Từ thông tin quy hoạch

Sở Nội vụ TP.HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP.HCM về công tác chuẩn bị xây dựng đề án chuyển một số huyện thành quận (hoặc TP thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021-2030. Theo đó, giai đoạn 2021-2025 sẽ chuyển ba huyện Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh thành quận. Giai đoạn 2025-2030, hai huyện Củ Chi và Cần Giờ cũng sẽ lên quận.

Thông tin trên được Sở Nội vụ TP.HCM đánh giá dựa trên thực tiễn tốc độ đô thị hóa, trình độ dân trí phát triển, lối sống đô thị hình thành rõ nét và không có nhiều khác biệt với các quận trung tâm thành phố. Việc đầu tư xây dựng để thành lập đơn vị hành chính quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM, chuyển công năng các xã, thị trấn thuộc huyện thành phường là rất cần thiết.

Theo đánh giá sơ bộ, huyện Hóc Môn đạt 30/30 tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, văn hóa, xã hội để phát triển thành quận. Bình Chánh đạt 26/30, Nhà Bè 23/30, Củ Chi 23/30, riêng huyện Cần Giờ đạt 19/30, chưa đạt 50% dân số theo quy định.

Đến cơn sốt đất

Mặc dù thông tin đề án mới dừng ở bước chuẩn bị, nhưng nó đã khiến thị trường bất động sản các huyện vùng ven TP.HCM dậy sóng ngay lập tức. Từ mua vì nhu cầu an cư thật sự, nhiều người đổ về săn lùng đất đầu tư.

Theo DKRA, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2021 ghi nhận mặt bằng giá tăng cục bộ ở phân khúc đất nền theo thông tin quy hoạch và nâng cấp lên quận ở những huyện vùng ven.

Một dự án đất nền ở qhuyện Bình Chánh được chào bán với giá từ khoảng 25-35 triệu đồng /m². Trên thực tế, khu vực này chỉ lác đác vài căn nhà, còn lại cỏ mọc um tùm.

Theo định hướng quy hoạch chung, huyện Bình Chánh sẽ trở thành trung tâm kinh tế, công nghiệp, dịch vụ đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật phía tây nam thành phố. Khu vực này từ lâu đã được đầu tư đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật giao thông, kinh tế xã hội.

Có thể kể đến mạng lưới liên kết vùng hoàn thiện với các tuyến huyết mạch như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 50, cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, Tỉnh lộ 10. Trong tương lai, khu vực này sẽ có thêm tuyến đường sắt cao tốc 10 tỉ USD TP.HCM - Cần Thơ.

Không những vậy, tốc độ đô thị hóa của Bình Chánh đang diễn ra khá nhanh. Năm 2004, ở thời điểm mới tách huyện, dân số của địa phương này là 240.000 người. Đến năm 2019, dân số Bình Chánh đã là 705.508 (tăng xấp xỉ 3 lần).

Những yếu tố trên khiến thị trường bất động sản huyện tây nam thành phố này có biên độ giá khá cao, vào hàng nhất nhì trong các huyện vùng ven thành phố.

Ghi nhận thực tế cho thấy giá đất ở đây có mức tăng từ gấp rưỡi đến gấp đôi so với thời điểm cách đây 3 năm. Cụ thể, mức giá đất trung bình của Bình Chánh cách đây 3 năm dao động trong khoảng từ 28-30 triệu đồng/m², nay đang neo ở mức 40-50 triệu đồng/m².

Giá đất ở các xã thuộc diện vùng sâu vùng xa như Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B là 30 triệu đồng/m². Còn khu vực Bình Hưng, mức giá đất rơi vào khoảng 80-90 triệu đồng/ m2. Đáng chú ý, tại khu Trung Sơn, giá đất hiện nay đang ở mức 100-140 triệu đồng/m2.

Chuyên gia khuyến cáo cần cẩn trọng trước cơn sốt đất ảo, bởi thực tế thị trường không ghi nhận giao dịch lớn ở phân khúc này.

