Gói 30.000 tỷ tuy đã nới lỏng điều kiện cho vay nhưng một loạt vướng mắc khác lại chưa có hướng khắc phục

Không còn gói gọn trong cụm từ "người thu nhập thấp"

NHNN đang lấy ý kiến dự thảo lần 2 Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 11 về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Theo đó, các điều kiện cho vay đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng sẽ được "nới" hơn. Cụ thể đối tượng cho vay sẽ không còn gói gọn trong những cụm từ "người thu nhập thấp" mà được mở rộng ra là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng. Lãi suất cho vay vẫn giữ 6%/năm và thời gian hỗ trợ lãi suất tối đa đối với mua nhà là 15 năm nhưng không vượt quá thời điểm 1/6/2031, thay vì 10 năm như trước đây. Ngoài việc được hỗ trợ vay mua nhà, các đối trương như trên đã có đất nhưng đang khó khăn được hỗ trợ dưới mọi hình thức cũng có thể vay để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình.

Không chỉ đối tượng được vay mà thông tư cũng bổ sung các ngân hàng thương mại cổ phần do NHNN chỉ định cũng được đăng ký tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở thay vì chỉ có những NH thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần được chỉ định như ban đầu.

Đến nay, trong số 5 NH thương mại Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ tham gia gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, tính đến hết tháng 9/2014, NH Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) đã ký hợp đồng cam kết cho vay đối với 2.586 hộ gia đình và cá nhân với số tiền là 1.160 tỷ đồng. Bên cạnh đó NH này cũng đã cam kết cho vay 16 dự án với số tiền lên hơn 3.070 tỷ đồng, đã giải ngân 10 dự án với dư nợ cho vay là 700 tỷ đồng. Theo kế hoạch của BIDV, quy mô tín dụng dự kiến cho gói tín dụng này là khoảng 10.000 tỷ đồng và tỷ lệ cho vay là 30% đối với doanh nghiệp và 70% là người mua nhà. Như vậy, xem ra tốc độ giải ngân của BIDV vẫn còn chậm so với dự kiến ban đầu mặc dù đây là NH được đánh giá là thực hiện tích cực nhất.

Một "ông lớn" khác cũng đang tích cực tham gia là NH Công thương Việt Nam (Vietcombank). NH này đang có chương trình đưa 50 cán bộ tín dụng của mình phối hợp với một chủ đầu tư bất động sản có dòng sản phẩm thỏa điều kiện áp dụng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, các cán bộ tín dụng sẽ giải thích về các thắc mắc những ai thuộc đối tượng được vay gói hỗ trợ của Chính phủ và những dự án nào đang chào bán phù hợp, cũng như thủ tục vay. Những tư vấn này được thực hiện trong bối cảnh gói hỗ trợ này được giải ngân chậm chạp.

Theo NHNN tính đến ngày 15/10/2014, có 8.900 khách hàng được ký hợp đồng tín dụng trong gói tín dụng hỗ trợ nhà ở với tổng số tiền cam kết cho vay từ các ngân hàng đạt 7.164 tỷ đồng; chiếm tỷ trọng 24% tổng số tiền cho vay hỗ trợ nhà ở của gói 30.000 tỷ đồng. Con số này đã cao gấp 3,8 lần so với 31/12/2013. Tổng số tiền giải ngân theo tiến độ đạt 3.620,4 tỷ đồng. Đối với khách hàng doanh nghiệp, NHNN đã xác nhận đăng ký của các Ngân hàng Thương mại nhà nước được ký hợp đồng tín dụng với 29 doanh nghiệp (32 dự án) với tổng số tiền cam kết giải ngân từ nguồn tái cấp vốn của NHNN là 3.426 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 38% tổng nguồn vốn hỗ trợ nhà ở dành cho doanh nghiệp; giải ngân theo tiến độ đạt 1.262 tỷ đồng.

Liệu có khơi thông được bế tắc?

Đến nay, những người chưa mua được nhà từ gói 30.000 tỷ đồng này đều có chung suy nghĩ thực ra đây là gói hỗ trợ cho tầng lớp trung lưu chứ không phải dành cho người có thu nhập thấp thực sự. Hơn nữa căn cứ để xác định "thu nhập thấp" không phải là chuyện dễ dàng. Cán bộ một NH chia sẻ, gói 30.000 tỷ đồng mà cho vay đúng đối tượng thì cũng khó bởi những người lao động thu nhập thấp thì lại không đủ khả năng mua nhà.

Những vướng mắc trên ngay từ khi gói tín dụng này ra đời đã được nhiều người cảnh báo. Vì theo tính toán để có đủ dòng tiền chi trả cho một căn hộ có diện tích 50-70m2, giá trung bình 15 triệu đồng/m2 thì hộ gia đình đó ít nhất phải có thu nhập 12-15 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với mức thu nhập này so với trung bình ở Việt Nam và ngay cả đối với những thành phố lớn thì không thể gọi là “thấp”. Do vậy, dự thảo mới có thể tạm thời gỡ nút thắt này.

Tuy nhiên, một vướng mắc khác là khi khách hàng đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì ngân hàng sẽ phải có quá trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đi vay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Như vậy, người đi vay luôn ở thế bị động vì liệu rằng sau khi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi nhưng vẫn phụ thuộc vào ngân hàng. Nếu ngân hàng không cho vay thì lúc ấy người mua nhà cũng không biết xoay xở đâu tiền để trả cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất của gói này vẫn không phải ở đó mà ở chính việc thiếu “mặn mà” của chính các ngân hàng thương mại dù hiện nay nhiều ngân hàng đang thừa vốn. Mặt khác, theo quy định hiện nay thì lãi suất cho vay gói 30.000 tỷ đồng chỉ có 6%, thấp hơn 4-5% so với lãi suất thị trường. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng không chỉ bằng và thấp hơn mức này trong suốt thời hạn vay kéo dài hàng chục năm. Như vậy, để có lợi thì NHNN phải tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại ít nhất là thấp hơn 2-3% lãi suất cho vay. Hiện nay, theo NHNN, lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm nên không hấp dẫn việc các hàng cho vay.

Bên cạnh đó, những rào cản khác đối với gói 30.000 tỷ là những rủi ro của chính sách không được xem xét một cách đầy đủ. Theo quy trình cấp tín dụng thông thường thì ngân hàng luôn xem xét thận trọng khả năng trả nợ của khách hàng. Với những người thu nhập thấp thì tài sản thế chấp không đáng kể nên họ chỉ có thể thế chấp chính căn nhà họ đang mua. Tuy nhiên, cơ chế xử lý khi khách hàng không trả được nợ chưa được đề cập một cách rõ ràng.

Như vậy, thông tư mới tuy đã nới lỏng điều kiện cho vay nhưng một loạt vướng mắc khác lại chưa có hướng khắc phục. Việc những NHTM nhà nước cho vay chủ yếu mang tính “nghĩa vụ”. Do đó dù mở rộng ra đối tượng là các NHTM cổ phần khác cũng chưa chắc có hiệu quả. Do đó dù có mở như dự thảo thông tư mới thì cánh cửa của gói 30.000 tỷ vẫn còn hẹp.