Có đến 10 thông tư sẽ lần lượt được ban hành để hướng dẫn chi tiết cách thức thực hiện Luật Đất đai sửa đổi, bên cạnh năm nghị định đã được ban hành trước đó.

Thay đổi tưởng nhỏ...

Có đến 10 thông tư sẽ lần lượt được ban hành để hướng dẫn chi tiết cách thức thực hiện Luật Đất đai sửa đổi, bên cạnh năm nghị định đã được ban hành trước đó. Chưa biết các thông tư này sẽ giải thích luật cụ thể tới đâu, chứ lúc này các doanh nghiệp hạ tầng đang nhìn vào câu chữ trong luật và hình dung ra những rắc rối sẽ đến với họ trong kinh doanh. Những băn khoăn xung quanh chuyện thời hạn cho thuê đất và nộp tiền thuê đất mà họ đem đến buổi tọa đàm chủ đề “Tác động của Luật Đất đai 2013 đến các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng” tổ chức tại TPHCM ngày 11-7 vừa qua mới chỉ được giải đáp phần nào.

Quy định cũ cho phép các doanh nghiệp hạ tầng có vốn đầu tư nước ngoài được quyền nộp tiền thuê đất cho Nhà nước hàng năm hoặc nộp một lần cho cả thời gian thuê đất. Còn doanh nghiệp trong nước chỉ được nộp tiền thuê đất hàng năm, nhưng được thu tiền thuê đất lại của nhà đầu tư hàng năm hoặc cả thời gian thuê; và nhà đầu tư thuê lại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thế nhưng, cách thức thuê đất theo quy định mới đã thay đổi hoàn toàn. Cụ thể, tại khoản 2, điều 149 của Luật Đất đai 2013 quy định “...đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

Vấn đề có thể sẽ không rắc rối nếu như khoản 2, điều 210 của luật này không quy định, “...trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”.

Đến những rắc rối lớn

Ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TPHCM (HBA), cho rằng luật mới đang đặt các doanh nghiệp hạ tầng trong nước trước một thách thức không nhỏ. Nếu họ tiếp tục nộp tiền thuê đất cho Nhà nước hàng năm như lâu nay thì chỉ được thu tiền thuê đất lại của nhà đầu tư hàng năm.

Điều này dẫn đến hệ lụy là, trong khi các công ty thuê đất trong khu công nghiệp muốn thanh toán một lần để yên tâm đầu tư sản xuất lâu dài thì họ chỉ được nộp tiền thuê đất hàng năm. Và với thời gian thuê hàng năm như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ chẳng có giá trị gì khi đem thế chấp ngân hàng để vay vốn. Do vậy, các công ty hạ tầng buộc phải chuyển sang phương thức nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Phương thức này đặt giới chủ đầu tư dưới một áp lực tài chính không dễ vượt qua, nhất là vào thời điểm này.

Ông Đoàn Hồng Tâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước, cho biết khu công nghiệp Hiệp Phước có quy mô khoảng 908 héc ta, được đầu tư thành hai giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 khoảng 311,5 héc ta và giai đoạn 2 khoảng 597 héc ta. Công ty này ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Hiện công ty này đã cho 82 doanh nghiệp thuê lại đất với tổng cộng khoảng 171 héc ta. Tất cả các doanh nghiệp này đều chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần.

Với cách cho thuê này và theo quy định mới, công ty này buộc phải đóng tiền thuê đất một lần, bởi nếu không, khách thuê sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất, nghĩa là họ không thể cầm cố quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Vấn đề là tìm đâu ra tiền để đóng vào lúc này.

Ông Tâm cho rằng để có được khu công nghiệp như ngày hôm nay, công ty đã phải tốn chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng từ một vùng hoang hóa ngập mặn... Số tiền thu của các doanh nghiệp cũng đổ vào xây dựng hạ tầng của dự án. Nay phải bỏ ra vài trăm tỉ đồng một lúc để trả tiền thuê đất là một áp lực tài chính rất lớn, nếu không muốn nói là không thể thực hiện được.

Trường hợp của khu công nghiệp Hiệp Phước cũng là tình trạng chung của hầu hết các khu công nghiệp trên địa bàn TPHCM. Chẳng hạn như khu công nghiệp Long Hậu hiện đã lấp đầy khoảng 70%, và nếu phải đóng tiền theo quy định mới, chủ đầu tư phải đóng ngay 385 tỉ đồng. Theo thống kê của HBA, hiện cả nước có khoảng 260 khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao.

Một vấn đề nữa khiến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này băn khoăn, đó là có hay không việc tiền thuê đất phải đóng theo “giá thị trường” bằng hình thức thẩm định giá. Trước đây các doanh nghiệp hạ tầng thuê đất nông nghiệp với giá rất thấp, chỉ khoảng 200.000 đồng/mét vuông, sau khi đầu tư hạ tầng giá đất tăng lên. Giá thị trường được thẩm định hiện nay từ bằng tới cao hơn giá kinh doanh. Điều này sẽ ảnh hưởng tới giá vốn, bởi chẳng khác nào họ bỏ tiền ra làm hạ tầng cho đất tăng giá rồi trả tiền thuê theo giá đó.

Kỳ vọng sự điều chỉnh

Để giải quyết vấn đề, một số doanh nghiệp trong lĩnh vực này đề xuất nên có một thời hạn chuyển tiếp khoảng năm năm để họ có thể xoay xở. Còn đối với diện tích đất chưa cho thuê lại, các chủ đầu tư được xác định giá nộp tiền thuê đất một lần tại thời điểm ban hành quyết định cho thuê đất và được nộp theo tiến độ cho thuê lại đất. Ông Chủ tịch HBA cũng cho rằng trên nguyên tắc bất hồi tố, giá thuê đất của công ty hạ tầng thuê của Nhà nước là giá đã ghi tại một trong ba văn bản, gồm hợp đồng thuê đất, quyết định giao đất và giấy chứng nhận đầu tư.

Chỉ mới hai tuần kể từ khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2013 cần có thêm thời gian để đi vào thực tế; hơn nữa, hệ thống văn bản dưới luật lúc này vẫn chưa hoàn chỉnh. Nói như ông Trần Đình Hạnh, Phó cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả cán bộ chuyên trách hiện nay còn phải “nhức đầu, ù tai” khi đọc các văn bản luật, nói gì đến doanh nghiệp.

Sở dĩ các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phản ứng nhanh vì luật mới đụng chạm trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của họ, nên họ góp ý với kỳ vọng những bất cập sẽ được xem xét trong thời gian cơ quan quản lý soạn thảo thông tư hướng dẫn, chứ đợi lúc văn bản ban hành rồi thì kể như xong.