Tiếp cận với dự thảo Nghị định, có thể thấy những nét đột phá trong cách phát triển và quản lý NƠXH mới của cơ quan quản lý đã trả lời được hầu hết những tồn tại từ lâu của loại hình nhà ở này. Hầu hết DN tạo lập nhà thương mại cũng như NƠXH đều chung câu hỏi: Tại sao NƠXH được rất nhiều ưu đãi như vậy mà khi xây lên lại rất khó (thậm chí không thể) bán? Lý do được chỉ ra chính là từ bản thân DN một phần và chính sách một phần. DN từ trước tới nay đều không mặn mà với NƠXH vì thời gian thu hồi vốn quá lâu; đối tượng khách hàng hướng đến là những người không có khả năng kinh tế tốt. Đối với DN, vấn đề lãi được đặt lên hàng đầu - chẳng dại gì họ lao vào sản phẩm đã nhìn rõ tương lai lỗ tới 99%. Tuy nhiên, rất may là mới đây, đã có một số thông tin cho thấy sự vào cuộc kịp thời của Nhà nước thông qua dự thảo. Điển hình: Cho phép căn hộ NƠXH diện tích 30m2, đặc biệt là điều chỉnh thời gian từ 10 năm xuống còn 5 năm được phép bán, cho thuê lại NƠXH. Tuy nền kinh tế hiện đang gặp khó khăn nhưng đô thị phát triển vẫn chưa hoàn toàn đi xuống. Nếu tính theo phân kỳ thời gian trung bình thì vẫn đi lên vì tăng trưởng GDP năm 2012 vào khoảng 6 - 8% tích cực so với những nước châu Âu hoặc Mỹ chỉ đạt xấp xỉ 2%. Nếu vẫn giữ nguyên quy định là 10 năm, người dân mua nhà sẽ phải tính toán rất kỹ dù được quyền mua NƠXH. Bởi trong một tương lai gần (3 - 5 năm), khách hàng có thu nhập tốt hơn, có nhu cầu ở khu vực đẹp hơn, tốt hơn mà không được bán căn NƠXH đó đi thì vô tình luật định đã gây khó cho nguyện vọng chính đáng, hợp pháp của người dân. Lúc đó sẽ xảy ra 2 trường hợp: Những người theo tư duy cũ, chưa giao dịch BĐS bao giờ thì sẽ không dám “vượt rào”, còn phần còn lại sẽ tìm mọi cách để “lách”, bán chui theo giấy viết tay và đương nhiên sẽ chịu thiệt về giá cả.

Đương nhiên, về quy định 10 năm mới được bán lại cũng có mặt cần thiết: Hạn chế tình trạng trục lợi của một nhóm đối tượng có thu nhập cao nhưng vẫn tìm cách mua để bán lại lấy tiền chênh từ những sản phẩm NƠXH. Tuy nhiên, đó là bối cảnh thị trường BĐS chứng kiến cơn sóng giá của nhà ở cao cấp từ 30 - 40 triệu đ/m2 tràn trên những căn NƠXH chỉ có giá từ 13 - 15 triệu đ/m2. Còn lại, để kiểm soát điều đó, bản thân những DN tạo lập NƠXH đã chỉ ra cách thức khác hiệu quả và tránh ngặt nghèo hơn là siết chặt khâu rà soát, xác minh mức thu nhập của đối tượng mua NƠXH cũng như mở rộng đối tượng mua để tạo sự yên tâm cho khách hàng khi giao dịch.

Trở lại câu hỏi liệu Nghị định đi vào thực tế có lên dây cót cho DN đầu tư tạo lập NƠXH hơn trước hay không (đồng nghĩa với việc người dân tìm tới NƠXH chủ động hơn nhờ hiệu ứng tích cực từ Nghị định), đa phần ý kiến đều nghiêng về phần tích cực. Chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải đóng tiền đất, thuế thu nhập DN… nhưng vẫn bán được sản phẩm 10 triệu đ/m2, còn NƠXH được hỗ trợ từ lâu (thuế đất, ưu đãi lãi suất vay...) lại chỉ chào ở mức giá 11 triệu đ/m2 là thấp nhất? Lẽ ra giá chỉ là 7 - 9 triệu đ/m2 thì mới thuyết phục được khách hàng (!), ông Minh - Tổng giám đốc của một TCty phát triển địa ốc tại địa bàn Hà Nội chỉ ra như vậy. Vấn đề của DN đã, đang và chuẩn bị dốc sức vào NƠXH chính là xây làm sao để tiết kiệm tối đa chi phí, bán với giá mà người dân chấp nhận được, có lãi cho DN đồng thời thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị mà Nhà nước tin tưởng giao phó. Nội lực không có dẫn tới tình trạng BĐS chủ yếu dựa vào đòn bẩy kinh tế tới 90% (chủ yếu dựa trên quan hệ và vay vốn). Khi DN có nội lực thì mới tính được chuyện đường dài. Trong tương lai gần, khu quần thể Royal City của VinGroup cũng sẽ được vận hành, khai thác từng hạng mục chính là nhờ kinh nghiệm quốc tế dày dặn cũng như nội lực (tài chính) tốt. Nói vậy để thấy DN tạo lập NƠXH sẽ sẵn sàng “dấn thân” khi họ có đủ nhân tài (kinh nghiệm quản lý, khai thác) và vật lực (vốn), cộng với sự hỗ trợ, định hướng kịp thời từ cơ quan quản lý vĩ mô thông qua những chính sách như Nghị định NƠXH.

Với những tháo gỡ (mở rộng đối tượng mua, hỗ trợ lãi suất, cho phép bán, cho thuê lại sau 5 năm ở) và khuyến khích cụ thể cho DN (miễn, giảm thuế, tiền thuê đất...), dự thảo về Nghị định phát triển & quản lý NƠXH đã gần như tiếp cận với thực tế bất cập từ rất lâu liên quan tới loại hình này. Có DN chia sẻ, điều quan trọng nhất lúc này là những nhà hoạch định chính sách. Những ưu đãi tích cực mới cũng cần đi kèm với khâu giám sát chất lượng, kiểm tra sát sao hơn thông qua các chế tài. Vì vậy, trong những thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định cần nêu rõ hơn về mức giá bán, bảo trì, bảo dưỡng, quy trách nhiệm cụ thể cho từng thành phần tham gia tạo lập cũng như quản lý NƠXH. Có như vậy, người dân mới yên tâm để tìm tới NƠXH như một chốn an cư bền vững lâu dài. Hãy coi NƠXH là một sản phẩm của thị trường chứ không phải là một điều may mắn mà người mua được hưởng (bốc thăm mua). Nếu làm tốt, mang lại hiệu quả thiết thực cho an sinh, quản lý tốt thị trường, sau này người người sẽ nhớ tới quyết sách này của Nhà nước. Cũng như nhiều người vẫn thỉnh thoảng nhắc tới khoán 10 trước đây do Bí thư Tỉnh ủy Vĩnh Phúc khởi động mở ra một thời kỳ mới với tư duy quản lý kinh tế sáng suốt. NƠXH cũng sẽ đáng được nhắc tới với Nghị định này - những người hoạch định cũng chẳng phải ân hận về quá trình công tác của mình.