Một chủ đầu tư tổ chức tiêm vắc-xin cho nhân viên để sớm đón “bình thường mới”. Ảnh: Lê Toàn

“vắc-xin” Đầu tư công và gỡ thủ tục

Ngồi nhà trò chuyện với phóng viên qua ứng dụng zalo, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bộc bạch rằng, đã hơn 1 tuần nay ông chưa bước chân ra khỏi nhà, tối ngày chỉ làm bạn với mấy cái máy tập thể dục và màn hình máy tính để họp nhóm với một số anh em thân tín trong công ty.

Doanh nghiệp của ông mới thành lập được 3 năm, trước đó khởi đầu từ một sàn môi giới nhỏ rồi lớn dần và chuyển sang hợp tác đầu tư triển khai dự án. Năm đầu tiên thành lập, doanh nghiệp làm ăn khấm khá, tích lũy được nguồn vốn và mở rộng quy mô hoạt động. Đợt dịch bệnh lần đầu bùng phát vào đầu năm 2020, doanh nghiệp còn “của để dành” nên đủ sức duy trì với niềm tin dịch bệnh rồi sẽ qua đi và sau khi dịch bệnh đợt này được kiểm soát, công ty ông lại bung mạnh, rồi lại đóng, rồi lại bung theo những “con sóng” Covid.

Đến đợt dịch thứ 3, nguồn lực tích lũy trước đó đã cạn kiệt và công ty bắt đầu phải vay mượn để có nguồn vốn tiếp tục duy trì. Nhưng đến đợt dịch thứ 4 này, “chúng tôi hết sức chịu đựng, từ một doanh nghiệp hơn 150 nhân sự giảm xuống còn 20 nhân sự, tiết giảm chi phí tối đa nhưng cố lắm cũng chỉ có thể cầm cự được đến hết tháng 8 này”, ông nói.

Theo vị tổng giám đốc này, không riêng gì doanh nghiệp ông, đến thời điểm hiện nay, hầu như các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ ở khu vực phía Nam đều trong tình cảnh tương tự. Đã có nhiều doanh nghiệp không cầm cự nổi phải lặng lẽ rời bỏ thị trường vì không có sản phẩm để bán, trong khi áp lực chi phí duy trì hoạt động đè nặng từng ngày.

Ví von rằng, một sườn núi vững chắc sụp đổ nhiều khi không phải do một trận mưa lớn, mà bởi đất đá rã ra vì những đợt mưa dầm liên miên, vị giám đốc nói trên cho rằng, cái “bí bách” nhất của thị trường địa ốc hiện tại là không biết đến bao giờ xã hội mới vận hành bình thường trở lại tạo điều kiện cho nguồn cung và sức cầu địa ốc cùng hồi phục, “bởi làm mọi thứ để có sản phẩm mà không có người mua thì còn tai hại hơn”. Vậy nên, ông cho rằng, giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cho vay với doanh nghiệp bất động sản là những giải pháp tốt, nhưng mới là giải pháp tình thế mà chưa phải căn cơ, bởi với các chủ đầu tư, chỉ cần có dự án với pháp lý sạch và sức cầu xuất hiện thì không lo gì thiếu tiền triển khai.

“TP.HCM đã tiêm được hơn 4 triệu liều vắc-xin và với đà này, khả năng đạt miễn dịch cộng đồng trong quý III, đầu quý IV tới là khả thi, nên điều chúng tôi trông mong là hai ‘liều vắc-xin’ chính sách để thúc đẩy nguồn cung và làm sôi động sức cầu”, vị tổng giám đốc nói và phân tích rằng, để làm động lực cho thị trường bất động sản và rộng hơn là động lực cho cả nền kinh tế, chính sách thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động đầu tư công mà Chính phủ nhấn mạnh trong phiên họp thường kỳ tháng 8 vừa qua là rất trúng và là “liều vắc-xin” quan trọng cho thị trường bất động sản. Hoạt động đầu tư công vào các dự án hạ tầng lớn vừa kích thích thị trường địa ốc kế bên “tỉnh giấc”, vừa tạo ra nguồn tài chính lớn trong hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng “san sẻ” vào sức cầu bất động sản.

