Theo đó có 2 điểm đáng chú ý sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là thay đổi hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% và tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn giảm từ 60% xuống còn 40%. Nếu quy định này được thông qua thì dòng vốn mà ngân hàng sử dụng để cho vay đầu tư bất động sản sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, liệu điều này có thất sự cần thiết hay không và mức độ tác động đến thị trường sẽ ra sao?

Có thật sự cần thiết?

Trước sự nóng lên của thị trường bất động sản không ít ý kiến cho rằng bất động sản đang hình thành một cơn bong bóng mới. Nhận định này không phải là không có cơ sở khi không ít người trong nghề cho rằng một tỷ lệ rất lớn các giao dịch bất động sản hiện này nhằm mục đích mua đi bán lại để kiếm lời chứ không phải là việc mua bán cho nhu cầu thực. Theo công bố thông tin của chủ đầu tư thì không ít dự án đã bán hết số căn hộ sau khi mở bán một khoảng thời gian rất ngắn. Thậm chí nhiều công ty bất động sản còn cho biết Công ty đang thực hiện chiến lược mở bán nhỏ giọt trên thị trường nhằm thu được lợi ích tối đa. Quan sát thực tế cho thấy trong thời gian qua hầu hết doanh nghiệp đều thành công trong việc mở bán các căn hộ.

Theo báo cáo của cơ quan quản lý nhà nước thì hàng tồn bất động sản trong 2 năm vừa qua đã giảm rất mạnh. Cụ thể theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/11/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 53.245 tỉ đồng, giảm 75.303 tỉ đồng, tương đương 58% so với thời điểm quý 1/2013. Tính trên cả nước, tồn kho căn hộ chung cư còn khoảng hơn 8.800 căn, tương đương với 13.208 tỉ đồng, tồn kho nhà thấp tầng là 7.787 căn, tương đương với 13.920 tỉ đồng.

Tính riêng địa bàn TP HCM, theo số liệu thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, hàng tồn kho bất động sản vào cuối năm 2015 của Thành phố chỉ còn 3.402 căn hộ, giảm 76,5% so với thời điểm cuối năm 2012. Cũng theo Sở này chính sách cho chuyển đổi căn hộ có diện tích lớn sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ có tác dụng lớn nhất đẩy mạnh hàng tồn kho. Số lượng căn hộ sau khi chuyển đổi theo thống kê vào khoảng 8.175 căn.

Thời gian qua rất nhiều dự án bất động sản đã “hồi sinh” sau một thời gian dài “đắp chiếu”. Ngoài ra, cũng có không ít dự án mới được khởi công. Như vậy, thị trường không chỉ tiêu thụ một lượng lớn tồn kho trước đó mà còn hấp thu nguồn cung khá lớn được hình thành trong mấy năm gần đây. Một đặc điểm khác là thời gian gần đây phân khúc bất động sản trung cao cấp chiếm ưu thế khi số lượng mở bán nhiều hơn và cũng được giới đầu tư quan tâm hơn. Hiện tượng này dường như chưa phù hợp với sự cải thiện về tình hình thu nhập của người dân. Điều này chỉ có thể được giải thích là làn sóng đầu cơ bất động sản đang lan rộng.

Thực tế dạo qua các đô thị, khu chung cư một hiện tượng khá phổ biến là có những tòa chung cư đã hoàn thiện hàng một vài năm nhưng chỉ lác đác một số căn hộ sáng đèn. Điều này cho thấy những chủ nhân của những căn hộ này vẫn chưa có nhu cầu thực sự để sử dụng căn nhà của mình. Như vậy, việc lo ngại việc thị trường bất động sản đang hình thành một làn sóng đầu cơ mới không phải là không có cơ sở.

Về tín dụng đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng ghi nhận nhưng tín hiệu nóng. Theo NHNN thì dư nợ bất động sản đến 30/11/2015 là 374.783 tỉ đồng, tăng 19,91% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 2,8% so với 31/10/2015. Tốc độ trưởng tín dụng bất động động sản cao hơn so với bình quân chung khoảng 3%. Trước hiện tượng đó dường như NHNN đang muốn siết lại dòng chảy tín dụng vào khu vực này để hạ nhiệt thị trường và cũng là giảm rủi ro đối với hệ thống tài chính.

