27m² đất này tôi sử dụng ổn định từ năm 1990 đến nay, không có tranh chấp, đã xây nhà ở theo diện tích thực tế 171m² đúng với giấy phép xây dựng của UBND quận. Nay tôi đã hoàn công và xin cấp đổi giấy chứng nhận thì 27m² đất đã xây nhà đó có được công nhận trên sổ hồng không và nghĩa vụ tài chính thế nào?

Một bạn đọc

Trả lời:

- Theo thư của ông, tôi hiểu rằng ông đã sử dụng một thửa đất có nhà ở từ năm 1990 với diện tích là 198m², đến năm 1991 ông được mua hóa giá và được cấp giấy chứng nhận 144m² do có một phần diện tích 54m² nằm trong lộ giới. Khi Nhà nước thực hiện quy hoạch đã không đưa toàn bộ 54m² không được công nhận nói trên vào lộ giới, mà chừa lại 27m² và phần đất này ông vẫn tiếp tục sử dụng ổn định đến nay. Nay ông muốn làm thủ tục để được công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho phần diện tích 27m2 này.

Theo khoản 1 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP, ông có thể được cấp giấy chứng nhận cho phần đất 27m² nói trên nếu được ủy ban nhân dân phường xác nhận đất đã được sử dụng ổn định từ trước 15-10-1993 và không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt. Khi được Nhà nước cho phép hợp thức hóa phần đất này, ông sẽ được cấp chứng nhận mới chung cho cả phần nhà đất hiện có và phần đất mới hợp thức hóa, với tổng diện tích là 171m².

Theo khoản 1 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP và công văn 1173/TTg-KTN ngày 14-7-2010 của Thủ tướng Chính phủ, trong trường hợp của ông, do đất đã có nhà ở nên ông không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở, còn phần diện tích vượt hạn mức thì ông phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Theo điều 1 quyết định 64/2001/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.HCM, hạn mức giao đất ở tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp là không quá 160m2; tại các quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức là không quá 200m2. Như vậy, khi được cấp giấy chứng nhận mới, trong trường hợp đất của ông tọa lạc tại một quận có hạn mức diện tích giao đất ở không vượt quá 200m2, ông không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận mới.

Còn trường hợp đất của ông tọa lạc tại quận có hạn mức diện tích giao đất ở không vượt quá 160m2 thì ông phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho phần đất 11m2 vượt quá hạn mức. Tuy nhiên, hiện nay các cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản chính thức hướng dẫn cách xác định giá đất theo giá thị trường, nên nhiều trường hợp xin cấp giấy chứng nhận đang bị ngừng lại do vướng mắc trong việc xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Luật sư Huỳnh Văn Nông