều nhân viên môi giới không được trang bị kiến thức, kỹ năng tốt và tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp đã tiếp tay cho những doanh nghiệp cố tình lừa đảo nhà đầu tư. Thị trường bất động sản bị phát triển méo mó, rủi ro bởi sự thiếu hụt đội ngũ môi giới chuyên nghiệp và có đạo đức. Thành công trong khởi nghiệp bằng nghề môi giới bất động sản không phải là con đường dễ dàng.

Tuy nhiên, đây chính là một môi trường rất tốt cho những ai muốn bước chân vào lĩnh vực bất động sản. Những kỹ năng, kiến thức mà họ học hỏi, rèn luyện và trải nghiệm trong nghề này là vô cùng quý giá. Dù thành công trong nghề môi giới hay không thì đó cũng sẽ là bước đệm tuyệt vời trong cuộc sống.

Đầu tư nhà cho thuê

Thời gian qua, một lĩnh vực thu hút khá nhiều người tham gia là đầu tư nhà trọ. Hình thức đầu tư phổ biến là mua đất xây nhà, phòng trọ cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại để hưởng chênh lệch giá thuê. Mô hình kinh doanh nhà trọ đã có từ lâu đời.

Tuy nhiên, trước đây những chủ nhà trọ thường là những người có sẵn đất đai. Họ xây nhà trên đất của họ rồi cho thuê lại. Hiện nay, việc xây dựng phòng trọ cho thuê được tổ chức ở một quy mô lớn hơn, chuyên nghiệp hơn.

Những nhà đầu tư trường vốn thì mua đất rồi xây dựng phòng trọ cho thuê. Họ cũng thường vay vốn ngân hàng để mở rộng hoạt động của mình vì có dòng tiền ổn định từ việc cho thuê. Do giá đất nhiều nơi quá cao nên việc mua đất xây phòng trọ có thể không mang lại tỷ suất lợi nhuận lớn nhưng bù lại họ kỳ vọng giá đất sẽ tăng trong tương lai.

Với mô hình đầu tư thuê nhà rồi cho thuê lại, nhà đầu tư có thể thuê luôn một căn nhà có nhiều phòng rồi cho thuê lại từng phòng. Họ cũng có thể cải tạo lại căn nhà cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng rồi cho thuê với giá cao hơn.

Trước đại dịch Covid-19, mô hình này phát triển mạnh bởi việc thuê lại trên nền tảng Airbnb mang lại lợi nhuận khá hấp dẫn.

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, thuê nhà rồi cho thuê lại là hình thức đầu tư phổ biến. Nếu có đam mê và tính toán tốt, xác suất thành công là rất cao. Để đầu tư thành công một mô hình kinh doanh cần phải có một cách tiếp cận đúng đắn.

Trước khi bắt đầu, nhà đầu tư cần xác định đúng phân khúc, khách hàng mục tiêu, vị trí thuê là những nơi có mật độ dân số hình thành tương đối, giá cho thuê tốt, ít đối thủ cạnh tranh.

“Người kinh doanh phòng cho thuê cũng cần có tố chất quản lý, đòi hỏi phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, linh động và phải có tính cách của một người phục vụ để xử lý tốt các tình huống có thể xảy ra. Phải luôn luôn học hỏi kinh nghiệm của những người đi trước, học hỏi từ các chuyên gia và học hỏi từ chính khách hàng của mình để cải tiến dịch vụ”, ông Chánh chia sẻ kinh nghiệm.

Trong giai đoạn hiện nay, mô hình này gặp không ít rủi ro bởi khách thuê không nhiều. Việc cho khách thuê qua nền tảng Airbnb cũng giảm sút mạnh. Tuy nhiên, đây là một mô hình kinh doanh đầy tiềm năng trong tương lai.

Người khởi nghiệp từ mô hình kinh doanh này không đòi hỏi số vốn lớn và rủi ro cũng không quá cao. Song, để thành công trong nghề này đòi hỏi người khởi nghiệp phải trang bị nhiều kỹ năng cần thiết, phải có một quy trình tổ chức công việc bài bản và kiểm soát được các rủi ro quản lý nhà trọ.

Trở thành nhà đầu tư bất động sản

Xuất phát từ văn hóa và tính đặc thù của thị trường, nhiều người ở Việt Nam chọn đầu tư bất động sản như nghề tay trái. Thậm chí, nhiều người tham gia “lướt sóng” chuyên nghiệp với bất động sản. Với việc giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn do chênh lệch giá.