Dòng chảy tín dụng đến thị trường bất động sản bị thu hẹp

Có thể nói việc thị trường bất động sản khởi sắc trong thời gian qua ngoài yếu tố tâm lý thì một yếu tố vô cũng quan trọng là tín dụng cho bất động sản được nới rộng. Thông tư số 36/2014/TT-NHNN đã giảm hệ số rủi ro để tính tỷ lệ An toàn vốn tối thiểu (CAR) từ mức 250% xuống còn 150%. Ngoài ra, một loạt chính sách hạn chế khác cho vay đối với bất động sản cũng được nới rộng. Về phía các ngân hàng cũng đã rất tích cực trong việc giải ngân cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản và cho nhà đầu tư vay mua nhà. Bên cạnh đó lãi suất của thị trường cũng đã giảm mạnh so với trước. Như vậy, dường như mọi cánh cửa đối với thị trường bất động sản đều mở toang.

Trong lúc dòng tín dụng cho bất động sản không ngừng “thăng tiến” thì bất ngờ xuất hiện những rào cản. Cuối năm 2015 giới đầu tư bất động sản xôn xao về việc nhân viên tín dụng BIDV đột ngột thông báo tạm dừng làm thủ tục cho vay mua nhà đối với những khách hàng có tài sản thế chấp là nhà hình thành trong tương lai. Dường như đây là một dấu hiệu cho thấy dòng tín dụng vào thị trường bất động có nguy cơ bị siết lại sau môt khoảng thời gian “thả” cửa.

Nôi dụng đáng chú ý của Dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư 36 là việc nâng hệ số rủi ro của cho vay đối với đầu tư bất động sản từ 150% lên 250% bằng mức trước đó. Việc tăng hệ số rủi ro này đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải tính toán lại hệ số an toàn vốn của mình sao cho đáp ứng được mức tối thiểu CAR là 9%. Đây là một thách thức không nhỏ vì theo NHNN thì đến tháng 11/2015 hệ số CAR giảm từ 13,14% xuống còn 12,95%. Trong đó, NHTM Nhà nước giảm từ 9,25% xuống còn 9,12%.

Như vậy, hệ số CAR của NHTM Nhà nước đang gần ở mức chạm sàn. Nếu nâng hệ số rủi ro của việc cho vay đối với đầu tư bất động sản từ 150% lên 250% chắc chắn hệ số CAR của nhiều ngân hàng sẽ ở dưới mức sàn. Hiện những ngân hàng đang có hệ số CAR thấp như BIDV và Vietinbank chắc chắn sẽ gặp không ít khó khăn. Điều này đồng nghĩa với việc những ngân hàng này không thể “rộng tay” cho vay bất động sản được nữa. Như vậy, dòng tín dụng đối với bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

Một nội dung khác của Dự thảo thông tư sửa đổi là việc giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Trong khi đó hiện nay tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn của các ngân hàng chiếm tỷ lệ rất cao. Vì vậy nếu quy định này được áp dụng thì các ngân hàng sẽ phải rất thận trọng khi cho vay bất động sản vì phần lớn tín dụng đối với lĩnh vực này là trung và dài hạn. Như vậy, việc thay đổi tỷ lệ này cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến dòng tín dụng vào bất động sản trong tương lai.

Thời gian qua Dự thảo thông tư nhận được rất nhiều ý kiến đánh giá khác nhau. Phía ủng hộ thì cho rằng đây là cần thiết để giảm tình trạng “phục hồi” quá nóng trên thị trường bất động sản như hiện nay. Bên cạnh đó đây cũng là cách để giảm rủi ro dài hạn trên thị trường bất động sản, thị trường tài chính bởi với tình trạng hiện này thị nhiều việc đầu cơ bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, cũng có ý kiến phản đối với cho rằng chính sách của NHNN nên giữ ổn định để đảm bảo môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp và NHNN nên thực hiện các chính sách mang tầm vĩ mô như điều tiết cung tiền của nền kinh tế hoặc lãi suất thay vì thực hiện những cú sốc như việc sửa đổi Thông tư 36. Thị trường sẽ tự điều tiết thay vì NHNN can thiệp quá sâu vào thị trường.