“Liều vắc-xin” chính sách thứ hai là việc cởi trói pháp lý để hàng trăm dự án tại TP.HCM và khu vực phía Nam vốn đang đình trệ có thể tái khởi động. Nếu chính quyền các địa phương tận dụng cơ hội giãn cách này để tính toán giải pháp chính sách khiến các dự án nói trên có thể sống dậy thì ngay sau khi giãn cách, chắc chắn cả nguồn cung và sức cầu sẽ bung mạnh, tạo tiền đề cho thị trường sớm “lấy lại những gì đã mất” trong những tháng đầu năm nay.

Nói thêm về những khó khăn hiện tại, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam cho hay, thu nhập của môi giới bất động sản tại TP.HCM hiện giảm trung bình 40-50% so với 6 tháng trước nếu là công ty quy mô lớn. Với công ty nhỏ, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, các nhân viên môi giới bị sụt doanh số do thị trường khó khăn, thanh khoản kém đã giảm đến 70-80% thu nhập.

Hiện chưa có thống kê đầy đủ, nhưng ông Lâm nhấn mạnh rằng, dịch bệnh đã đẩy một lượng lớn công ty môi giới địa ốc quy mô vừa và nhỏ rời thị trường vì không đủ năng lực duy trì hệ thống, kéo theo nhiều sale bất động sản thất nghiệp. Đây là cuộc đại sàng lọc ngành môi giới, dẫn đến số lượng môi giới địa ốc bỏ nghề tăng mạnh hoặc nếu muốn bám trụ, môi giới sẽ phải dịch chuyển về các công ty lớn để tìm nơi trú bão, vượt khó mùa dịch.

Theo phân tích của các chuyên gia, trong ngành bất động sản có thể tạm chia thành các nhóm: Nhóm thứ nhất chiếm khoảng 10-15% là các doanh nghiệp chuyên về hoạt động đầu tư, có nguồn lực đầu tư lớn, có các nguồn vay đảm bảo triển khai các hoạt động đầu tư dài hạn. Khó khăn lớn nhất của nhóm doanh nghiệp này là áp lực về thủ tục đầu tư dự án, bài toán về tài chính dài hạn.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp môi giới, chiếm 60-70%, đây là nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoạt động dựa trên sản phẩm của chủ đầu tư, họ có thể gồng được một thời gian ngắn nhưng dài hạn là khó khăn. Khi thị trường tốt, họ mở rộng quy mô nhanh chóng, khi thị trường trầm lắng họ thu hẹp, thậm chí tạm rời bỏ để cắt giảm thiệt hại chờ ngày hồi phục trở lại. Tính linh hoạt của các doanh nghiệp này khá tốt, nhưng cũng là đối tượng dễ bị ảnh hưởng do đại dịch trong ngắn hạn. Nhóm còn lại là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, dịch vụ vốn không nhiều và có những đặc thù riêng nên vẫn có thể cầm cự.

Dù trong hoàn cảnh nào, tự thân các doanh nghiệp vẫn luôn nỗ lực chống chịu ở mức cao nhất, gắng hết sức duy trì bộ máy hoạt động và bảo vệ thành quả doanh nghiệp mình đã gây dựng bao năm qua, nhưng theo các chuyên gia, dịch bệnh chỉ là “cú đấm bồi” khiến doanh nghiệp “sụp hố”, còn trước đó họ đã có một thời gian dài ra sức xoay xở, chống chọi với những khó khăn từ sự ách tắc trong thủ tục đầu tư dự án.

Không xin hỗ trợ tiền, chỉ xin cơ chế

TP.HCM và các tỉnh phía Nam đã trải qua gần 3 tháng giãn cách xã hội, các ca dương tính vẫn tăng từng ngày và những tháng còn lại của năm sẽ ra sao vẫn là bức tranh khó đoán định. Ai cũng cầu mong kịch bản tích cực sẽ xảy ra, nhưng kỳ thực, vẫn còn quá nhiều lấn cấn, trăn trở và những tháng ít ỏi còn lại cũng khó để hoàn tất kế hoạch, mục tiêu của năm khi dịch bệnh chưa biết lúc nào kiểm soát được.

