Cụ thể, chi nhánh đầu tư của công ty bảo hiểm Pháp AXA đã mua trung tâm dữ liệu đầu tiên của mình tại Nhật Bản vào đầu tháng 12, một dấu hiệu cho thấy sự thèm muốn mạnh mẽ của các nhà đầu tư đối với lĩnh vực bất động sản này trong bối cảnh bùng nổ internet.

AXA đã mua hệ thống cơ sở máy chủ với giá khoảng 210 triệu đô la Mỹ, tạo thành một trong những trung tâm dữ liệu lớn nhất ở Tokyo.

Regina Lim, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Vốn tại châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho biết: “Các trung tâm dữ liệu chắc chắn trở thành tài sản quan trọng trong danh mục đầu tư của nhiều nhà đầu tư do số lượng người dùng internet ngày càng tăng, cũng như khả năng kết nối lớn hơn trên khắp châu Á - Thái Bình Dương”.

Thương vụ của AXA báo hiệu một động thái chuyển mình mạnh mẽ hơn của các nhà đầu tư sang những lĩnh vực có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong thời kỳ suy thoái, chẳng hạn như bất động sản hậu cần và bất động sản phục vụ khoa học đời sống (như các kho lạnh trữ vắc-xin cho ngành y tế).

Việc sử dụng internet cho các dịch vụ điện toán đám mây đang tăng lên, với các công ty công nghệ như Google, Amazon và Microsoft đều báo cáo hoạt động của họ đang phát triển đáng kể. Theo nghiên cứu, doanh thu từ điện toán đám mây ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng 87% từ năm 2021 đến năm 2025, trong khi doanh thu từ các trung tâm dữ liệu sẽ tăng thêm 22%.

Thương vụ của AXA cũng diễn ra cùng ngày mà Equinix, một công ty về cơ sở hạ tầng kỹ thuật số, thông báo rằng họ đang đầu tư 144 triệu đô la Mỹ để phát triển trung tâm dữ liệu thứ năm của mình tại Singapore. Đầu năm nay, Equinix đã ra mắt một công ty liên doanh có số vốn 1 tỷ USD kết hợp quỹ đầu tư của chính phủ Singapore là GIC để xây dựng hai trung tâm dữ liệu ở Tokyo và một trung tâm khác ở Osaka.

Lợi thế của Nhật Bản

Asaki, Giám đốc Cấp cao Thị trường Vốn tại Nhật Bản của JLL, cho biết: “Tại châu Á - Thái Bình Dương, các thành phố gồm Singapore, Hồng Kông, Sydney và Tokyo là bốn trung tâm trung tâm dữ liệu chính dựa trên quy mô kinh tế và dân số”.

Ông nói: “Khi yêu cầu bảo vệ dữ liệu trở nên quan trọng hơn và tính chủ quyền của trung tâm dữ liệu - nghĩa là việc áp dụng luật và quy định xung quanh nó - ngày càng trở nên cần thiết, thì sự ổn định của Nhật Bản về cơ sở hạ tầng, cung cấp điện và bảo mật đã nơi đây trở thành một trung tâm hấp dẫn hơn”.

Danh tiếng của Nhật Bản là nơi lưu trữ dữ liệu an toàn từ trước đến nay cũng đã gây được tiếng vang lớn với các nhà đầu tư đang tìm cách đa dạng hóa danh mục của họ khi chuyển khỏi lĩnh vực văn phòng.

“Các nhà đầu tư vẫn xem văn phòng là tài sản cốt lõi nhưng họ đang đến với chúng tôi để tăng cường tiếp xúc với các tài sản thay thế như trung tâm dữ liệu. Các vị trí đắc địa mà các nhà đầu tư đang tìm đến là Otemachi ở Trung Tokyo, Inzai ở Đông Tokyo và các quận Fuchu, Tama và Mitaka ở Tây Tokyo”.

Áp lực đất đai của Singapore

Tương tự, Singapore cũng là một điểm nóng để phát triển trung tâm dữ liệu vì những lý do tương tự. Những ông lớn như Facebook và Zoom đã thiết lập các trung tâm dữ liệu của họ ở quốc đảo này. Facebook sẽ khai trương trung tâm dữ liệu đầu tiên của mình ở châu Á vào năm 2022 tại Singapore, còn Zoom đã mở cửa trung tâm của mình vào tháng 4.

Lim nói: “Không chỉ các trung tâm dữ liệu ngày càng trở nên phổ biến hơn, mà chúng còn có khả năng phục hồi và mang lại triển vọng tăng trưởng tuyệt vời cho các nhà đầu tư, đặc biệt là đối với những trung tâm nằm ở các địa điểm có nền kinh tế ổn định.

Tuy nhiên, bà chỉ ra rằng các động thái của Singapore nhằm tạm dừng việc xây dựng các trung tâm dữ liệu trên hòn đảo khan hiếm đất đai này có thể mở đường cho các quốc gia khác ở Đông Nam Á tăng cường nỗ lực và thu hút các nhà đầu tư tốt hơn.

Singapore hiện chiếm gần 60% nguồn cung trung tâm dữ liệu của Đông Nam Á, theo Digital Realty.

Trong khi đó, nước láng giềng Indonesia đang sẵn sàng tập hợp lực lượng, với các báo cáo dự đoán rằng thị trường trung tâm dữ liệu của họ có thể nhận được tổng mức đầu tư lên tới 1,5 tỷ đô la Mỹ đến năm 2025. Quốc gia này cũng có một động lực lớn khi Google xác nhận vào tháng 3 rằng họ đang có kế hoạch mở một trung tâm ở thủ đô của Indonesia vào năm tới.

Lim nói: “Câu hỏi đặt ra là liệu có đủ trung tâm dữ liệu tại các thị trường được săn đón cho các nhà đầu tư tham gia vào hay không, và làm thế nào họ có thể làm việc với các đối tác khác để xây dựng những trung tâm mới?”.