Người dân tham gia bốc thăm mua nhà ở xã hội tại TP HCM

Lấn cấn tài sản thế chấp

Điều đầu tiên đó chính là tài sản thế chấp. Trong Điều 6 - Biện pháp bảo đảm tiền vay - Thông tư số 11/TT-NHNN quy định “Ngân hàng xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật". Theo quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, “về nguyên tắc, ngân hàng cho vay thì họ phải có phương án thu hồi được vốn. Ngân hàng nào cũng phải làm rõ người vay có phương án trả nợ, nguồn trả nợ hay không, cụ thể lương tháng, tiền để dành được bao nhiêu phần trăm… Nhiều người cũng đã đặt ra câu hỏi người nghèo thì lấy đâu ra tài sản để thế chấp ?”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam giả định câu hỏi và trả lời : “Trong Thông tư 11 cũng có điều kiện mở về vấn đề này. Nghĩa là tùy theo đánh giá của ngân hàng, người vay có thể không cần thế chấp tài sản. Ví dụ như ngân hàng thấy người đó vay để mua nhà đã có rồi, có nhân thân tốt, thu nhập ổn định… Còn nếu thấy đối tượng vay còn nhiều bấp bênh, ngân hàng sẽ buộc họ phải có tài sản thế chấp. Điều này là hợp lý !”. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, chỉ một từ “hợp lý” của vị thứ trưởng này thì chưa hẳn là... hợp lý, vì với nhiều người nghèo, nếu bắt buộc họ phải có tài sản bảo đảm mới được vay vốn mua nhà, chẳng khác nào đặt điều kiện con gà có trước quả trứng hay quả trứng có trước con gà. Kết quả cuối cùng là người nghèo chẳng cách nào đáp ứng đủ điều kiện để được vay vốn !

Do đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCm cho rằng điều kiện này đề nghị sửa đổi : Đối với cá nhân, tài sản đảm bảo bằng chính căn hộ xin mua hoặc thuê mua; đối với doanh nghiệp tài sản đảm bảo là chính dự án xin vay. Sửa đổi này nếu được thực thi, có thể dỡ bỏ được một rào cản quan trọng khi người dân và doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận vốn từ gói hỗ trợ, mà ngân hàng “nắm đằng chuôi”.

10 năm có đủ đảm bảo ?

Theo khoản 4 Điều 4 của Thông tư 11 xác định thời gian áp dụng lãi suất 6% tối đa 10 năm. Thoạt nghe, đây có thể là một thời gian đảm bảo cho người vay tránh những áp lực của bẫy lãi suất như lo ngại gần đây. Tuy nhiên, đã gọi là hỗ trợ đối tượng nghèo, thu nhập thấp… thì lãi suất cố định thấp 10 năm có đủ đảm bảo, và quy định đó có thực hoàn toàn tuân Nghị quyết 48/NQ-CP ngày 04/4/2013 của Chính phủ đã xác định bảo đảm lãi suất cho vay ổn định và thấp. Vì vậy, người vay đang chờ đợi được các cơ quan chủ quản thảo luận có hướng dẫn… dưới thông tư. theo đó, nói rõ chính sách áp dụng mức lãi suất cho vay sau thời hạn 10 năm đối với khách hàng để người vay yên tâm. Thiết nghĩ, chờ đợi này cũng không phải đòi hỏi quá mức bởi một chính sách nhà ở xã hội của các quốc gia không nên chỉ đặt trong tầm nhìn 10 năm hay trong những quy định bị tác động bởi “tư duy nhiệm kỳ”. Một số quốc gia thậm chí có chính sách cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất ổn định tới 15 - 20, thậm chí hạn mức vay có thể lên tới 30 năm. Tại sao chúng ta lại không ?

Một thông tin bên lề khác, theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, trong thời gian qua ông đã tư vấn cho một số ngân hàng thương mại xây dựng gói tín dụng cho vay nhà ở lên tới… 80 năm. Theo đó, lộ trình hoàn vốn của người vay không còn được đặt lên hàng đầu mà trong thời gian đó, lãi suất tính theo dư nợ giảm dần có thể về mức rất thấp (tất nhiên nếu tính tổng giá thành căn hộ + lãi suất khoản vay thì sẽ đội rất cao). Đây cũng có thể là một thông tin tham khảo thêm cho chính sách hỗ trợ và phát triển nhà ở xã hội tầm quốc gia.

Chi phí quản lý của ngân hàng - bao nhiêu là đủ ?

Điểm thứ ba, một trong những cái “bẫy việt vị” khó nhìn thấy đối với người vay cá nhân và doanh nghiệp, cũng theo ông Lê Hoàng Châu là chi phí quản lý của các ngân hàng thương mại được hưởng theo quy định tại khoản 2.a Điều 8, Thông tư số 11 là 1,5%, là quá cao. Theo đó, ông Châu đề nghị ngân hàng nên có sự chia sẻ với người vay. Thực tế, 1,5% xét trên mặt bằng phí quản lý của ngân hàng hiện nay chỉ tương đương khoảng 1/3. Tuy nhiên, nếu ngân hàng đang “charge” phí người vay khoảng 4 - 5%/ khoản vay, trong đó có một phần dự phòng rủi ro và bù đắp rủi ro nợ xấu, thì với khoản vay có tài sản đảm bảo bằng chính căn hộ được mua hoặc dự án của doanh nghiệp xin vay, có thể nói là gần như 100% ngân hàng đang ở thế… an toàn vốn. Trong trường hợp người vay hoặc doanh nghiệp không trả nợ được nợ vay, ngân hàng vẫn có tài sản để phát mãi, chuyển giao cho đối tượng mà không hề thua lỗ (do đã được hưởng lợi thế vốn từ kênh tái cấp vốn thay vì phải hạch toán kinh doanh vốn như thông thường).

Đây rõ ràng cũng là kiến nghị đáng xem xét để giảm tải áp lực cho người vay và doanh nghiệp, qua đó, nâng cao hiệu quả gói tín dụng thay vì để tình cảnh “vốn có mà không giải ngân được”, kiểu như “mỡ treo miệng mèo” nhưng lại treo quá cao mà hầu hết các ngân hàng đang gặp phải hiện nay.