Trao đổi với phóng viên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, để giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, việc Nhà nước hỗ trợ các chính sách giảm, giãn thuế, khoanh nợ thực sự có thể giúp nhiều đơn vị “hà hơi, thổi ngạt”. Tuy nhiên, đây chỉ là sự hỗ trợ trước mắt, còn về giải pháp hỗ trợ căn cơ, mang tính bền vững, giúp doanh nghiệp duy trì nguồn lực, vực dậy sau dịch vẫn là câu chuyện khơi thông thủ tục.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp có thể cố gắng gồng mình chống chọi qua dịch, nhưng sẽ không có đủ sức để tiếp tục theo đuổi các dự án bị ách tắc thủ tục thời gian tới. Theo vị này, doanh nghiệp ông đang đầu tư một dự án ở TP. Thủ Đức, gần 3 năm qua, dù đã được duyệt quy hoạch 1/500, nhưng đến nay vẫn còn vướng nhiều bước thủ tục khác, vẫn chưa đủ điều kiện bán hàng. Khó khăn về thủ tục dẫn đến khó khăn về tài chính, bởi không có nguồn thu nên doanh nghiệp phải đi vay để duy trì hoạt động.

Không riêng gì doanh nghiệp kể trên, nhiều chủ đầu tư khác trên địa bàn TP.HCM đều vướng thủ tục, khiến rất ít dự án đủ điều kiện bán hàng. Dự án bị ách tắc, không chỉ các chủ dự án gặp khó mà kéo theo đó, các doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn do không có nguồn hàng để bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, để tăng sức chống chịu và vượt qua khó khăn do tác động của đại dịch, các doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin hỗ trợ tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về cơ chế, chính sách và về quy trình, thủ tục. Trong đó, ách tắc lớn nhất là các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Vấn đề pháp lý này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, người tiêu dùng và cả Nhà nước, mà nguyên nhân là Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 30/2021 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong hai trường hợp: Nhà đầu tư có đất ở (100% đất ở) hoặc nhà đầu tư có các loại đất khác “dính” với đất ở.

“Bộ Xây dựng cần trình Chính phủ xem xét sớm có giải pháp xử lý ách tắc này để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng”, ông Châu đề xuất và nói thêm rằng, hiện nay, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại rất phức tạp, tốn rất nhiều thời gian của doanh nghiệp và làm cho cán bộ, công chức nhà nước rất vất vả, thậm chí dễ bị rủi ro trong thi hành công vụ.

Do vậy, “Bộ Xây dựng cần chủ động phối hợp với các bộ liên quan để thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại, để hướng dẫn UBND cấp tỉnh thống nhất thực hiện”, ông Châu nói.

Nuôi dưỡng nguồn thu Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings Mặc dù luôn lạc quan, nhưng trong bối cảnh khó khăn này, doanh nghiệp chúng tôi cũng phải cân đong lại nguồn tài chính, lấy ngắn nuôi dài và tập trung đẩy mạnh tìm kiếm quỹ đất, hoàn tất hồ sơ pháp lý của các dự án. Trong tình hình nguồn thu hầu như không có, ưu tiên lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là phải trả được lương ctho công nhân viên, duy trì được bộ máy. Do đó, Nhà nước nên có chính sách khoanh nợ, hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách đừng để phát sinh lãi. Dịch bệnh bùng phát bất ngờ nên dòng tiền để trả nợ cũ tại thời điểm này chưa đảm bảo, rất nhiều doanh nghiệp không hoạt động, nhưng họ vẫn phải nộp các khoản thuế cho những giai đoạn hoạt động trước.

Phát huy nội lực của doanh nghiệp để vượt qua dịch bệnh Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi Đợt dịch nặng nề này đã trở thành cuộc “đại phẫu” sàng lọc, giữ lại những doanh nghiệp thật sự có tiềm lực tài chính, quỹ đất lớn. Dự phòng trước các tình huống dịch bệnh xảy ra nên ngay khi đợt dịch thứ 4 bùng phát, Thắng Lợi đã lên nhiều kịch bản hoạt động để đối phó, trong đó phương án triển khai hệ thống vận hành từ hình thức offline sang online được áp dụng triệt để nhằm đảm bảo tuân thủ đúng nguyên tắc phòng dịch. Nhưng livestream bán hàng thôi chưa đủ, các công nghệ như sa bàn ảo, True360, trải nghiệm nhà mẫu 360 độ, VR… cũng đều được áp dụng để khách hàng cảm nhận sản phẩm một cách trực quan nhất. Việc áp dụng các phương pháp này là xu hướng tất yếu của thị trường. Doanh số bước đầu chưa cao, nhưng có tăng trưởng rõ rệt và đều đó chứng tỏ nhà đầu tư, khách hàng cũng bắt đầu quen với việc tiếp cận dự án qua các ứng dụng công nghệ.

