Những chuyển biến tích cực

Trái ngược với tình trạng án binh bất động của cả bên bán và bên mua trong những tháng cuối năm 2011 và 6 tháng đầu năm 2012, thị trường BĐS trong hai ba tháng cuối năm đang chứng kiến sự sôi động bất ngờ với một loạt các dự án mở bán, hàng loạt dự án giảm giá sản phẩm bán ra.

"Sóng" giảm giá BĐS có lẽ bắt đầu từ TP.HCM với những tuyên bố đình đám của ông Đoàn Nguyên Đức - bầu Đức, Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai "doanh nghiệp địa ốc đừng mơ bán giá trên trời".

Sau đó, Bầu Đức đã quyết định giảm giá căn hộ tại một số dự án của mình và gần nhất là cú giảm giá căn hộ tại mảnh đất nghìn tỷ trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7 với giá thấp hơn khoảng 35-50% so với một số dự án cùng vị trí.

Động thái của Bầu Đức thực sự lại là một cú huých nữa đối với quá trình giảm giá trên thị trường này và được nhiều người mong chờ để có thể sở hữu một căn hộ hợp với thu nhập còn thấp của mình.

Tại Hà Nội, làn sóng giảm giá dường như cũng đã bắt nhịp với nổi bật nhất là dự án Đại Thanh của "đại gia chân đất" Lê Thanh Thản, Giám đốc Công ty tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu với mức giá đưa ra thấp nhất có thời điểm chỉ còn 10 triệu đồng/m2.

Làn sóng giảm giá diễn ra ở hầu hết các phân khúc từ cao cấp, trung cấp cho tới bình dân và gần nhất người có nhu cầu mua nhà có thể biết tới như: Eurowindow Multicomplex (Trần Duy Hưng, Hà Nội, giá giảm xuống còn 30-35 triệu đồng/m2, so với 55-58 triệu trước đó); Trung tâm thương mại Chợ Mơ (Hà Nội, giảm khoảng 11%); Phúc Thịnh Tower (giá từ 13 - 14 triệu/m2, giảm gần 14% so với năm ngoái); Hà Đô Parkview (Hà Nội, giá giảm khoảng 13%, còn 22,7 triệu đồng/ m2); Unimax Hà Đông (Hà Nội, giảm hơn 30% còn khoảng 13,2 triệu đồng/m2)...

Điều đáng nói là ngay cả trường hợp Đại Thanh với mức giá rẻ nhất Hà Nội thì ông chủ của dự án này tuyên bố vẫn có lãi cho dù không ít người cho rằng ông đã phá giá và phá đám thị trường vốn đang gặp rất nhiều khó khăn.

Chuyển biến tích của thị trường BĐS vào thời điểm cuối năm thực sự nhen nhóm lên những tia hy vọng về một sự phục hồi vững chắc của kênh đầu tư thu hút nguồn lực rất lớn của xã hội này. Các ngành nghề khác như ngân hàng, xây dựng, vật liệu xây dựng... cũng có cơ để phát triển ổn định trở lại. Nhiều người có thu nhập trung bình hy vọng về khả năng sở hữu một căn nhà mơ ước...

Trên thực tế, các chủ đầu tư dự án BĐS đã nắm bắt khá rõ quy luật dòng tiền cuối năm với lượng kiều hối tăng mạnh, thu nhập cuối năm cao... để tranh thủ giảm giá bán hàng, thoát khỏi cảnh tồn kho, thu tiền về cho các vòng quay kinh doanh mới. Cho dù lượng giao dịch thực tế chưa cao nhưng có lẽ đây là những bước đi này đang cải thiện được tình hình đóng băng trong 6 tháng đầu năm.

Giải cứu và những nỗi lo

Trong 10 năm vừa qua, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam khá ấn tượng nhưng tăng trưởng tín dụng lại rất cao, bình quân mỗi năm là 29,4% (những năm gần đây là 33%). Tín dụng cao đã khiến lạm phát trở nên nhức nhối và khi bị khống chế xuống dưới 20% (dự báo năm nay là 6%) thì doanh nghiệp bị sốc, các thị trường bị sốc có lẽ không phải là điều ngạc nhiên.

Trong thời gian gần đây, với mục tiêu tăng trưởng ổn định, duy trì làm phát ở mức hợp lý, các chính sách kinh tế đã được quán triệt khá tốt. Mặc dù vậy, một vướng mắc làm đau đầu các nhà hoạch định chính sách và chưa giải quyết được là vấn đề nợ xấu ngân hàng và sự trì trệ tồi tệ trong các hoạt động sản xuất do thiếu tín dụng.

Và có lẽ vì vậy, giải pháp thành lập Công ty quản lý tài sản (VAMC) với vốn 100.000 tỷ (gần đây nhất NHNN cho biết có thể bơm ra 100.000-150.000 tỷ đồng) đã được tính đến và rất có thể đây là lựa chọn hợp lý hiếm hoi bởi cách thức giải quyết như kiểu này cũng đã được thực hiện thành công tại nhiều nước trên thế giới.

Tuy nhiên, có một điều mà nhiều người lo ngại là, tiền liệu có lại chảy trở lại vào các dự án BĐS chệch quy hoạch, chệch nhu cầu của xã hội hay không. Khi mà tiền dồi dào, hoặc chí ít là nợ được giãn ra, thanh khoản được củng cố thì quá trình để cung-cầu trên thị trường BĐS gặp nhau thực sự liệu có bị kéo ra dài dài không?

Có thể thấy, khi tiền được bơm ra giải quyết tình trạng nợ xấu (ở bất kỳ hình thức nào, tiền mặt, trái phiếu, công cụ nợ đặc biệt...) thì các ngân hàng sẽ có một bộ mặt tài chính lành mạnh hơn, khả năng cho vay theo đó sẽ được nâng lên. Sau những cú sốc nợ xấu vừa qua, nhiều ngân hàng đã thắt chặt việc quản lý cho vay nhưng liệu các ngân hàng có thực sự kiểm soát được hoặc muốn kiểm soát việc này hay không và NHNN có giám sát được tất cả các hoạt động này hay không?

Việc hỗ trợ lãi suất cho người có nhu cầu thực sự mua nhà là một giải pháp được nhiều người mong muốn. Nó thực sự sẽ giúp những người không có tiền nhưng có công việc và thu nhập ổn định mua được nhà. Tuy nhiên, về dài hạn thì cách thức này không hẳn tốt bởi vay là phải trả gốc và lãi. Trong khi lãi suất hiện tại kể cả được hỗ trợ cũng không phải là thấp. Hơn thế, điều quan trọng là rất có thể họ - những người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn so với thực tế họ phải trả.

Đáng lo hơn, khi được bơm tiền, giải tỏa nỗi lo khan tiền và giảm sức ép nợ xấu, các đại gia BĐS lại nổi lòng tham. Theo đó, những manh nha giảm giá, làm nhà phù hợp nhu cầu người dân, chăm sóc và tiếp thị tốt khách hàng sẽ dừng lại và quay ngược về sự tham lam và khó chịu trước đây. Tuy nhiên, xin nhắc lại rằng, dù có tiền, giữ được tài sản nhưng khi niềm tin của khách không được khôi phục và họ sử dụng sức mạnh từ chối và tẩy chay của mình thì đại gia vẫn khó thoát cửa tử.

Đừng vội sướng được bơm tiềm mà quay mặt với khách hàng, người mua nhà.