Trong khi đó, mục tiêu hỗ trợ tài chính, khả năng thanh toán của nguồn cầu thu nhập thấp, cũng như doanh nghiệp tạo lập nhà ở xã hội (NƠXH) dần trở nên "xa vời", nếu những cải cách mang tính tổng thể không được ban hành thời gian tới.

Khó nhà ở cho người nghèo

Một trong những mục tiêu trọng tâm của Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 được Bộ Xây dựng công bố năm 2011 là đặt trọng tâm vào đối tượng xã hội khó khăn. Theo đó, đến 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt 21,5m2 sàn/người, 60% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá và 50%công nhân khu công nghiệp được thuê nhà ở trong các dự án nhà ở dành cho công nhân. Đồng thời, 5 năm sau, chiến lược đặt ra mục tiêu 12,5 triệu m2 NƠXH tại đô thị. Tuy nhiên, tới cuối năm 2013, thực tế thị trường NƠXH lại cho thấy quá nhiều "gian nan" để chiến lược kịp về đích. Trong đó nổi cộm lên vấn đề vốn cho tạo lập BĐS và người có thu nhập thấp cần mua nhà.

Đến hết tháng 10/2013, cả nước có 96 dự án NƠXH đã hoàn thành, với quy mô 31.850 căn hộ, tổng mức đầu tư 8.820 tỷ đồng. Trong đó có 34 DA cho người thu nhập thấp, quy mô gần 18.850 căn hộ và 62 DA cho công nhân, quy mô xây dựng 13.000 căn hộ. Tại Hà Nội và Tp.HCM gộp lại chỉ có 21 DA hoàn thành, với quy mô khoảng trên 6.500 căn (nhu cầu lần lượt là 73.000 căn và 98.000 căn).

Ở địa bàn Thủ đô, nguồn cung NƠXH đã đi vào sử dụng chỉ lác đác vài DA, như CT1 Ngô Thì Nhậm (Q.Hà Đông), với 328 căn hộ và DA tại KĐT Đặng Xá 1 (huyện Gia Lâm), với 1.000 căn, 840 căn tại KĐT Sài Đồng, Long Biên và 864 căn tại KĐT Kiến Hưng (Hà Đông)… Còn lại, các DA nhà thu nhập thấp khác vẫn chậm rãi… "nằm chờ" vốn (điển hình là DA Tây Nam Linh Đàm).

Nếu triển khai "đúng lúc, đúng chỗ" gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng,
tồn kho BĐS cũng như bài toán an cư cho người TNT sẽ bớt nan giải

Nhu cầu lớn về nhà thu nhập thấp tại Tp.HCM còn rõ rệt hơn. Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, địa phương này có khoảng 30.000 cán bộ, sĩ quan chuyên nghiệp có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Đến nay mới có 4 DA hoàn thành, với 294 căn NƠXH. Có 3 DA (chung cư 19/19 Lạc Long Quân, chung cư 171A Hoàng Hoa Thám, Q.Tân Bình; chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền, Q.Gò Vấp), dự kiến hoàn thành trong năm 2013, với 637 căn.

Chênh lệch cung – cầu nhà ở thu nhập thấp, NƠXH cả ở Hà Nội và Tp.HCM đều có điểm chung: doanh nghiệp khó khăn tiếp cận nguồn vốn ưu đãi trong quá trình triển khai DA. Giữa năm 2013, nhiều chủ đầu tư "thắp lên" hy vọng vào "bầu sữa" 30.000 tỷ đồng, được Bộ Xây dựng có thông tư hướng dẫn vay. Nhưng kết quả mang lại chỉ là băn khoăn, bức xúc vì sự chậm trễ, nhiêu khê trong thủ tục xét duyệt, cấp vốn, cũng như cho phép chuyển đổi công năng DA.

Bao giờ hết… tắc?!

Rất nhiều cá nhân, doanh nghiệp (đủ điều kiện theo Thông tư 07), sau khi gõ cửa các ngân hàng như BIDV, Agribank, Vietinbank để vay tiền mua nhà, đã chán nản lắc đầu vì quá nhiều trở ngại. Đối với cá nhân vay tiền để mua nhà ở dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2, xác suất "chạm" được vào túi của nhà băng gần như chỉ được tính bằng may rủi – anh Nam, một cán bộ ngành viễn thông tại Hà Nội nói vậy. Đủ điều kiện để vay tiền theo quy định, "vật vã" nhờ vả cơ quan xác nhận thực trạng nhà ở trong 2 tháng trời, cuối cùng anh Nam chỉ nhận được cái "lắc đầu" từ ngân hàng vì "phải thẩm định chất lượng DA và uy tín của chủ đầu tư".

Thực tế, số lượng DA đáp ứng đầy đủ hàng loạt điều kiện tiếp cận vốn vay từ gói hỗ trợ tại các đô thị phát triển trên cả nước là rất ít. Có chăng, "điểm sáng" le lói duy nhất là Tp. Đà Nẵng, với 108 khách hàng được giải ngân 21,168 tỷ đồng (dự án Blue House 1, An Hòa Sun Home…). Bên cạnh NƠXH; NƠTM dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 cũng thu hút rất nhiều chủ đầu tư hướng tới để tiếp cận nguồn tiền khổng lồ này.

Tuy nhiên, chuyện chờ phê duyệt chuyển đổi công năng từ NƠTM sang NƠXH lại tiếp tục ngăn cản nguồn cung nhà ở dạng này. Ví dụ, DA chung cư của Quốc Cường Gia Lai (Tp.HCM) đã xong phần thô, hoàn thiện bên ngoài, nhưng hồ sơ xin chuyển đổi sang NƠXH được trình suốt nhiều tháng qua, mà chưa được chấp thuận, mặc dù chủ đầu tư đã giảm giá bán từ 20 triệu đồng/m2, xuống 12 triệu đồng/m2. Không chỉ vậy, cả nước mới có 52/khoảng 4.000 DA và 32.922/gần 3 triệu căn hộ đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (theo tiêu chí dưới 70m2).

Nguồn cung và thanh khoản NƠXH, NƠTM giá rẻ (dưới 15 triệu đồng/m2) được dự báo sẽ cải thiện trong thời gian tới, sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 18 về nới điều kiện, đối tượng được tiếp cận vốn vay từ gói 30.000 tỷ. Trong đó, những người chưa có nhà mà đã có đất ở được cấp sổ đỏ nhưng diện tích tại đây nhỏ hơn mức quy định được cấp phép xây dựng của UBND cấp tỉnh cũng sẽ được vay vốn; đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở không yêu cầu phải xác nhận về thu nhập.

Tuy nhiên, văn bản cũng nêu rõ, nếu trường hợp ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh về thu nhập để bảo đảm cho phương án trả nợ thì thực hiện theo quy định của ngân hàng (!) Như vậy, cuối cùng đối tượng vay vẫn hoàn toàn thụ động chờ quyết định từ ngân hàng; kèm theo đó, tài sản BĐS hình thành trong tương lai không được thừa nhận để thế chấp vay vốn.