Cẩn trọng với chiêu trò "thổi giá"!

Môi giới là kênh vô cùng quan trọng, hiệu quả để khách hàng tìm mua được các sản phẩm bất động sản. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trong nhiều năm trở lại đây đã thu hút một lực lượng rất lớn người lao động chuyển sang làm nghề môi giới.

Một chuyên gia cho biết, hiện nay ai cũng có thể làm môi giới bất động sản, họ không qua trường lớp, không cần bằng cấp. Thậm chí, những người đang làm ngành nghề "dư dả" thời gian cũng có thể rao bán, tự xưng môi giới, kiếm chi phí hoa hồng.

Điều đáng nói, để bán được hàng, không ít môi giới dùng đủ chiêu nhằm tiếp cận khách mà không cần quan tâm đến hai từ gọi là "phẩm chất".

Thời gian qua, thị trường bất động sản nhiều nơi ghi nhận hiện tượng đẩy giá, giá ảo xuất phát từ chính đội ngũ môi giới.

Hồi đầu năm nay, “sốt" đất bất ngờ xuất hiện ở khu vực xã Đồng Trúc, khu công nghệ cao Hoà Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) bất chấp dịch Covid-19 vô cùng căng thẳng.

Tại báo cáo vừa công bố quý 3/2020, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, giao dịch mạnh diễn ra mạnh ở phân khúc đất nền khu Bắc Ninh, Bắc Giang. Giá theo đó cũng tăng so với thời gian trước. Tuy nhiên theo lãnh đạo Hội này, có hiện tượng các môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng.

Còn nhớ tại hồi đầu năm nay, “sốt" đất bất ngờ xuất hiện ở khu vực xã Đồng Trúc, khu công nghệ cao Hoà Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) bất chấp dịch Covid-19 vô cùng căng thẳng.

Thời điểm đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - nhận xét: Nếu tăng do tin đồn, tăng dựng đứng, tăng không đúng với nguyên lý thì rõ ràng đây là chiêu trò của "cò mồi" Kích động đẩy giá tạo sóng. Người mua dễ ngậm trái đắng.

Ở một số khu vực khác có quy hoạch hoặc có thông tin về quy hoạch, giá trị giao dịch các loại bất động sản này tăng một cách đột biến, có nơi tăng 70-80%.

Việc tăng giá bán là chưa đúng với giá trị sản phẩm, chưa phù hợp với tiến độ triển khai hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án, cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị của thành phố đang triển khai là sự “ảo giá”.

Ăn chênh chứ không thu phí môi giới

Trao đổi với Dân trí, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, hiện nhiều môi giới không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thoả thuận nào đó mà lấy tiền “ăn chênh”.

Cụ thể, khi chủ nhà đưa ra một mức giá nào đó, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra mức giá cao hơn. Nếu bán được, chủ nhà sẽ nhận số tiền “thu về”, còn tiền chênh lệch, môi giới sẽ hưởng.

Bà Hằng nhấn mạnh, khâu định giá trong việc tìm mua bất động sản rất quan trọng, nhưng nhiều người chưa quan tâm, chú ý. Cũng chính điều này nên dễ phát sinh tình huống bị mua giá ảo, giá quá chênh so với thực tế.

Vị chuyên gia kể từng biết một bác lớn tuổi mua đất có nhà trong ngõ ở khu Nguyên Khê, Đông Anh, Hà Nội. Thực tế bất động sản này được chủ nhà rao bán mấy tháng trước đó là 650 triệu đồng. Nhưng khi bác này làm việc qua đại lý môi giới thì mức giá được đưa lên 1 tỷ đồng.

"Sau đó bác này vẫn quyết định đặt cọc luôn vì thấy 1 tỷ đồng là mức giá phù hợp với khả năng chi trả, với tầm tiền bác có”, bà Hằng kể.

Kết quả, vị khách này đã mua bất động sản nêu trên với mức tiền chênh cho môi giới rất lớn. Nếu tìm hiểu kỹ có lẽ vị khách sẽ mua được bất động sản cùng khu vực hoặc ngay chính miếng đó với giá rẻ hơn.

Theo chuyên gia Đỗ Thu Hằng, kinh nghiệm khi đi mua bất động sản là phải có sự tính toán, cân nhắc, xem xét mức giá ở các giao dịch thực xung quanh khu vực đó, tránh việc đặt hết niềm tin vào các kênh trung gian.

“Tính toán, cân nhắc lô đất, căn nhà mình định mua so với những sản phẩm được giao dịch trước đó ra sao. Cân nhắc kỹ các yếu tố vị trí, có gần tiện ích nào hay không, hướng ra sao, ô tô có vào được không, có chỗ để ô tô không, thuận tiện giao thông không…” - bà Hằng nói.

Bà Hằng cho rằng mức giá đưa ra dựa trên “thoả thuận” giữa các bên, vấn đề quan trọng vẫn là sự nhanh nhạy, tìm hiểu kỹ lưỡng của người mua. Nếu cần có thể thuê các đơn vị cung cấp định giá chuyên nghiệp nhằm tránh việc mua phải mức giá quá cao so với thực tế.

Theo ghi nhận của PV Dân trí, đất nền là phân khúc "nóng" trong vài năm trở lại đây, đặc biệt tại các vùng ven Hà Nội. Trong khi đó, ở khu vực nội thành thì nhà đất là sản phẩm được giới đầu tư hay người mua nhà ở thực ưa chuộng. Đối với cả 2 sản phẩm này, việc định giá không dễ dàng như giá bán các căn hộ chung cư. Ở những phân khúc này dễ xảy ra tình trạng giá ảo, sốt ảo.

Đại diện Savills Hà Nội chia sẻ: Để tránh mua phải giá ảo, cần có sự so sánh với những sản phẩm đất nền, nhà đất trong khu vực tương tự đang chào bán.

"Muốn tránh giá ảo thị phải dựa trên giá trị giao dịch thực, chứ không đơn thuần xem giá trị chào bán" - đại diện Savills nói và cho biết: Nếu đất nền dự án vẫn ở dạng sơ cấp, giá chủ đầu tư thì không quá khó để định giá, còn nếu ở thị trường thứ cấp thì việc kiểm tra sẽ mất thời gian hơn. Lúc này cần so sánh với nhiều yếu tố như giao thông tiếp cận ra sao, 1 hay 2 mặt tiền, có tiện ích và gần trung tâm không?

Giá bất động sản được hình thành dựa trên nhiều yếu tố. Giới chuyên gia cho rằng nếu có ý định mua các sản phẩm bất động sản này cần đặc biệt lưu ý đến khâu định giá, tránh việc để "cò" nhà đất trục lợi, đẩy giá quá cao.