Bỗng dưng sốt đất

Trong tháng 3/2020, bất chấp khuyến cáo tụ tập đông người trong mùa dịch, trên địa bàn xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội), mỗi ngày có tới hàng trăm người - bao gồm cả môi giới và nhà đầu tư - kéo về kiếm cơ hội đầu tư, lướt sóng sau khi nghe thông tin một tập đoàn BĐS lớn xin triển khai dự án khu đô thị tại đây.

Khu vực có giá đất tăng dựng đứng này là đất phân lô từ năm 1997, mà người dân ở đây vẫn thường gọi là khu Quan Giai, thuộc xã Đồng Trúc (nằm giáp khu công nghệ cao Hòa Lạc và đại lộ Thăng Long), huyện Thạch Thất (Hà Nội).

Hàng trăm nhà đầu tư, cò đất xuất hiện mua bán đất, thổi giá từng ngày. Giá đất trước khi sốt chỉ 6-9 triệu đồng/m2, có thời điểm cò đẩy giá đất lên đến 12-20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cơn sốt chóng vánh, kéo dài không quá 10 ngày rồi nhanh chóng hạ nhiệt khi chính quyền địa phương cho biết chưa nhận được bất cứ văn bản hay chỉ đạo nào của TP phê duyệt xây dựng khu đô thị.

Đất Thạch Thất từng "sốt ảo" một thời vì xôn xao các nhà đầu tư đến tìm mua.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đối với khu vực đất đai trong khu dân cư hiện hữu, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức,... đã đẩy giá đất làng, xã trong khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng 50% so với năm 2019.

Trong khi đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên,... giá đất cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Đáng lưu ý, mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Một thực tế nữa là, thị trường bất động sản xuất hiện nghịch lý: giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng/m2.

Ở phía Nam, cơn sốt đất ở Châu Đức thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, với điểm nóng là xã Bình Ba, cũng xảy ra. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng trăm nhà đầu tư đã đổ xô về đây tìm hiểu mua đất. Các nhà đầu tư từ TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương,... đổ về quốc lộ 56, xã Bình Ba để hỏi mua đất khiến giá bán tăng lên từng ngày, thậm chí từng giờ.

Trước Tết Nguyên đán 2020, giá đất mặt tiền quốc lộ 56 chỉ vào khoảng 70-80 triệu đồng mỗi m2 thì trong cơn sốt đã bị "thổi" tăng lên từng ngày, cao gấp 3-4 lần, còn đất nông nghiệp tính theo diện tích sào (1.000 m2) có giá khoảng 600-700 triệu/sào được xem là đỉnh điểm cơn sốt vào đầu tháng 3. Không lâu sau đó, chỉ khoảng 2 tuần, cơn sốt đã hạ nhiệt, giới đầu cơ đất cũng rút đi chóng vánh.

Đất - "món ăn" ưa thích

"Năm 2020, nhà đất là món ăn ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và một phần cũng là dòng sản phẩm hàng hiếm. Do đó, mặc dù dịch Covid-19 nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt vẫn tăng giá mạnh, khoảng 5% so với năm 2019", ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết.

Năm 2020 còn xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. "Điều này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận", ông Đính nhận xét.

Một nhà đầu tư lâu năm nhận định, sốt đất vẫn xuất hiện chứng tỏ BĐS vẫn là kênh đầu tư nhiều người nhắm đến. Khi có thông tin về tiềm năng quy hoạch, phát triển đô thị là ngay lập tức giới đầu cơ tìm đến.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, phân tích: hai năm qua, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM gần như không có. Nguồn tiền bắt đầu chuyển sang các "vùng trũng" bất động sản tại một số tỉnh lẻ. Nguồn cầu cũng rất đa dạng, có cả người mua để ở và mua để đầu tư, đặc biệt đã xuất hiện nhà đầu tư F0.

Cò đất kiếm lời từ các cơn sốt

Ông Tuyển nói: "Nhiều người trước đó chưa từng hoạt động về bất động sản nhưng gần đây hỏi tôi có đất không để họ mua. Họ chuyển sang 'cất tiền' vào bất động sản. Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì giá đất tăng là điều tất yếu. Hơn nữa, đến nay, 100% dự án mới đều thông qua đấu giá, đấu thầu, các chủ đầu tư không có cơ hội thu về lợi nhuận cao. Do đó, họ phải đẩy giá bán lên, khiến mặt bằng chung của giá đất tăng cao hơn trước".

"Trong quá khứ, khi giá nhà đất ở Hà Nội, TP.HCM quá cao, tại Nha Trang, Quảng Ninh, Phú Quốc còn thấp thì người Hà Nội và TP.HCM lập tức đổ xô vào mua đầu tư. 5 năm qua đã hình thành nên các cơn "đại hồng thủy" về giá đất tại những địa phương này. Có nơi ở Đà Nẵng, giá đất tăng gấp 10 lần chỉ trong vòng hai năm, giúp các nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM có lợi nhuận cao và rất nhanh. Tuy nhiên, họ đến cũng nhanh mà rút tiền đi đầu tư chỗ khác cũng nhanh", ông Tuyển nói thêm.

Người đổi đời, kẻ trắng tay

Đặc điểm chung của những cơn sốt đất này là hiệu ứng tâm lý đám đông, đất được sang tay giữa các nhà đầu cơ, cò đất với nhau thông qua hình thức đặt cọc. Người nọ sang tay cho người kia với giá đất được "hét" tăng theo giờ tạo sức nóng ở khu vực đó.

Sau khi chính quyền các địa phương vào cuộc, các cơn sốt đất theo phong trào mới lắng xuống. Chỉ có những ai nhanh nhạy mới có thể kiếm lời được từ những cơn sốt đất như vậy, còn đa số đầu tư theo đám đông, hứng chịu giá đất phải mua cao ngất ngưởng sẽ nếm "trái đắng" khi cơn sốt xì hơi.

Đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện cơn sốt đất. Cơn sốt đất nền "ăn" theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vốn đi kèm nhiều hệ lụy. Cho đến nay, "trái đắng" từ cơn sốt đất Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) vẫn vẹn nguyên và là bài học nhãn tiền với các nhà đầu tư.

Ông Dương Đức Hiển - chuyên gia bất động sản, cho rằng, đất nền, nhất là tại các vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá.

Ông Hiển khuyến cáo người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.