Hiện nay, nhiều người ít vốn cũng đầu tư bất động sản bằng cách cùng hùn vốn với bạn bè người thân. Người mua có thể vay vốn từ ngân hàng với giá trị khoảng 50-70% giá trị bất động sản cần mua. Với nhiều người, đây là một nghề rất hấp dẫn.

Tuy nhiên, để có sự tự tin khi “xuống” một khoản tiền lớn đầu tư bất động sản, nhà đầu tư phải có “máu liều” và được trang bị những kỹ năng nhất định. Những hiểu biết về pháp luật, thị trường và kỹ năng tìm kiếm thông tin là điều tối cần thiết khi muốn khởi nghiệp đầu tư bất động sản. Những thông tin nhà đầu tư cần tìm là tình hình giao dịch của thị trường, quy hoạch của khu vực, cơ sở hạ tầng như điện, đường, trường, trạm.

Đặc biệt, phải nắm được thông tin các dự án bất động sản đang xây dựng, đang quy hoạch xung quanh khu vực muốn đầu tư. Nhà đầu tư cũng phải trang bị các kỹ năng giao tiếp và đàm phán với chủ đất khi mua và người mua khi bán.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn phải biết thiết lập mối quan hệ với đội ngũ môi giới trong khu vực và kể cả chính quyền địa phương để nắm bắt được thông tin và nhận được hỗ trợ trong giao dịch. Tất nhiên, tất cả những điều đó là chưa đủ.

Để “sống sót” dài hạn trong đầu tư bất động sản, nhà đầu tư còn phải biết chọn thời điểm đầu tư để đón sóng hoặc thoát hàng đúng lúc. Một kiến thức không thể thiếu nữa là phải có những hiểu biết về pháp lý bất động sản.

Chỉ có hiểu biết pháp lý nhà đầu tư mới có thể nhận dạng các bất động sản rủi ro, bất động sản tiềm năng để có những quyết định phù hợp. Ngoài hình thức kinh doanh lướt sóng hoặc đầu tư lâu dài, nhiều người chọn hình thức đầu tư tạo ra giá trị gia tăng thêm cho chính bất động sản của mình. Các hình thức phổ biến là mua lô đất lớn rồi xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân ra các lô nhỏ hơn…

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể xây nhà lên để bán hoặc sửa chữa những căn nhà cũ nát thành nhà đẹp bán với giá cao hơn. Đầu tư mua nhà cũ, sửa chữa lại sau đó bán kiếm lời là hình thức kinh doanh không cần vốn lớn. Ưu điểm của phân khúc này là thị trường có nhu cầu rất lớn.

Chiến lược này dành cho những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, tiếp thị và cải tạo bất động sản. Quy trình mua, sửa chữa và bán lại đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn và khả năng để thực hiện, giám sát và sửa chữa.

Bên cạnh đó, để khởi nghiệp làm giàu từ bất động sản, nhà đầu tư cũng có thể đầu tư theo hình thức kết hợp cả lãi vốn và dòng tiền.

Nhà đầu tư có thể xây nhà trọ cho thuê, sau đó khi giá nhà đất tăng có thể chọn bán nhà thu lại lợi nhuận. Với hình thức này, nhà đầu tư thu được cả dòng tiền thuê hàng tháng và thu về lãi vốn khi quyết định bán.

Khởi nghiệp bất động sản bằng công nghệ

Trong giai đoạn hiện nay, công nghệ có vai trò quan trọng và là tương lai của thị trường bất động sản. Ý tưởng kinh doanh bất động sản bằng công nghệ là lựa chọn dành cho những người yêu thích, có chuyên môn về công nghệ và muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh dịch Covid-19 tạo giãn cách xã hội, nhu cầu mua bán, giao dịch nhà ở online càng cao.

Người mua không cần phải đến tận nơi, nhưng mọi thông tin về sản phẩm đều được truyền tải một cách trực quan để họ có thể cảm nhận và lựa chọn. Công nghệ cũng giúp người bán quản lý danh mục đầu tư, bảo vệ tài sản và liên hệ với người mua một cách dễ dàng.

Do đó, nếu như bạn có thể xây dựng được một nền tảng hỗ trợ tất cả những công việc trên, thì startup của bạn cũng sẽ có rất nhiều tiềm năng.

Theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (Proptech) đang nở rộ theo dòng tăng trưởng của thị trường. Proptech được áp dụng nhiều nhất vào nhà ở, nổi bật nhất là các trang web giới thiệu và liệt kê các bất động sản nhà ở, tư vấn các giao dịch, mua bán, cho thuê, quản lý dự án...

