“Đô thị ma” tạo nên tồn kho bất động sản

Tại tọa đàm với chủ đề “Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và Xu hướng mới” diễn ra chiều 18/7, ông Võ cho biết đô thị hóa là một trọng tâm trong giai đoạn phát triển hiện nay, cả về tỷ trọng dân cư đô thị và cả về chất lượng đô thị. Chất lượng đô thị sẽ quyết định lợi ích kinh tế sản sinh ra từ các đô thị.

Theo ông Võ, tỷ lệ đô thị hóa được coi là chỉ số phát triển của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỷ lệ đô thị hóa nước ta mới đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Đông Timor và Campuchia, tức là quá thấp so với mức trung bình trên toàn thế giới là 50%.

Trong khi đó, vào tháng 2/2019, Bộ Xây dựng cho rằng năm 2019, tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta sẽ đạt 40%. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam mới chỉ thể hiện về số lượng còn tiêu chí chất lượng rất quan trọng lại đang bị bỏ ngỏ, chưa có đánh giá cụ thể.

GS. Đặng Hùng Võ.

“Ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa là thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao”, ông Võ đánh giá.

Cụ thể như khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng.

Bên cạnh đó, một số "đô thị ma" đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản gắn với nợ xấu, gây nhiều hệ luỵ cho nền kinh tế, xã hội.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2013 lượng tồn kholên tới hơn 100.000 tỉ đồng, đến thời điểm hiên này thì chỉ còn hơn 20.000 tỉ đồng, mặc dù các chuyên gia cho rằng con số thực tế còn lớn hơn rất nhiều.

Ông Võ cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do tư duy của người quy hoạch, không đi vào phân tích yếu tố địa kinh tế.

“Yếu tố địa kinh tế ở đây là những vấn đề như khu vực này có tạo việc làm không, thu nhập người dân như thế nào, có khả năng phát triển và kết nối với các trung tâm đô thị lớn hay không”, ông Võ nói.

Theo tổng kết của Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), các khu đô thị mới thường được phát triển dưới dạng đô thị xanh, đô thị sinh thái và đô thị thông minh. Tuy nhiên, trên thực tế chỉ có một số khu đô thị mới bảo đảm được các đặc thù riêng, còn lại khá nhiều khu chỉ tập trung vào nhà ở để bán.

Có “vùng tối” trong phát triển đô thị

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, cho biết theo đúng về góc độ quy hoạch khu đô thị thì bắt buộc hạ tầng quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng nhà ở phải đồng bộ.

Năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 02, ban hành quy chế về đô thị mới. Sau đó, các nhà đầu tư cứ thấy ở đâu có đất mới thì xin phép đo để làm dự án. Thậm chí, có thực trạng một số nhà đầu tư sẵn sàng “lót tay” để được cấp vị trí đất đẹp. Đây chính là “vùng tối” trong phát triển đô thị.

Cũng vì tình trạng phát triển theo nhu cầu của nhà đầu tư này mà quy mô khu đô thị không được quy định đồng nhất, dẫn đến có khu đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn hecta nhưng cũng có những khu chỉ vài chục hecta.

Ông Đỗ Viết Chiến.

Đánh giá về quá trình đô thị hoá ở một số khu vực, ông Chiến nói: “Ngày hôm qua vẫn con trâu, cái cày, hôm nay ngày lập tức thành đô thị”.

Nguyên nhân của thực trạng trên, theo ông Chiến nhiều trường hợp không phải do các nhà quy hoạch mà do khâu tổ chức thực hiện có vấn đề.

Ông lấy ví dụ, Linh Đàm là một trong hai khu đô thị kiểu mẫu được Bộ Xây dựng công nhận. Sau này Linh Đàm không được quy hoạch đến nơi đến chốn, cho đến giờ nhiều người muốn thu hồi danh hiệu đó lại.

"Một tác phẩm kiến trúc dù dưới dạng nhỏ nhất là một công trình cũng nên ở dạng để đời, chứ chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài thì đó là một trong những thực trạng đau buồn. Lỗi không phải do các nhà quy hoạch mà là do khâu quản lý cuối cùng. Định hướng quy hoạch ban đầu một kiểu nhưng sau các lần điều chỉnh đã bị méo mó”, ông Chiến nói.

Theo ông Chiến, không chỉ Linh Đàm, nhiều đô thị lớn trên cả nước đều rơi vào tình trạng tương tự.

“Trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, với các đô thị lớn từ loại III trở lên tôi đều đã từng đến, vấn đề của Linh Đàm phổ biến trên đô thị khắp nước. Nếu tìm được nguyên nhân như vậy rồi thì chữa trị cũng phải bắt nguồn từ nguyên nhân này", ông Chiến nhấn mạnh.

Ông cho biết, với Linh Đàm, ban đầu là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở. Khi đó phải trích ra một khu đất ở Đại Từ, phía đuôi vành đai 3 để dành cho giãn dân. Cái chính là khu dịch vụ tổng hợp. Mục tiêu tạo ra khu vui chơi giải trí của toàn bộ khu vực phía Nam.

“Lúc đó,chúng tôi không hề muốn đưa nhà ở vào như bây giờ. Sau này không biết còn khu nào như thế này đâu. Đến bây giờ, chỉ riêng một miếng đất con con mà có đến 12 tháp, điều này đã phá vỡ hết quy hoạch”, ông Chiến nói.