So với các loại hình bất động sản khác, tác động của Covid-19 đối với lĩnh vực khách sạn sâu sắc hơn rất nhiều. Việc phong tỏa tại các quốc gia, hạn chế đi lại và ngừng hoạt động vận tải hàng không đã làm cạn kiệt nguồn tiền mặt từ các khách sạn trên toàn cầu, buộc nhiều nơi phải đóng cửa trong vài tháng và chỉ mở cửa trở lại dần dần với công suất tối thiểu.

Để bù đắp cho việc đóng cửa hoặc doanh thu bị ảnh hưởng nghiêm trọng, các chủ sở hữu khách sạn tập trung vào cắt giảm chi phí. Nhiều người cũng đang tận dụng các chương trình hỗ trợ của chính phủ để quản lý nguồn tiền chặt chẽ hơn. Nhưng nhìn chung, đa số khách sạn tại châu Á đang hoạt động với mức lỗ gộp lớn theo từng ngày khi cuộc khủng hoảng tiền mặt mà họ phải giải quyết ngày càng nghiêm trọng.

Trong khi nhiều nhà bình luận và phân tích vẽ ra một viễn cảnh u ám và diệt vong, cần nhớ rằng trước khi rơi vào cuộc khủng hoảng chưa từng có và bất ngờ này, ngành khách sạn của khu vực châu Á có một vị thế vô cùng vững chắc. Đồng thời, bên cạnh siết chặt chi phí, các chủ khách sạn đã nhanh nhạy đổi mới khi chuyển sang các nguồn tài chính và doanh thu thay thế để bù đắp dòng tiền mà có thể tiếp tục căng thẳng trong ngắn hạn và trung hạn.

Để đối phó với những khó khăn sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2021 và cả năm 2022, các chủ khách sạn có thể cân nhắc một số xu hướng bên dưới để tăng cường độ dẻo dai trong cuộc chiến với Covid-19.

Tái phân bổ nguồn vốn

Đại dịch sẽ tác động đến những chủ khách sạn sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn, dự trữ tiền mặt hạn chế hoặc đầu tư dàn trải vào các ngành bị ảnh hưởng.

Do đó, một số chủ đầu tư sẽ cần hợp lý hóa danh mục đầu tư của mình. Điều này bao gồm cả việc chuyển nhượng một cách có chiến lược các bất động sản không thuộc ngành nghề cốt lõi hoặc có hiệu quả kinh doanh kém. Các đợt chuyển nhượng sẽ tăng lên khi các chủ đầu tư không thể hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Ở mặt còn lại, nhiều nhà đầu tư lại tích cực tìm kiếm các khách sạn để mua lại với giá tốt. Phần lớn trong số đó là các công ty cổ phần tư nhân, các cá nhân sở hữu tài sản có giá trị ròng cao, và các quỹ đầu tư. Phần lớn nguồn vốn này, đặc biệt là vốn cổ phần tư nhân, vẫn được triển khai bất chấp đại dịch đang diễn ra một cách khó lường.

Việc quản lý chi phí thận trọng trong thời kỳ Covid-19 sẽ mang lại một ngành khách sạn linh hoạt hơn và hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư mới. Tuy nhiên, với các khách sạn cung cấp nhiều tiện ích giải trí, chủ đầu từ sẽ phải cân đối để việc cắt giảm chi tiêu để không làm ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách hàng, vốn là điều cần thiết đối với thương hiệu và giá trị của khách sạn trong giai đoạn phục hồi.

Khó khăn về tài chính do đại dịch cũng sẽ làm giảm số lượng khách sạn đang phát triển tại châu Á, đặc biệt là ở các thị trường mới nổi khi có quá nhiều bất động sản cùng được xây dựng. Các chủ đầu tư tại các thị trường này thường nắm giữ tỷ lệ tiền mặt thấp hơn, trong khi các ngân hàng tại đây thường không muốn cho những doanh nghiệp mới vay vì tỷ lệ rủi ro quá cao. Do đó, ở giai đoạn hiện tại, việc quản lý chi phí hiệu quả sẽ là điều then chốt mang lại sự tồn tại bền vững cho các khách sạn ở châu Á.