Cần trợ lực bằng thủ tục khi dịch qua đi Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land Ngoài khả năng chống chịu bền bỉ của doanh nghiệp trong tâm thế sẵn sàng bật dậy khi dịch bệnh qua đi, trong hoàn cảnh đặc biệt hiện nay, cơ hội hồi phục thị trường phụ thuộc vào yếu tố ngoại cảnh mang tính quyết định nhiều hơn. Yếu tố quan trọng hàng đầu là hiệu quả kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ. Thời gian kiểm soát càng dài, thiệt hại của doanh nghiệp và người dân càng lớn. Vì thế, trong cuộc chiến với dịch bệnh, Chính phủ và người dân cần luôn đồng lòng để các giải pháp kiểm soát dịch hiệu quả, rút ngắn thời gian nhất có thể. Chỉ khi vắc-xin triển khai tiêm đại trà, doanh nghiệp mới có hy vọng mở cửa trở lại, các hoạt động kinh tế - xã hội mới của thể khôi phục như trước. Tuy nhiên, với sức chống chịu đã vượt quá giới hạn của nhiều doanh nghiệp bất động sản không khác thân cây trước gió bão kéo dài, nên cấp thiết cần sự trợ lực thông qua các giải pháp tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách cũng như các gói hỗ trợ tài chính.

Cần đẩy nhanh việc tháo gỡ thủ tục triển khai dự án Ông Lê Trọng Khương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land Dù có ảnh hưởng, song dịch bệnh lại là cơ hội để doanh nghiệp làm được nhiều việc mà bình thường chưa làm được, chẳng hạn số hóa quy trình làm việc, đào tạo lại nhân sự. Lúc này, Tập đoàn Hưng Thịnh đang cùng lúc phải làm hai việc: Thứ nhất, ổn định tâm lý, đảm bảo phòng chống dịch triệt để cho nhân sự; thứ hai, triển khai kế hoạch chia sẻ khó khăn với khách hàng bằng cách giãn tiến độ thanh toán. Chúng tôi mong muốn các cơ quan chức năng sớm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong pháp lý, chính sách phê duyệt dự án. Việc xác định nghĩa vụ tài chính để thực hiện thủ tục đầu tư, ra giấy phép xây dựng… nhanh chóng và thuận lợi hơn.

TP.HCM kiến nghị sửa đổi các nghị định gây vướng mắc trong đầu tư Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan vừa ký văn bản số 2594/UBND-DA gửi Văn phòng Chính phủ về rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật gây vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh. Trong đó, liên quan đến Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP, TP.HCM kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành thông tư hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án. Đề xuất này xuất phát từ thực tế hiện nay, hầu hết các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do Nhà nước trực tiếp quản lý xen cài trong ranh dự án (đất đường, rạch, bờ, đê…). Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có quy định về vấn đề này nhưng trình tự, thủ tục chưa rõ ràng; đồng thời chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ chấp thuận chủ trương có phần đất này trong ranh dự án. Đối với Nghị định 30/2021/NĐ-CP, nghị định này chỉ quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các trường hợp đất ở, đất hỗn hợp có xen kẽ đất ở và đất nông nghiệp (nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai); không quy định cụ thể đối với trường hợp đất sản xuất, thương mại, dịch vụ. Như vậy, quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP sẽ không thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp dự án có hồ sơ pháp lý là đất sản xuất, thương mại, dịch vụ. Trong khi đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP không quy định về việc thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp này. Do đó, các dự án sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư sẽ không biết có phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư nữa hay không. UBND TP.HCM kiến nghị bổ sung thêm trường hợp “có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ, sản xuất - kinh doanh để xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch” vào Nghị định 99/2015/NĐ-CP. TP.HCM còn kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư hướng dẫn tiêu chí để xác định dự án phát triển nhà ở và dự án phát triển đô thị, vì trên thực tế, tiêu chí để xác định dự án nào là dự án phát triển nhà ở, dự án nào là dự án phát triển khu đô thị lại không được quy định.