Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP được sửa đổi tại Khoản 19 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 167" chỉ quy định "Quỹ đất tiếp nhận từ dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị bàn giao lại cho Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội", nhưng còn có các trường hợp phần đất công khác cũng có thể không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 167/2017/NĐ-CP, như:

Trong các dự án quy mô lớn, còn bao gồm quỹ đất giao thông; quỹ đất để thực hiện các công trình y tế, giáo dục, dịch vụ mà chủ đầu tư dự án phải bàn giao cho Nhà nước theo quy hoạch chi tiết và theo dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

Trong nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn có "đất, công trình xây dựng gắn liền với đất nằm trong nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP mà nhà chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu nhà nước được bán cho người sử dụng", như hành lang, cầu thang, diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư, mà trước đây Nhà nước không tính vào giá bán hóa giá căn hộ.

Quỹ đất giao thông; quỹ đất để thực hiện các công trình y tế, giáo dục, dịch vụ mà chủ đầu tư dự án phải bàn giao cho Nhà nước theo quy hoạch chi tiết và theo dự án đầu tư cũng có thể không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 167/2017/NĐ-CP . (ảnh: KĐT Dương Nội)

Hoặc các phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý; hoặc đất nông nghiệp sử dụng mục đích công ích nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở, nhưng không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, được điều chỉnh bởi Khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Hay phần diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong thửa đất ở của cá nhân, hộ gia đình thuộc khu đô thị hiện hữu (có thể xem xét mở rộng phạm vi điều chỉnh đến "điểm dân cư nông thôn").

Bên cạnh đó, điểm đ Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP tại Khoản 19 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 167", quy định xử lý đối với trường hợp nhà, đất đã được phê duyệt phương án bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành việc bán phù hợp với trường hợp bán chỉ định (theo quyết định hoặc văn bản của cấp có thẩm quyền mà quyết định hoặc văn bản đó đã đúng quy định của pháp luật) mà người mua được tài sản đã ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng đã có văn bản thông báo nộp tiền thì người mua được tiếp tục hoàn tất các thủ tục còn lại để hoàn thành việc mua bán theo quy định của pháp luật.

Nhưng, quy định "mà quyết định hoặc văn bản đó đã đúng quy định của pháp luật" cần được bổ sung thêm cụm từ "tại thời điểm ban hành quyết định hoặc văn bản" để các Bộ, ngành, địa phương yên tâm trong xử lý chuyển tiếp các trường hợp nhà, đất đã được phê duyệt phương án bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật tại thời điểm lúc bấy giờ, nhưng chưa hoàn thành việc bán.

HoREA đề nghị xem xét hoàn thiện lại nội dung điểm đ đối với "Trường hợp bán chỉ định theo quyết định hoặc văn bản của cấp có thẩm quyền nhưng chưa ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng chưa có văn bản thông báo nộp tiền thì dừng việc bán và thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định này".

Không những vậy, sau quy định "theo quyết định hoặc văn bản của cấp có thẩm quyền", cần bổ sung cụm từ "mà quyết định hoặc văn bản đó đã đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ban hành quyết định hoặc văn bản", để đảm bảo sự thống nhất với trường hợp trên.

Với trường hợp "chưa ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng chưa có văn bản thông báo nộp tiền thì dừng việc bán và thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định này".

Theo HoREA, quy định này chưa thật thỏa đáng, chưa hợp tình hợp lý và cũng không nhất quán với quy định tại điểm e Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP được sửa đổi tại Khoản 19 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 167".

Để không làm thất thoát tài sản nhà nước khi cho phép dự án được vận hành trở lại, Hiệp hội nhận thấy, cần thẩm định lại giá trị nhà, đất theo "giá đất cụ thể" theo nguyên tắc giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" được xác định bằng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tại "thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất" (Khoản 3 Điều 108, Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013)".

Ngoài ra, cần xem xét hoàn thiện lại nội dung điểm e đối với "Trường hợp chưa được cơ quan, người có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005 hoặc chưa có Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư 2014 thì phải thực hiện sắp xếp lại theo quy định tại Nghị định này", trừ trường hợp các dự án nhà ở thương mại có trước ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP "Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014", có hiệu lực), đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành văn bản "chấp thuận đầu tư", theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đã có Giấy phép xây dựng, đang xây dựng dở dang, hoặc đã nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng và bàn giao nhà cho khách hàng, thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại theo quy định tại Nghị định này.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM