Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là hình mẫu điển hình cho việc quy hoạch đồng bộ giữa diện tích đất tự nhiên và dân số.

Sức hút dân số từ các dự án nhà ở

TPHCM là đô thị đặc biệt, lại có tính đặc thù về lịch sử hình thành, nên đa số các quận và phường đều có diện tích tự nhiên chưa đạt tiêu chuẩn nhưng dân số lại vượt chuẩn. Chính vì vậy mà khi sắp xếp lại các phường chưa đạt chuẩn về diện tích nhưng nhập vào phường khác thì mật độ dân số vượt. Và chính những yếu tố đặc thù như vậy, nên vừa qua UBND TPHCM có quyết định cho sáp nhập 9 phường chưa đạt chuẩn, thì 6/9 phường sau sắp xếp chưa đạt 50% tiêu chuẩn về diện tích tự nhiên, 2/9 phường chưa đạt tiêu chuẩn về quy mô dân số.

Nhưng đó chỉ là trên lý thuyết “người thực hiện có trên hộ khẩu”. Lấy thí dụ việc thành lập phường Thủ Thiêm trên cơ sở nhập 2 phường An Khánh và Thủ Thiêm (quận 2) có diện tích tự nhiên 3,25km2 với quy mô dân số 428 người (đạt tỷ lệ 2,9%, chưa đạt tiêu chuẩn theo quy định). Bởi đây là 2 phường giải tỏa trắng khi xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thế nhưng, hiện trên địa bàn 2 phường đã quy hoạch và triển khai xây dựng các khu đô thị như khu phức hợp Sóng Việt, Thủ Thiêm Eco Smart City, Empire City Complex… Và khi các dự án hoàn thành đưa khai thác quy mô dân số sẽ đạt trên 130.000 người, lớn hơn khoảng 8 lần so với quy định về chuẩn dân số.

Vậy việc sáp nhập 2 phường này đã có tính toán, cân nhắc đến khả năng quản lý của bộ máy chính quyền địa phương khi các dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng chưa?

Một thí dụ khác, phường 13 (quận 4) sau khi sắp xếp có diện tích tự nhiên 0,845km2 và quy mô dân số 18.530 người, chưa đạt tiêu chuẩn về diện tích tự nhiên theo quy định, nhưng lại không thể sáp nhập thêm đơn vị hành chính khác liền kề. Lý do, phường 12 và 13 nằm trên tuyến hành lang Cảng Sài Gòn, được Biên phòng Cảng TPHCM chịu trách nhiệm bảo vệ an ninh trật tự, trong khi các phường khác của quận 4 không thuộc tuyến này. Cả 2 phường có vị trí tiếp giáp nhau và đều có một phần được quy hoạch thành khu trung tâm hiện hữu TPHCM (930ha), sẽ tạo thuận lợi cho công tác quản lý, phát triển đô thị trong khu vực và sinh hoạt của nhân dân.

Tương tự, phường 2 (quận 10) sau khi sắp xếp có diện tích tự nhiên 0,301km2 và quy mô dân số 24.866 người, chưa đạt tiêu chuẩn về diện tích tự nhiên theo quy định, nhưng cũng không thể sáp nhập thêm đơn vị hành chính liền kề là phường 3. Lý do, 2 phường này có cụm chung cư đan xen nhau, riêng phường 2 có 16 lô chung cư và dự kiến xây dựng mới cụm chung cư, tức mật độ dân số sẽ tăng rất lớn sau khi thực hiện tái định cư.

Quy hoạch tốt tạo ra khu đô thị tốt

Ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng những dự án lớn đã tạo ra các mảng đô thị mới có quy hoạch đạt tiêu chuẩn đô thị. Do vậy, nếu đô thị được quy hoạch tốt, các khu đô thị mới khi nối lại với nhau sẽ tạo ra khu vực đô thị hiện đại. Và khi một số dự án có tính hiện đại, tiên tiến, phù hợp nhu cầu hội nhập kinh tế đã tạo điều kiện phục vụ hấp dẫn đầu tư. Lấy đơn cử khu đô thị mới đẳng cấp quốc tế Phú Mỹ Hưng có tầm nhìn toàn diện, khu chế xuất gắn với khu đô thị, gắn với khu công nghiệp cảng và nhà máy điện Hiệp Phước.

Còn hầu hết các khu đô thị mới hiện nay thiếu tính gắn kết nhu cầu sinh sống và sản xuất. Khu đô thị nhưng độ bao phủ các dự án không lớn, hay nhiều khu vực đô thị hóa nằm ngoài các dự án lớn, phát triển theo các dự án nhỏ lẻ, không tạo nên khu vực đô thị mới đồng bộ và hiện đại. Đơn cử, khu vực lân cận các dự án đô thị mới ở phường An Phú, quận 2 và phường Phú Thuận, quận 7, một số dự án nhỏ của các công ty xen cài trong khu vực, không tạo được tính hoàn thiện của khu đô thị mới. Đã vậy nhiều dự án lớn không thực hiện đúng kế hoạch tiến độ. Đây là nguyên nhân tạo nên dự án treo, quy hoạch treo, ảnh hưởng xấu đến quyền lợi người dân và bộ mặt không gian đô thị.

Thành công của Phú Mỹ Hưng có thể nói đến từ quy hoạch tốt nhất theo phong cách đô thị hiện đại: đa dạng, hỗn hợp các yếu tố đô thị và loại hình công trình xây dựng, vì con người, ưu tiên không gian công cộng, có bản sắc, có tính sinh thái, có khả năng thích ứng, sáng tạo, an ninh và an toàn. Đồng thời, chủ đầu tư có đủ năng lực, toàn tâm, toàn ý cho sự thành công của dự án. Ngoài ra, chính quyền đóng vai trò tích cực, tạo điều kiện từ chủ trương đến quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý trật tự xây dựng.

Hiện TPHCM đang đẩy nhanh tiến độ lập nhiệm vụ và đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050. Quá trình này sẽ thực hiện đồng thời với việc lập quy hoạch đô thị sáng tạo phía Đông (TP Thủ Đức) và quy hoạch TP Thủ Đức sẽ gắn trong quy hoạch chung xây dựng TPHCM.