Trong vai người có nhu cầu tìm mua đất, phóng viên có mặt tại một số xã, thị trấn của huyện Bình Chánh. Điều dễ dàng nhận thấy là không khí trao đổi, mua bán dự án đất nền ở đây rất sôi động, nhất là từ sau khi có thông tin quy hoạch.

Khi biết chúng tôi đang có nhu cầu tìm mua đất Bình Chánh để đầu tư, H., một môi giới đất khu vực này đon đả: “Tài chính bao nhiêu? Khu vực nào em cũng có. Bình Chánh đang hot lắm, lên quận nay mai. Đến khi lên quận rồi thì lời to, anh nên đầu tư từ giờ”.

“Đất chính chủ đàng hoàng. Còn anh muốn mua đất dự án nhà đầu tư cũng có luôn. Bao ra sổ, ngân hàng cho vay 65-70%. Vấn đề chỉ là tài chính bao nhiêu thôi. Anh không mua nhanh mai mốt không có để mua đâu. Sáng giờ em tư vấn cho bao nhiêu khách chốt cọc rồi đó. Hồi trước nhu cầu mua an cư nhiều chứ bây giờ toàn mua để đầu tư. Anh mua xong 1 năm có thể lời hàng trăm triệu, thậm chí cả tỉ. Tính thanh khoản các dự án dưới này cao lắm, anh yên tâm. Mua nhiều chiết khấu cao”, H. cho biết.

Trong khi đó, một nhân viên sale của một sàn bất động sản trên địa bàn lại cho chúng tôi thông tin về một dự án đất nền ở xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Theo nhân viên này, “đất ở đây đang cực kỳ sốt và khách đầu tư rất nhiều. Cam kết pháp lý ra sổ” với mức giá dao động từ 25-35 triệu đồng/m2.

“Em dẫn anh đi coi thực tế dự án, được thì mình cọc tiền luôn anh. Ký hợp đồng chính chủ đầu tư uy tín. Anh yên tâm”, nhân viên này chèo kéo.

Tuy nhiên, khi chúng tôi bày tỏ lo ngại về quy hoạch vành đai xanh khu vực này cũng như tính pháp lý của dự án, nhân viên này ậm ờ và không cung cấp được pháp lý rõ ràng.

Sốt đất ảo?

Theo các chuyên gia, người dân cần tỉnh táo trước các thông tin về đất đai. Trong một phân tích trên báo chí, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, cho rằng khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo.

“Thông tin đề án 5 huyện lên quận có thể xảy ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Bởi từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại sốt nóng làm cho thị trường bất ổn, điển hình như TP.Thủ Đức.” ông Hoàng khuyến cáo.

Báo cáo thị trường từ DKRA cho thấy, quý 1/2021, nguồn cung tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh giảm nhẹ, tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ tăng 37% so với quý trước. Các phân khúc căn hộ và đất nền đều sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ.

DKRA cũng ghi nhận mặt bằng giá tăng cục bộ ở phân khúc đất nền theo thông tin quy hoạch và nâng cấp lên quận ở những huyện vùng ven.

Theo ông Hoàng, ngay sau thông tin lộ trình quy hoạch các quận vùng ven TP.HCM lên quận được công bố, thị trường bất động sản có xôn xao, nhưng chúng ta phải nhìn vào thực tế là giao dịch có xảy ra với mức giá đó hay không.

“Vừa qua, có nhiều thông tin về việc sốt đất nhưng trên thực tế, nghiên cứu của chúng tôi cho thấy quý 1-2021, phân khúc đất nền khu vực TP.HCM và vùng phụ cận chỉ biến động ít, tăng từ 2-5% so với quý 4-2020”, ông Hoàng phân tích trong buổi báo cáo thị trường quý 1/2021 của DKRA sáng 8-4 tại TP.HCM.

“Theo quan sát của chúng tôi, không có giao dịch lớn xảy ra và giá chỉ tăng nhẹ, trừ khu vực cục bộ huyện Cần Giờ có tăng nhiều hơn”, ông Hoàng cho biết.