Tái định giá

Về mặt định giá, vốn cổ phần tư nhân thường kỳ vọng mức chiết khấu lớn nhất so với trước thời kỳ Covid-19 do nhu cầu mua lại – nâng cấp – chuyển nhượng của họ. Trong khi đó, các quỹ quản lý tài sản của giới siêu giàu và các tập đoàn dù cũng kỳ vọng giảm giá, nhưng mô hình nắm giữ tài sản lâu hơn khiến họ thường sẵn sàng chi trả nhiều hơn để mua lại một khách sạn.

Hiện tại, khoảng cách kỳ vọng về định giá giữa bên mua và bên bán tại châu Á đang khá rộng. Các chủ sở hữu vẫn hướng tới mục tiêu vượt qua khủng hoảng, đặc biệt là khi các ngân hàng đang đưa ra các chính sách hỗ trợ linh hoạt. Các kỳ vọng về định giá tài sản sẽ chỉ giảm xuống khi các chủ sở hữu không còn lối thoát về tài chính và buộc phải bán tháo tài sản.

Các thị trường đã phát triển như Nhật Bản sẽ điều chỉnh mức kỳ vọng về định giá nhanh nhất và đẩy các bất động sản ra thị trường sớm hơn. Các yếu tố vĩ mô tại các thị trường như Trung Quốc, Nhật Bản và thậm chí Singapore có thể thúc đẩy quá trình phục hồi nhanh nhất và do đó, các nhà đầu tư sẽ muốn phân bổ vốn vào các thị trường này trước tiên.

Thúc đẩy đổi mới trong trung hạn

Tất nhiên, có một số ngoại lệ trong ngành theo khu vực. Singapore là một trường hợp độc đáo, theo đó các quy định về kiểm dịch và quản lý khủng hoảng của chính phủ đã tạo ra nhu cầu đáng kể về phòng khách sạn, bù đắp cho sự thiếu hụt nhu cầu của khách hàng truyền thống và đóng góp từ các dịch vụ lưu trú.

Bên ngoài Singapore, nhu cầu lưu trú sẽ là một yếu tố quan trọng trong câu chuyện phục hồi của ngành khách sạn. Tuy vậy, đóng góp của nó vào ngành này sẽ khác nhau giữa các thị trường. Trung Quốc và Nhật Bản, những quốc gia đầu tiên phải đối mặt với làn sóng dịch bệnh, có tỷ lệ du lịch nội địa tương đối cao với khả năng chi tiêu tốt sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ ​​xu hướng du lịch trong nước. Các thị trường như Thái Lan và Việt Nam, dù có mức du lịch nội địa cao nhưng do sức chi tiêu của khách trong nước không bù đắp được phần của khách nước ngoài, thì sẽ khó tăng mức định giá hoặc đạt được sự phục hồi của hoạt động lưu trú một cách nhanh chóng.

Dù sao thì lĩnh vực du lịch châu Á sẽ phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, đặc biệt là khi tầng lớp trung lưu lớn mạnh trong khu vực này bắt đầu đi du lịch trở lại. Các quốc gia như Ấn Độ, Indonesia và Việt Nam, vốn có dân số khổng lồ, sẽ làm tăng thêm đáng kể nhu cầu du lịch sẵn có. Câu hỏi là điều này sẽ diễn khi nào và mang lại hiệu quả to lớn ra sao?

Rõ ràng, quá trình phục hồi sẽ mất thời gian và không đồng đều tại từng quốc gia. Tuy nhiên, việc tái phân bổ vốn, đổi mới và quản lý chi phí thận trọng hơn ở thời điểm hiện tại cho chúng ta lý do để tin rằng ngành khách sạn châu Á đang đối mặt với cuộc khủng hoảng tiền mặt với một tâm thế tự tin và kiên nhẫn.