Sự đột phá công nghệ không chỉ mang tới sự thuận tiện cho các khách hàng, mà góp phần làm giảm chi phí quảng cáo, thay đổi cách thức tiếp cận khách hàng của nhân viên môi giới. Hiện nay trên thị trường đã có một số doanh nghiệp bất động sản lớn đưa ứng dụng công nghệ vào kinh doanh.

Công nghệ là tương lai của thị trường bất động sản

Điển hình như mô hình kinh doanh bất động sản trực tuyến Vinhomes Online của Vingroup, ứng dụng Sunshine App của Tập đoàn Sunshine, ứng dụng Cenhomes của Cen Land, LinkHouse App của Công ty LinkHouse, Gamuda App của Công ty Gamuda Land...

Cũng liên quan đến công nghệ, những dự án khởi nghiệp thu hút được sự quan tâm thời gian qua là các nền tảng mua chung như RealStake và Revex. Các nền tảng này giúp người có ít tiền có thể “góp cổ phần” để mua chung bất động sản với người khác. Họ sẽ thu được lợi nhuận khi các bất động sản này tăng giá.

Nền tảng khởi nghiệp có giá trị hàng trăm tỉ USD liên quan tới bất động sản đó chính là Airbnb. Nền tảng này đã kết nối giữa người có nhà cho thuê và người thuê nhà trên toàn cầu. Khởi nghiệp công nghệ liên quan đến bất động sản đang có xu hướng phát triển rất mạnh.

Tiềm năng thị trường này là vô cùng to lớn, giúp người khởi nghiệp có thể đạt được thành công vượt trội. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có tính cạnh tranh và rủi ro rất cao, chỉ phù hợp với những người có lòng đam mê, hiểu biết về công nghệ và đầy sáng tạo.

Làm chủ đầu tư dự án

Khi đã có đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm đầu tư, quản lý, nhà đầu tư có thể trở thành một chủ đầu tư dự án bất động sản. Hiểu một cách đơn giản, chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức đầu tư sở hữu vốn hoặc có thể là được giao vốn để triển khai xây dựng các công trình hay dự án trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản.

Chủ đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với một dự án bất động sản. Chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về chất lượng cùng tiến độ công trình, mọi chi phí về vốn đầu tư theo đúng quy định của pháp luật. Bắt đầu quá trình này, nhà đầu tư phải tìm được quỹ đất phù hợp.

Khi đó, nhà đầu tư phải thuê hoặc mua được đất của đối tác, chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất đó. Nếu dự án đó được lập trên khu dân cư thì chủ đầu tư phải tiến hành giải pháp mặt bằng, lập dự án và đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước.

Sau khi có quỹ đất, nhà đầu tư sẽ thực hiện việc nghiên cứu thị trường, đưa ra ý tưởng về loại hình kinh doanh phù hợp, lên ý tưởng thiết kế kiến trúc, phân tích tài chính để xác định khả năng sinh lời của dự án, về dòng tiền cho dự án trong quá trình xây dựng…

Từ đó, nhà đầu tư cân đối nguồn vốn của mình để có quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án, có thể ký kết hợp tác đầu tư với các đối tác khác, sau đó tiến hành lập hồ sơ dự án để thực hiện xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án. Sau khi triển khai hoàn thành dự án, nhà đầu tư tiếp tục thực hiện kế hoạch bán hàng, tư vấn, quản lý tài sản…

Theo nhiều doanh nghiệp trên thị trường hiện nay, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là vướng các thủ tục đầu tư liên quan đến tiền sử dụng đất, các chính sách luật. Ngoài ra còn có khó khăn về nguồn vốn đầu tư, bởi đa số các doanh nghiệp bất động sản có quy mô không lớn, vốn chủ sở hữu ít, nguồn vốn phát triển chủ yếu là tín dụng ngân hàng, huy động từ khách hàng.

Ngoài các mô hình kinh doanh trên, bạn cũng có thể thử với các lĩnh vực dịch vụ phụ trợ chuyên về bất động sản như truyền thông bất động sản giúp những người kinh doanh bất động sản dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng và chốt sales.

Hay dịch vụ vệ sinh công nghiệp với các đối tượng khách hàng chính là chủ nhà, chủ đầu tư cần vệ sinh căn hộ trước bàn giao… Bất động sản là một lĩnh vực tiềm năng. Ở các nước phát triển, “hệ sinh thái” liên quan đến bất động sản chiếm 10-20% quy mô của một nền kinh tế.

Ở Việt nam, tỷ lệ này mới chỉ từ 5-7%. Tiềm năng thị trường bất động sản vẫn còn lớn và lợi nhuận từ bất động sản mang lại cũng rất hấp dẫn. Do đó, cánh cửa khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vẫn rộng mở cho nhiều người.